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1、物业管理案例例分析汇编编-财财务管理篇财务管理案例一房子没住，交不不交管理费某女士购买了一一套期房，在在办理入住手手续时，对房房屋内部提出出了不少细部部质量问题，认认出为该房没没有达到入住住条件，但因因要举家出国国，就在入住住交接单上提提出了自己的的意见，并收收了房门钥匙匙。半年后，该该女士回国发发现，有关的的细部质量问问题仍未解决决，而物业管管理公司却发发出了多份催催交物业费的的通知。该女女士觉得很冤冤，当初收房房时就对房子子不满意，这这半年自己也也没住，怎么么还要缴纳这这么多物业管管理费？案例分析析认为房屋屋细部有问题题，并提出了了自己的意见见，但却收取取了房屋钥匙匙，该女士的的这种做法意
2、意味着她已经经认可房屋的的交付使用了了。 物业管管理费实质上上是向产权人人、使用人收收取公共区域域管理服务费费，主要包括括公共卫生清清洁、公用设设施设备的维维修保养及保保安、消防、绿绿化等费用。此此费用一般按按物业1000%入住率测测算分摊到每每平方米。因因管理费的收收费标准是“以以支定收”的的，若有一户户业主因房屋屋未住不交管管理费，物业业管理管理公公司收取的费费用就减少了了一份。要保保证正常工作作，只能挪用用其他费用，侵侵占其他业主主的权益。另另外，从物业业管理的运作作过程看，物物业管理工作作一旦启动，物物业内的所有有公共设备和和配套设施都都要运作，管管理人员要到到位，服务工工作要开展，各
3、各项管理费用用支出要发生生。不可能因因个别物业的的空置，使物物业整体的管管理如治安、消消防、保洁、电电梯、公共照照明及管理维维护人员间断断或减少。因因此，该女士士所购买的房房屋，虽然未未住过，但因因管理公司的的综合服务并并未因此而减减少，故仍应应缴纳管理费费。解决方法物物业管理公司司接到该女士士的投诉后，首首先向她解释释了物业管管理条例中中的有关规定定，说明只有有开发商未卖卖出的房屋才才可以减免部部分管理费，而而她的房屋不不属免收之列列，不但应足足额补齐管理理费，还需缴缴纳滞纳金。物物业管理公司司还把政府有有关规定复印印交给该女士士，该女士最最后缴纳了管管理费。考虑虑到该女士的的特殊情况，经经
4、请示业主委委员会同意，管管理公司减免免了该女士的的管理费滞纳纳金。相关法规制度度1服服务收费标准准作业程序（节节选） 一、目目的 规范服服务费用的收收缴工作，确确保如数、及及时、安全的的收回各项费费用。二、适适用范围 适适用于物业部部管理服务费费及其他各项项有偿服务费费的收缴工作作。三、职责责 1出纳纳员或收费员员负责按本程程序办理各项项费用的银行行托收及现金金收取工作。 2各部门门主管负责对对本部门相关关有偿服务项项目计费与审审核。3财财务部会计负负责对各项有有偿服务费用用的计算及填填制收费通知知单。 4服务处管理理员负责通知知单的派发及及催缴工作。5财务部主管负责费用收缴工作的监督。四、程
5、序要点1费用收取的范围 (1)管理服务费。 (2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。(5)其他各项多种经营服务费用。 2滞纳金的计算方法 (1)对每月银行的第二次托收未果，也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户，公司财务部应自每月一日起按1计收期滞纳金。(2)滞纳金的计算公式：本金（1+1）n（n为滞纳天数）。3管理费的收缴 (1)管理费的收取标准：（仅供参考） A多层带电梯： 1.20元/月平方米；B多层不带电梯： 1.00元/月平方米；C别墅： 3.00元/月平方米；D商铺： 3.00元/月平方米15.00元
6、/月平方米；E写字楼： 3.00元/月平方米；F公寓： 1.20元/月平方米。(2)管理费的收缴程序： A公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费；B财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月应收管理费用明细表，内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等； C财务部会计将应收费用明细表于每月20日报财务部主管审核，经审核如有差错，应及时更正；如无疑问，财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期；D财务部主管应在22日前将审核无误的应收管理费明细表交财务部会计填写收费通知单； E财务
7、部会计应在每月25日前将填写完整的收费通知单交财务部主管审核。经审核有误的，应及时查明予以更正；经审核无误的，财务部主管在收费通知单上加盖财务专用章； F财务部主管在每月28日前将有效的收费通知单交公共事务部管理员派发； G公共事务部的管理员根据住户资料填写信封，装入收费通知单，视住户不同情况采取不同的派发方式： 需要直接送达的，管理员应在两个工作日内送交住户家中，并请住户签收； 如住户家中无人接收的，应在两个工作日内送进住户信箱；需要邮寄的，管理员应贴足邮资，并在两个工作日内到邮局发送。H公共事务管理员应详细的记录收费通知单的派发情况；Y出纳员根据应收管理费收缴明细表填制委托收款凭证及相关资
8、料，在银行规定的托收日期前一日送交开户行；J出纳员在银行每次托收后的两日内到银行读取已托收数据，并根据托收情况向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据；K未办理银行托收的业主管理费，由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在收取业主用现金交纳的管理费时应按现金管理标准作业程序中的相关规定收取； L出纳员应于规定收费日后的五日内编制费用收缴明细表报财务部主管审核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正；经审核无误后的应在财务审核栏内签署姓名及日期后交财务部会计； M财务部会计将已全额收回的管理费用按会计核算标准作业程序进行账务处理；对未能收取的费用，应在银行第一次托收后的3日内根据欠费
9、资料填写管理费用催缴通知单； N管理费用催缴通知单经财务部主管审核无误后，加盖公司财务专用章，交公共事务部在3日内派发；O公共事务部原则上应在规定期限内，将催缴通知单送交住户或其家人的手中，并让接收人在回执上签收；特殊情况无法找到住户及其家人的，应将催缴通知单用邮寄的方法寄交住户；P公共事务部应做好送达、邮寄的派发记录，保管好住户签收的回执，并将派发情况向部门主管汇报。案例二住户以维修未使使用任何材料料为由拒交维维修费用去年年底，某大大厦6楼一住住户洗菜池下下水管堵塞，电电话委托管理理处维修班疏疏通。维修人人员及时赶到到现场。由于于下水管堵塞塞严重，在66楼疏通不开开，又转到55楼，从下水水管
10、检查孔反反向往上清疏疏。经过3个个多小时的努努力，管道彻彻底疏通了。疏疏通中从下水水管里掏出不不少沙子、白白灰和油漆块块，证明堵塞塞是该住户装装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。案例分析维维修费用包括括材料费用和和人工费用等等其他费用，业业主以未使用用维修材料拒拒绝交付维修修费用的理由由不成立。本本案例下水管管道维修范围围处于业主室室内，属有偿偿服务范围，其其堵塞显然是是由业主装修修期间，不按按装修管理规规定，对下水水管道使用不不当造成的，其其责任完全应应由
11、业主承担担，业主应承承担维修费用用。至于业主主提出的保修修期问题，关关键在保修期期时效的计算算。房屋保修修期的计算，是是从业主办理理入伙手续之之日起计算时时间，与业主主入住到房屋屋的时间无关关，因此，业业主所说刚刚刚入住的理由由也不成立。物物业管理公司司应根据业主主办理入伙手手续的时间计计算保修期，依依据实际情况况酌情妥善处处理。从物业业管理的实际际看，即使在在市场已经相相当发育的地地区，亦有相相当一部分业业主用户对物物业管理法规规缺乏足够的的理解。物业业管理公司应应当善于利用用多种渠道做做宣传工作，向向业主用户普普及物业管理理法规知识。通通过提高他们们对物业管理理的认知度，为为自己管理服服务
12、的顺利实实施铺路。本本案例应收取取的费用如在在弄清维修范范围后，事先先告知业主，就就不会出现纠纠纷了。解决办法情情况反映到管管理处，主管管领导上门做做工作。首先先，征询该住住户对维修人人员文明用语语、工作态度度、维修质量量的意见，他他均表示满意意。然后，便便耐心地给他他解释入伙与与入住、公用用部位与自用用部分的区别别，依据有关关法规向其说说明大厦已入入伙多年，早早就不存在保保修期，室内内维修发生的的包括人工费费在内的所有有费用，都要要由业主住户户承担，并在在核对这次疏疏通下水管工工作量的基础础上，进一步步申明收取440元维修费费，已给予了了相当的优惠惠。这位住户户觉得主管说说得有理有据据、合情
13、合理理，消除了误误解，便愉快快地交付了应应付的维修费费用。相关法规制度度1服服务收费标准准作业程序（节节选） 一、目目的 规范服服务费用的收收缴工作，确确保如数、及及时、安全的的收回各项费费用。二、适适用范围 适适用于物业部部管理服务费费及其他各项项有偿服务费费的收缴工作作。4有偿偿服务费用的的收缴 (11)机电处、服服务处等处的的工作人员在在为住户提供供各项有偿服服务时，应根根据相关服务务的收费标准准计费，并请请住户对服务务项目进行验验收，在服务务单上签字确确认。(2)各部门主管管应根据用户户签字后的服服务单对本部部门员工计费费的项目进行行审核，并在在部门审核栏栏内签名确认认。(3)各各部门
14、主管应应在每月255日前将服务务单汇总后交交财务部会计计。(4)财财务部会计应应在每两个工工作日内根据据服务单上上的相关记录录填写收费费通知单。(5)财务部会计应在28日前将收费通知单交财务部主管审核，经审核存有疑问的在三个工作日内向业主派发。(6)委托银行代收的，出纳员应于银行每次托收后的两日内，到银行抄录收缴数据，出纳员按照现金管理标准作业程序中的相关规定执行。 (7)出纳员在规定交费期限后的三日内，编制费用收缴明细表报财务负责人。 (8)财务部主管对费用收缴明细表进行审核，经审核存有疑问的，应及时查明予以更正，经审核无误的，对已交纳的费用按照会计核算标准作业程序中的相关规定处理；对尚未交
15、纳的费用，按照应收账款管理标准作业程序中的相关规定进行处理。5水、电、煤气、电话费用的代收代缴(1)对已办理银行划账手续的住户，出纳员应及时到银行抄录托收记录。(2)对未办理银行划账，需用现金代缴的住户，出纳员应在供电局、自来水公司、煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。(3)财务会计根据相关部门提供的收费单据，填制收款通知单。 (4)收款通知单经财务部主管审核，如有疑问应及时查明予以更正；如无疑问，加盖财务专用章后交公共事务部有关人员在3个工作日内后业主派发。 (5)住户用现金缴交水、电、煤气、电话费用时，出纳员在向住户提供供水、供电、煤气、电信等公司的收费凭据的同时，还应按现在管理标准作业程序中的相关规定向住户开具收款收据。 (6)出纳员在应规定交费日后的3日内编制费用收缴明细表报财务负责人。(7)经审核，如存有疑问，应及时查明并予以更正；如经审核无误的，对已如数收回的费用按照会计核算标准作业程序中的有关规定进行账务处理；对尚未收回的费用，按照应收账款管理标准作业程序中的有关规定
