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1、关于土地使用权出让的年限问题，还应当注意以下三个基本问题:1. 土地使用权出让年限的起算点，并不是从合同生效之日起计算，而是从土 地使用者领取土地使用证、即取得土地使用权时计算。2. 土地使用权年限届满时可有三种情况：其一，土地使用者需要继续使用土 地。这种情况下，土地使用者应当在届满前一年申请续期，经批准后重新签订土 地使用权出让合同，依规定支付土地出让金。其二，土地使用者申请续期未获批 准的。这种情况主要是基于社会的公共利益，需要依法收回该出让的土地，则该 土地使用权就应由国家无偿收回。其三，土地使用者未申请续期的。这种情况下， 土地使用权自然应当由国家无偿收回。3. 土地使用权年限届满时
2、地上的建筑物处理问题，我国城市房地产管理法没 有规定，但根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条的规 定，在土地使用权约定的土地使用权期满后，土地使用权由国家无偿收回，地上 的建筑物也由国家无偿取得。土地使用权的出让年限包含两层意思：一是指由国务院规定的土地使用权出让的最高年限；二是指出让人和受让人在合同中约定的受让人使用土地的年限，但不得高于法定的最高年 限。在我国，享有出让土地使用权的，其享有的期限受到严格限制。不同的土地用途，土地收益 有很大的差异。国家根据土地用途的不同，确定不同的享有土地使用权的最高年限，体现了 国家的土地政策，也说明了土地使用权出让不是土地买卖，国家对土
3、地使用享有最终处置权。根据国务院55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。我国商品房的土地使用权有七十年，因此，七十年后的使用权确实值得购房者关 注。物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动 续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上 的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的， 依照法律、行政法规的规定
4、办理。”但是，新修正的房地产管理法第二十二 条又规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使 用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅 土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同， 依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土 地使用者未申请续期或者虽申请续期，但依照前款规定未获批准的，土地使用权 由国家无偿收回。”该规定并没有对住宅用地和非住宅用地进行区分。根据物 权法的规定，住宅的土地使用权期限届满，房屋所有权人可以继续使用土地， 无须另外申请。而依据房地产管理法的规定，房屋所有权人必须另外申请， 否则丧失土地使用权。但无论是按照哪一个法律规定，房屋所有权人继续使用土 地，都应当另行缴纳土地出让金。物权法中的“自动续期”，应当理解为期 限届满后，按原土地出让合同约定的出让金价格缴纳地价，而房地产管理法 中的“依照规定支付土地使用权出让金”，则赋予了政府调整出让金的权利。两 个法律之间的差异还需要立法部门予以解释，在新的解释尚未出台之前，房地 产管理法将优先适用。因此，从现行法律规定，尚不能判断你所购买的房屋， 在七十年使用期限届满后，还需要投入多少资金才能继续使用。
