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1、从市场的大环境来，中国入世、北京申奥成功、CEPA协议的签定、泛珠三角洲战略的提出以及广州申亚成功等一系列利好消息的颁布，对广州的写字楼市场的刺激十分明显，今年市场对写字楼的需求呈大幅度上升的态势，特别是与上述有直接联系的贸易、会展、科技、服务等行业对广州写字楼，特别是高档写字楼表现出强大的需求欲望。经济环境的持续发展，更是吸引了国内外500强企业在广州设立办事处，甚至华南、全国的地区总部的意向。一、近年广州写字楼市场回顾（一）广州2002-2004年写字楼供求分析从2001年初，广州市写字楼市场开始呈现出强劲态势，新供应面积、成交量和成交均价皆呈现阶梯性增长。经过近几年的调整和消化，写字楼空
2、置率明显下降，2002年为22%，远低于1996年的47%。部分高档写字楼更出现了供不应求的局面，如中信广场、电子大厦、东山广场等出租率接近95%。随着空置率的降低，租金水平也有所提升。到了2003年，随着中国加入WTO和CEPA的签定，市场对写字楼的需求仍然呈上升趋势，而市场的供货量也急剧增加，广州市原八区写字楼预售面积更大幅上升，达38.4万平方米，较2002年上升61%。2004年上半年，广州市写字楼市场呈现出继续发展的良好趋势，办公楼完成投资4.62亿元，同比增长10.5。同期推出的写字楼项目很多，大部分集中分布在东山区和天河区，销售价格大部分在7，0009，000元之间。二手写字楼租
3、赁宗数上升，租价也有轻微的升幅。从以上两个表可以看出，天河区的预售面积和成交面积仍然为全市之最，占原八区的预售面积和成交面积的一半以上。其次则属东山、海珠、越秀、荔湾四个区。（二）广州1998-2004年一季度写字楼成交价格分析广州写字楼市场的均价走势由1998年到2001年都呈现稳步下降的趋势，到2002年，预售写字楼均价开始上扬，均价达9718元/平方米，是近五年来预售写字楼首次均价首次出现回升的状况。而到了2003年，预售写字楼均价又出现了较大幅度的回落，相较2002年，写字楼均价下降了20.86%，为7691元/平方米，是近五年来写字楼价格的最新低。到2004年的上半年，写字楼价格出现
4、了微升，但是仍然保持在8056元/平方米这样的价幅，变化不大。分析近两年写字楼价幅下降的主要原因，主要是由于近两年上市的大部分写字楼项目的档次较低，集中以公寓式或中档写字楼为主，甲级写字楼项目并不多见，因而使价格出现一定程度的下滑。二、2005年写字楼市场预测（一）2005年写字楼供应预测步入2005年，由于天河区有多个大型的甲级写字楼项目会进入市场，将会是写字楼巨量上市的一年，全市的写字楼供应量将会比今年有大幅度提升。根据中原地产的保守估计，2005年全市大约有7080万平方米的写字楼进入市场。（二）2005年广州商务格局的分析在过去，当提到广州的商务区时，人们总是立即想起了环市东路和天河北
5、，但随着广州发展的城市东移和南移战略，环市东和天河北商务区广州商务格局中独一无二的地位已经逐步淡化，但他们的商务地位将从核心转变为全新商务格局的策源地，一个全新的商务格局-大十字商务格局已经逐步形成。大十字商务格局中的纵轴是根据广州市关于中轴线规划的战略方针，规划确立起来的新型中央商务区，其以中信广场为中心，包括天河北、珠江新城西部、琶洲三个版块，随着广州大桥II、琶洲大桥的开通、地铁线的开通，这几个版块之间的联系将更加紧密地连为一体。从现阶段的发展态势来看，天河北商务氛围已经成熟，将作为中轴线商务区的起跑点；珠江新城的商务已经起步，随着区域配套的逐步完善，将成功做好天河北和琶洲之间的链接，成
6、为大十字商务格局纵轴的核心。事实上自2004年下半年开始，已经有包括双城国际、华普广场、勤建商务大厦、发展中心大厦、保利商务大厦、信合广场等大量的写字楼已经先期陆续投入市场，而琶洲，由于琶洲会展中心以及新领事馆区的进驻，中洲中心、保利国际大厦的逐步投入市场，该区域的角色将着重于做好广州的政治、文化交流和会展中心。大十字商务格局中的横轴是自环市东为起点，向东发展，历经东风东、天河城到岗顶-五山地域。东风东地域是2004年商务最热门的地区之一，天誉商务大厦、东宝大厦等一系列全新写字楼的推出，大大丰富了该区域的商务氛围、随着这一发展的态势，该区域2005年将继续有大量的写字楼推出市场，比如锦城花园写
7、字楼项目、粤电大厦等，所以东风东地域将2005年将继续保持良好的发展势头。岗顶-五山地域是大十字商务格局横轴中特别值得一提的区域。该区域以科技研发为龙头，在一定数量和质量的高等学府的高科技力量带动下，贸易、金融一同发展，从而形成一个非常良好的科技商务氛围，从某种意义上讲，岗顶-五山区域已经具备成为广州硅谷的条件。就好比美国的西雅图和北京的中关村。正是这一区域的背景，将大大拉动需求的增加，壬丰大厦等一系列大规模高档次写字楼的推出，将及时弥补该区域缺乏高档写字楼的事实，进而促进该区域商务氛围的完善。中轴线商务区纵横交错，互相呼应，气势磅礴，无论地域、规模还是规划来说，都不亚于北京和上海。从全国的范
8、畴看，广州的大十字商务格局将领袖泛珠江三角洲的商务，成为中国华南地区新的经济、金融核心。（三）2005年写字楼有关政策分析2004年，尽管经济运行中还存在一些不确定因素，但国内外经济环境总体上有利于广州市经济的持续快速稳定发展。展望2005年全球经济和国际贸易增长将进一步回升；全国经济运行处于上升期，经济增长的潜能将得到进一步释放和发挥；党的十六大和十六届三中全会为广州的加快发展提供了正确的指引；加入世界贸易组织的积极作用将进一步显现，将有力地推动广州进一步融入国际经济社会；CEPA将使珠三角与香港的联系更为密切，同时新型工业化、文化大省建设、珠三角经济一体化、区域协调战略等地实施，将有利于促
9、进广州服务业升级，扩大广州的经济腹地，增强广州对周边区域的辐射力和聚集力；随着南沙开发建设的加快实施、中心城市功能的不断完善等，将促进广州经济结构调整优化和新的经济增长点的培育；随着珠三角的各项指标如创新经济能力等被国际间一再推高，显示广州地区吸纳投资的能力极强，且在经济发展的更多方面获得优先。广州市政府更定下构建大交通和拓宽大商流两项战略重点，立志营造一个能带动周边城市发展的具有多种功能的区域城市中心，新客源将会是一大保证。另外，2005年将是企业转制的高峰期，企业间及企业内部的重组、整合带动办公物业转换，转制分流客源将成为市场另一主力。 （四）2005年写字楼价格走势预测与近两年广州写字楼
10、市场以中端产品为主的格局不同，2005年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。而随着近年广州经济的迅速发展，以及中国加入世贸、CEPA的实施、9+2经济合作协议的建立，外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年广州市的写字楼市场前景看好，将进入高速发展的阶段。而展望2005年，由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼写字楼广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场、以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视。由于这些写字楼项目的起点都非常高，而且规模亦十分庞大，质数高，它们的入市将对整个广州的写字楼市场质数有明显的提升作用，因此明年的写字楼将会以高端写字楼的销售为主，而售价亦会攀升至近几年少见的高位。随着这些高端写字楼的出现，2005年将会是令人期待的一年。
