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1、东白仓商业综合体项目商业计划书第一章总论-3-一、项目概况-3-二、项目业主简介-3-三、编制依据-4-第二章市场需求分析-5-一、某市房地产市场环境-5-二、某市华龙区房地产市场分析-8-三、项目综合分析-9-第三章项目定位与经营主题-12-一、项目定位及规划依据-12-、项目定包-12-三、目标市场-12-四、项目经营主题-13-第四章项目总体规划-16-一、功能划分及技术标准-16-二、整体平面布局规划-16-三、建筑风格及外观风格-17-四、平面组合及规划-18-第五章投资估算及资金筹措计划-20-一、投资估算-20-二、资金筹资及使用计划-20-第七章经济效益评价-21-一、基本假设
2、前提-21-二、财务评价-21-第八章风险分析-24-第九章总体评价-25-第一章总论一、项目概况项目名称：东白仓商业综合体项目项目地址：任丘路与滨河路西南角项目业主：某市某置业有限公司注册资金：5000万元经营范围：房地产开发、物业管理、项目规模及内容：项目占地面积75亩；拟建建筑面积49500平方米；建设商业综合体。二、项目业主简介多年来，公司十分注重商业信誉，由于重视内部管理，企业发展稳定，经济效益良好，市场竞争能力和抗风险能力不断增强，被某市相关专业银行评为“AAA信用企业、优良客户”及“绿色通道”。近几年，公司在房地产主业方面取得了长足发展，所有开发项目全部通过专业权威部门验收，优良
3、品率达85%U上。三、编制依据1、某市华龙区市场调查报告2、建设项目经济评价方法与参数1993年，国家计委。3、某市建筑工程99基价表第二章市场需求分析一、某市房地产市场环境（一）某市经济发展状况某是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色及繁荣的内陆商贸经济。优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，某成为新一轮投资的热点，大量的国外资金和国内资金涌入某，寻求投资发展，激活了某的经济环境，带旺了人气，为某经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。近几年来某市的GDP曾长率一直高于全省平均水平，固定资产投资增长率更是远远超过全省的平均水平，在全省观经济形
4、势不断趋好的大环境中，某市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。（二）某市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，某市的房地产市场已保持了连续七年的高速增长，为业内人士所惊叹。在1996年，某用于房地产开发的投资为55亿多元，之后每年以10%U上的速度增长，至U2002年，某的房地产投资已达到245.91亿元。与此相应，开发建设规模也逐步扩大，1996年房地产开发施工、新开、竣工面积分别为1424万平方米、348万平方米、351万平方米；而2002年房地产开发施工、新开、竣工面积是3653万平方米、1661万平方米、1020万平方米。某的房地产交易也保持着
5、高速增长。据了解，在1996年，某房地产年销售面积才166万平方米，销售额18.99亿元。之后每年以50溢右的速度增长。1998年，某房市实现年销售416万多平方米；到2002年的销售面积已达1016.58万平方米。在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现了两个转变：房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变；住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，消费者更趋于理性消费。（三）某市商业地产的发展状况分析1某市商业用房开发总规模分析近年来某商业地产的开发有了很大的发展，无论是在开发投资规模方面还是施工面积方面都有了明显的增长，但是
6、通过比较我们可以发现：无论是商业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积的比例都有下降的趋势。由此可知某的商业地产的发展还很不够截至到2002年底，某商业设施总经营面积达到2200nf,主城区商业营业面积预计在400-500万nf,其中渝中区商业营业面积近130万M。经过几十年的发展，某市主城区基本形成了颇有影响的五大商圈：沙坪坝商圈、解放碑商圈、杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈。2某商业设施的供求趋势(1)五大商圈会更进一步发展。根据IRS指数推算，即使是商业最发达的解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他的诸如杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈更
7、是远远没有达到饱和程度。因此这些核心商圈还有较大的发展空间，开发商会充分利用剩余的为数不多的地块进行商业物业开发，争取赢得最后一块蛋糕。(2)次级商业中心在悄然崛起。五大商圈的竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资的机会，因此大坪、巴南、北储等地的商业设施供应量正在急剧增长。(3)城郊购物中心将成为下一个投资亮点。随着经济的进一步发展，人们的收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移；同时由于城市中央商业区的竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊的投资机会。(四)某市房地产业的发展前景分析尽管直辖后的某经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相对较低。目
8、前某的城市化率为33%足足比全国城市化率低了4个百分点。按照规划，到2010年，全国城市化率将达到47%某将达到50%这种增长意味着：到2010年，某城市化人口将达到600万人，新增城市化人口将达到600万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到2010年某城镇人均居住面积将由现在的16平方米达到20平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到1.2亿平方米。加上现有城镇人口人均提高4平方米住宅，在未来8年的时间里，某住宅新增需求将达到1.6亿平方米。如果平均下来，仅新增量这一块，某每年需求住宅的面积将达到2000万平方米。由此可见某的房地产还将继
9、续保持高速发展的趋势。同时，根据某政府经济的发展计划，到2010年，某GD/值将达到4700亿元。这大体相当于现在的上海。当某达到这一规模，某的写字楼、酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速膨胀，这也预示着某的商业地产开发商正面临着千载难逢的发展良机。二、某市华龙区房地产市场分析（一）某市华龙区的背景资料1某市华龙区的交通、地理状况华龙区位于河南省东北部，冀鲁豫三省交界处，成立于1986年，总面积119平方公里，人口34。4万人。是集国家卫生城、国家园林城、国家文明城、国家历史文化名城、国际花园城市、中国优秀旅游城、中国人居环境范例奖于一体和国家、省石油化工基地的某市唯一辖区，是某市政治、经
10、济、文化中心和中原油田总部所在地，是冀鲁豫三省人流、物流、资金流、信息流的汇集地。目前，某市华龙区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路基本硬化完毕，水泥公路近300公里，实现了全区75%勺乡镇通水泥公路。境内渝长、长涪、长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速公路融为一体，三个即将建成的渝怀铁路停靠站，规划建设中的深水港码头可成为三峡库区建成后某市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为某的交通枢纽。2某市华龙区商贸发展状况华龙区总面积119平方公里，人口34.3万人。是集国家卫生城、国家园林城、国家文明城、国家历史文化名城、中国优秀旅游城、国际花园城市、中国人居环
11、境范例奖于一体和国家、省石油化工基地的某市唯一辖区，是某市政治、经济、文化中心和中原油田总部所在地，是冀鲁豫三省交界处人流、物流、资金流、信息流的汇集地。历史悠久。某是河南省历史文化名城，中华民族的发祥地之一。早5000年前，这里是五帝之一颛顼及其部落活动中心。1987年，某西水坡出土距今6400年的蚌壳龙形图案，被称为“中华第一龙”，某市也因而被世界称为“龙乡”。资源丰富。总部位于华龙区的中原油田有着丰富的石油、天然气资源，现已探明石油地质储量6亿吨，天然气储量远景资源为2000-3000亿立方米。年产30万吨合成氨的中原大华集团和年产9万吨的中原乙烯，以其产品、人才、技术资源优势，为企业发
12、展提供了广阔的平台。城乡道路四通八达。物产富饶。华龙区地势平坦，土地肥沃，气候温和，四季分明，盛产小麦、花生、优质林果等农林作物三、项目综合分析(一)项目背景分析1华龙区的经济在高速发展。从2010年到2012年，某市华龙区的GDP曾长率平均为9.4%,超出某市的平均水平，而且今年也将保持9%-10%的增长速度。2某市华龙区区委、区政府对本项目高度重视。政府已对商业步行街有了初步规划：要按照“在休闲中购物，在购物中休闲”的现代购物理念建设，按500米左右长度重建一条商业步行街，该规划构思对于本项目的开发在政策层面具有了一定的指导作用。(二)项目的swot析1项目优势(1)基础优势。某市华龙区是
13、某市重要工业基地，职工购买力相对较强，现有商业门类虽齐全，但较分散，缺乏整体规划，商业物业有一定创新、整合空间(2)地段优势。从地理位置上看，该地块属某市华龙区最繁华地段，商业价值较大。(3)景观优势：区委地块现有植被良好，可以很好地利用，地块南侧较高，有一定江景资源。2项目劣势(1)资金压力。本项目投资额大，对企业会造成一定的资金压力。(2)开发量巨大。3面临的机遇某市华龙区房地产业欠发达，城镇居民居住条件不好，现有住宅项目较少，存在较大的住宅项目开发空间；而且大部分某市华龙区人民都希望在绿城路修建高档商场和引进中高档餐馆及娱乐设施，这些都有利于本项目的发展。4面临的挑战某市华龙区属区域性中
14、心城市，对周边城市辐射力较差，但本地居民的收入及消费水平与主城区相比存在较大差距，项目所在平街一层租售状况较好，但二楼情况堪忧，故如何消化大规模的商业面积是本项目的一大挑战；此外，如何引导长寿的消费者接受高品质的住宅也是本项目所面临的挑战。第三章项目定位与经营主题一、项目定位及规划依据独有的绝版地段优势快速发展的长寿地区经济现有产品的市场稀缺城市功能规划定位日均8000人的客流量往返购物、休闲于此傍依传统、固有的商业中心地位传统商业向现代商业的升级换代二、项目定位以特色店、酒吧廊、美食街、精品区、娱乐城、休闲带为主题的特色区； 具有现代都市时尚风情的街区型/开放式商业步行街；物业形态：商铺：街
15、区型的独立临街商铺，半开放式与全开放式的商业步行街系统；住宅：电梯观景小高层住宅，三、目标市场1、商铺主要目标市场 以某市华龙区城镇居民为主体的商业物业投资者； 本区域拆迁的临街商铺经营者； 乡镇进城发展置业的新城市居民； 某及周边地区餐饮、娱乐、休闲、服务、服装等业态的经营者； 专业的商业地产投资大户。2、住宅主要目标市场 区域内各类成功的个体老板阶层； 政府高官、企业家； 灰色需求者； 综述为长寿最高端的20%肖费人群四、项目经营主题1、 经营主题定位本项目是集综合购物、传统美食餐饮、都市娱乐休闲、日常生活服务为主体，同时建有大量休闲非购物功能区，并以现代都市时尚商业步行街为主体表现形式的长寿都市中心商业区。购物：本项目商业功能齐全、从提供物品丰富、多层次、全方位的购物内容，以满足某市华龙区不同层次的购物者的消费需求,商业区内设一个中型的综合百货店和一个中型购物超市，这个百货由超市、百货和一个家电卖场组成，提供当地居民基本的日常生活需要；设一个特色的品牌家居、家俱和装饰的综合店，满足购物者的特定需求；三条主题主步行街和一个中心广场构成项目的主要人流动线和休闲场所，内设“名品店”、“精品店”
