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1、工程采购管理办法 1.目的 提高采购效益、提升采购效率、规范采购业务操作、降低采购经营风险2.范围 本办法适用于万科企业股份有限公司控股房地产公司所开发项目的工程施工、监理/咨询服务、材料设备供货（含甲指乙供）、配套工程、维修工程等工程类采购管理业务。3.术语和定义 3.1.供应商是指提供产品或服务的企业，包括施工总承包商、监理/咨询、专业承包商、材料设备供 应商等产品或服务类供应商。 3.2.采购模式是指根据某类采购产品/服务的金额和风险大小而分别采用的业务模式。万科采购模式 包括战略合作、集中采购与分散采购三种，其中：战略合作是指对于关键的产品/服务，同评估结果为“首选的”及以上的供应商建
2、立的长期、紧密、稳定的合作关系，从双方整体出发，兼顾彼此的利益，使整体的利益最大化的合作。集中采购是指对于标准化程度较高、投送能力和覆盖范围达到一定程度产品和服务，通过整合内部需求与外部资源，最大限度发挥规模优势、实现规模效益的采购行为；战略合作、集中采购以外的采购业务为分散采购。 3.3.年度采购规划是指集团/区域/一线公司每年从全局的角度对战略合作和集中采购进行规划，共同讨论并确定本年度计划进行的各级战略合作及集中采购产品目录。 3.4.采购方式是指根据可供竞争的采购产品/服务的供应商数量的多少而采取的不同采购流程。万科 采购方式有邀请招标（含实时竞价，实时竞价是指各投标单位在网上可以且仅
3、能看到相互报价的公开竞价，最终将指定产品/服务委托给最低应价者的采购方式，是邀请招标的一种特殊形式）、竞争性谈判、直接委托、零星采购四种，每种都有明确的适用条件和流程。3.5.采购寻源是指对于所要采购的产品/服务及其供应商的选择和确认的过程。 3.6.采购策划是指在项目采购实施前，确定采购产品/服务清单和分类，并进行标段划分。3.7.采购计划是指在待开发项目采购实施前，针对拟采购产品/服务清单，确定各相关部门配合工作 （确定图纸、价格清单等）完成时间以及采购各阶段工作开始和完成时间。3.8.采购方案是指在具体产品/服务采购实施前，通过调研确定的关于本次采购的标准及采购方式。3.9.采购决策小组
4、是采购工作的跨部门决策机构，对确定合作单位起集体决策的作用。小组成员至少包括：总经理（适用于区域本部/一线公司）、采购及成本分管领导、采购负责部门经理、成本部经理、项目经理部经理（必要时）、设计管理部经理（必要时）等。4.采购通用原则 4.1.廉洁奉公原则：所有与采购工作相关的员工都应严格遵守职员职务行为准则并有义务向供应商宣传此原则，任何个人不得采取任何手段影响或试图影响采购决策结果。 4.2.公平公正原则：在选择入围供应商、寻源过程、谈判、决策时必须对所有供应商保持公平，树立并维护公司良好的信誉和形象。 4.3.公开决策原则：采购过程必须有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，
5、所有采购应由采购决策小组集体公开决策，杜绝暗箱操作。 4.4.统一管理原则：施工、材料设备、配套工程、咨询服务、零星采购、维修工程应纳入统一采购管理范畴。4.5.全过程管理原则：采购管理应覆盖从市场调研、供方考察、认证、供方选择、合作过程管理、合作评估各个方面。 4.6.三权分立原则：采购业务操作应遵循三权分立原则，即项目部、工程管理部或需求部门负责技术标准的制定、成本部门负责制定参考价及评定经济标、采购部门负责全过程商务操作，采购决策小组进行最终决策。 4.7.充分竞争、择优选择原则：应该有资质相同或接近的适量的供应商参与寻源以保证采购具有充分的竞争性，公司应选择最具有竞争优势的供应商合作。
6、 4.8.保密原则：各类采购文件、入围供应商、寻源过程、决策过程、供应商隐私文件、供应商报价、协议合同等，都是公司的重要机密，不得泄露或作不当承诺；也应要求各供应商对自己的报价资料保密，互不串讲。 4.9.一致性原则：采购决策标准必须在采购实施之前，制定采购方案时确定，并在整个寻源及决策过程中保持不变。一旦需要改变时，必须重新启动采购流程。 4.10.集中采购原则：具备集中采购条件的产品/服务，应采用集中采购模式，以实现规模效益。4.11.信息系统操作原则：本办法适用范围内的采购业务必须在采购管理信息化平台（PDC，Partner DevelopmentCenter）上进行，以实现集团范围内信
7、息与资源共享。 4.12.可追溯原则：采购全过程资料，包括：供应商管理（认证、评估、绩效改进等）、寻源（采购策 划和方案、入围公示、寻源过程、约谈记录、相关会议纪要等）、协议等必须按照要求及时收集、整理、上传和归档，PDC中无记录的应按照书面文档要求管理。4.13.事前签订原则：应在签订采购合同后安排供应商生产或进场施工。5.采购系统组织6.采购业务框架7.选择采购模式 7.1.对某类采购产品/服务进行业务分析，根据金额和风险大小确定采用战略合作、集中采购或者分散采购，是提高采购效益和效率的关键。这三种模式的区别和选择要点如下：7.2.采用的采购模式及其涵盖范围应在年度采购规划、项目采购策划和
8、每次采购方案中逐步确定。7.3.应优先选择集中采购模式，合理使用战略合作模式，尽量减少分散采购。7.4.不同采购模式严格限定可选择的采购方式。7.5.战略合作战略合作是为了保证质量、降低风险，对于风险高、金额大的产品/服务采取的一种采购模式，期限至少应为一年半及以上。实施战略合作必须具备以下前提条件：7.5.1.战略合作的条件： 7.5.1.1.O级战略要求双方连续合作达到5年以上（含五年），且目前正在进行合作；A级4年以上；B级3年以上；C级2年以上。 7.5.1.2.总包战略合作价格原则上不高于当地市场价格，每年调整一次市场价格。7.5.1.3.战略合作在确定合同总价的前提下，签订项目合同
9、后进场施工。 7.5.1.4.供应商评估：在不同层级范围内（集团、区域、公司）同类供应商年度评估总结中为首选及以上。7.5.1.5.战略合作协议签订时间一年半以上。7.5.2.战略合作分为不同的层级：7.5.2.1.O级：集团范围内战略合作。7.5.2.2.A级：区域范围内战略合作。7.5.2.3.B级：城市范围内战略合作。7.5.2.4.C级：项目范围内战略合作。 7.5.3.实施战略合作时，必须对战略合作伙伴提出明确的发展要求，包括但不限于（部分指标仅适用于总承包类）：总承包能力、装修房施工能力、工业化技术建造能力、整合供应链能力、履行节能环保等社会责任（企业自身运营以及建造过程）、技术工
10、人技能提升和工作环境改善、不断改善产品和服务质量水平、不断优化成本结构、发挥合作规模优势，降低采购价格。 7.5.4.建立战略合作关系之后，必须继续以下工作以保证战略合作达到预期目标。 7.5.4.1.高层互访机制：每个战略合作级别的采购分管领导，每年至少有两次与合作伙伴的正式沟通， 沟通至少应包括对于战略合作目标的回顾和双方改进行动。 7.5.4.2.新业务优先原则：除非出现重大问题导致无法满足要求等特殊情况，在其能力范围内的新业务应首先授予战略合作伙伴。 7.6.集中采购 7.6.1.产品/服务在集团、区域、一线公司等不同范围内分别有相同需求时，可进行相应范围内的集中采购。 7.6.2.集
11、中采购必须有明确的采购价格清单，协议期不超过一年半。针对材料价格波动等市场因素，协议中应确定协议期间产品/服务价格的调整机制。 7.6.3.集中采购可分为不同的层级：集团集中采购、区域集中采购、公司集中采购、一站式采购。 一站式采购（又称定点采购）是集中采购的一种形式，根据需求情况对具有多种产品供应整合能力的供应商进行集中采购。 7.6.4.集中采购协议中应要求供应商提供最低价（根据协议在全国、区域或城市范围内）承诺。7.6.5.确定不同层次集中采购原则：集团集中采购供应商应具备全国范围内的生产，配送、安装、服务和施工能力，可覆盖万科各地一线公司的售前、售后服务体系，其产品质量和品牌的认知度在
12、全国范围内得到认可；区域和一线集中采购供应商在不同地域范围内应具备以上原则。 8.制定年度采购规划8.1.一线公司采购负责部门根据本公司发展情况，于每年12月31日前组织制定公司下一年度集中采购和战略合作规划（包括拟采用的采购模式及层级、涵盖产品/服务范围），报区域本部审核通过后，区域本部及X区域于1月15日前报集团工程采购与成本管理部批准。 8.2.区域本部采购负责部门根据本区域发展情况，组织制定区域年度采购规划（内容同上），报集团工程采购与成本管理部批准。 8.3.区域本部/一线公司年度采购规划中的施工总承包战略合作规划调整时应及时报批。9.编制项目采购策划和采购计划9.1.项目采购工作具
13、体实施前，由采购负责部门组织成本管理部、项目经理部、设计管理部等相关 部门进行采购策划。 9.1.1.采购策划内容应包括：项目情况简介、施工进度计划、主要施工项目采购节点计划、项目合同架构体系（总包、分包、材料设备、甲指乙供材料、咨询服务合作等各类合作方式的项目采购合同架构）、总包及关键工程采购方案等。 9.2.根据公司确定的项目开发计划，由采购负责部门组织项目经理部、成本管理部、设计管理部等相关部门编制项目采购计划，应保证计划切实可行。 9.2.1.项目采购计划内容包括：不同采购内容的设计定样及出图时间、目标成本、进场时间、采购方式、采购时间、签约时间、合作范围（标段）、供货周期等。采购计划
14、应为采购过程安排合理的时间以保证采购工作质量；采购计划中确定的时间应在执行中得到保障。 9.3.在采购计划的实施过程中，可根据实际情况对采购计划进行适当调整。10.编制采购方案 10.1.采购（包括但不限于）在实施前，采购负责部门应编制具体采购方案：包括所有集中采购、施工总承包、装修施工承包、监理、门窗/幕墙工程；其它重要的分散采购业务。 10.1.1.采购方案内容应包括但不限于：历史采购情况、市场调研情况（包括供应商资源情况、产品应用情况、客户关注的方面、同行开发项目关于该类产品/服务的应用情况、明确采购需求（品牌需求、采购量、采购技术要求、供应能力要求、售后服务要求）、确定合适的采购方式、
15、确定入围供应商并说明选择依据、确定合作单位决策标准的建议、具体采购工作计划安排。 10.2.其它产品/服务应编制简化的采购方案，至少包括：采购方式、供应商入围条件、入围供应商名单并说明选择依据，确定合作单位的原则/标准的建议。11.差异化的采购方式11.1.每笔业务的采购方式必须在采购流程启动之前事先确定，与之相应的采购决策标准，也必须在采购实施之前，制定采购策划和采购方案时确定，并在整个寻源及决策过程中保持不变。一旦需要改变时，必须重新启动采购流程。 11.2.应根据采购产品/服务的标准化/工业化程度、金额大小、风险高低和潜在供应商数量的多少，选择合适的采购方式。 11.3.采购方式分为邀请招标（含实时竞价）、竞争性谈判、直接委托（又称单一来源采购）和零星采购。采购方式一旦选定，必须严格按照该方式所规定的流程并通过PDC平台执行，直接委托、零星采购业务可不通过PDC平台执行寻源。11.4.各种采购方式区别及适用条件见下表。11.5.施工总承包采购必须采用工程量清单招标方式，或实施战略合作。 11.6.销售示范区地上建筑面积在：高层20000m2以内、多层小高层15000m2以内、别墅2000m2以内的，可申请采用其他招标方式；因特殊情况需申请其他招标方式的项目（期），须在招标工作实施前报集团
