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1、初步设计管理流程编号：P05-PDM版号：A页码：第 23 页 共24页初步设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、 流程图示 二、流程概述流程目的 为规范初步设计（含扩初）阶段的操作流程，加强此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。适用范围 适用于公司房地产开发各项目的建筑初步设计管理。定义 初步设计是指施工图前达到建筑工程设计文件编制深度规定有关要求的设计成果。流程要素描述支持文件1. 项目拓展及论证管理流程2. 报批报建管理流程3. 方案设计管理流程4. 设计供方选定及管理评价流程流程CP点1. 设计资料准备2. 此阶段
2、同步开展项目部品策划、成本概算3. 设计评审及评审要点责任部门1. 主导部门：一线公司设计管理部2. 参与部门：总部：产品研发中心、成本管理中心等一线公司：合约采购部、经营开发部、工程管理部、营销部、客服部、项目部等流程KPI1.输入条件1. 设计资料2. 方案设计成果3. 方案及初设报审意见输出结果1. 初设成果及报审图初步设计管理流程流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点风险点提示1. 设计资料准备是设计环节的起点，明确此阶段的输入成果及职责，有利于提高设计管理部门的工作效率及相关工作的提前安排详见文件说明进一步总结，逐步形成标准化输入条件2. 此阶段同步开展项目部品策划、成本概算属
3、于为提升项目效率所进行的部分工作前置公司以合约框架为基础的目标成本体系，尚未清晰逐步细化深化的具体方式3. 设计评审及评审要点多专业并行及协同复杂 多专业参与，包括物业管理部门、成本、报批报建部门等，详见流程说明提供通用的方案评审要点评审决策难度越来越高三、工作程序3.1初步阶段设计资料准备在建筑方案设计评审通过后，一线公司设计管理部主导完成建筑初步设计，负责收集相关资料及初步设计前的准备工作、各部门配合，主要包括：1) 产品研发中心：提供方案设计相关成果、部品策划表及设计指导意见；2) 成本管理中心：下达指导性目标成本及初设限额指标（一线公司合约采购部配合）；3) 项目部：提供市政咨询方案和
4、市政专业相关条件（容量、接口、路由），委托完成地质勘探（详勘）报告；4) 客户服务部：征询物业公司意见，提供物业系统设备建议。5) 经营开发部：提交各政府主管部门对方案设计审批意见，包括消防、人防、交通等在内的专业审查意见；提供市政咨询方案和市政专业相关条件（容量、接口、路由）； 3.2初步设计任务书编制和设计单位选定1）一线公司设计管理部根据以上资料编制初步设计任务书，经主管上级审核后，发送项目部、客户服务部、工程管理部、合约采购部进行会签。一线公司设计管理部负责整理和分析各部门审查意见，对任务书进行修改完善，必要时组织会议评审；初步设计任务书经会签部门及其主管上级审核后，报总经理审批。2）
5、一线公司设计管理部依据设计供方选定及管理评价流程确定初步设计单位，并报总部备案。3.3初步设计（含扩初）与评审1）设计单位按任务书及合同要求进行初步设计，设计期间由设计管理部组织相关管理人员、项目部、经营开发部、工程管理部、合约采购部、客户服务部进行设计交流，或针对某项技术方案进行专题分析，必要时可邀请总部相关专业人员参与，及时把握设计单位的设计思路与公司意图保持一致，并填写设计信息交流表发至设计单位。3）设计单位按要求提交设计成果后，设计管理部经过内部评审通过后组织评审会，设计单位设计团队、外部顾问专家、公司管理人员、项目部、经营开发部、工程管理部、合约采购部、客户服务部参加设计评审；评审会
6、主要由设计单位的设计负责人介绍设计方案，并对评审人员的相关疑问作出阐释；参与评审过程中不同意见由相关人员做好记录，会议记录应发送参与部门。4）设计管理部督促设计单位根据评审会意见修订初步设计成果，修订后的方案由设计管理部主管上级决定是否再次组织讨论，直至总经理审批。6）建筑初设/扩初方案评审通过后，一线公司组织施工图设计、项目部品深化等工作；经营开发部负责初设报审、消防/人防/园林/交通等报批。7）此阶段总部相关中心工作：产品研发中心对设计任务书及初设成果具有备案及要点抽查的权限；成本管理中心组织咨询单位进行成本概算，按照成本管理流程规定，有权对异常情况向公司领导汇报，经公司领导确认，可发出成
7、本预警并要求一线公司整改。扩初/施工图审核意见表项目名称图纸名称设计单位图纸完成时间一线公司审核意见建筑结构设备电部门经理： 主管副总经理：总经理： 设计任务书工 程 名 称： 首创 项目扩初及施工图工 程 地 点： 委 托 方： 签 订 日 期： 年 月目 录一. 项目概要3二. 设计依据3三总体设计要求4四专业技术设计要点5五. 设计文件的内容及深度13一. 项目概要1.1项目名称：1.2项目位置：1.3用地范围： 1.4总建筑面积：1.5地上部分： 1.6地下部分： 一、 二. 设计依据2.1市规划国土局方案审批意见书（附件）2.2市消防局方案审批意见书（附件）2.3市人防办建设意见征询
8、单（附件）2.4市规划国土局扩初设计审批意见书（附件）2.5市消防局扩初设计审批意见书（附件）2.6市人防办扩初设计审批意见书（附件）2.7市其他行政部门审批意见书（附件）2.8甲方确认的设计方案及相关技术经济指标2.9设计中的建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及市有关设计标准及规定2.10设计深度需符合国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求及甲方的其他要求。2.11其他国家现行有关规范二、 三总体设计要求3.1总体布局要求3.2道路交通要求3.3户型配置要求3.4配套设施要求3.5环境设计要求3.6地下车库要求3.7经济性原则、成本要求三、 四专业技术
9、设计要点4.1建筑专业4.1.1层高与净高：住宅层高2.9米，住宅底商净高3.3米。4.1.2各功能空间关系紧凑且形状合理，起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比宜1.8。其中起居室供家具、设施布置的连续墙面长度3m。4.1.3户型放大图须经甲方确认后方可进行其他专业后续设计。户型放大图中应包含各种家具、电器、设施、点位定位等内容。4.1.4空调机的安装位置应合理，柜式空调位置宜与电视柜同侧，壁挂机出风口不能正对床头，冷媒管长度不宜超过3米，最长不应超过6米。空调冷凝水必须有组织排放。空调室外机搁板的位置应方便对室外机的安装与检修。4.1.5橱柜设计需符合操作流程，管道接口、电源插座定位应
10、与设备位置相一致，微波炉、电饭煲等厨房电器有固定摆放位置，方便使用。厨房地柜操作台面总长度不宜小于3米。厨房中不设洗衣机位时不设地漏，不做防水。4.1.6生活阳台各种管道的布置须尽量减少对日常使用的干扰。4.1.7卫生间洁具的布置应符合人体工程学原理,并根据户型定位提供设备、设施： 位置设备设施独立卫生间或客卫生间主卫生间主卫生间（高级住宅、豪宅）洗脸盆1（柱盆或台盆）1（台盆）1或2（台盆）座便器111妇洗器可设置淋浴间1选其一1浴缸1化妆镜设置设置设置镜前灯设置设置设置排风扇设置设置设置浴室五金设置设置设置注：浴缸尺寸宜选用750*1500mm（1700mm），档次较高时可增设浴缸平台。豪
11、宅项目同时需考虑设置按摩浴缸的可能性。4.1.8卫生间内应考虑预留电热水器的位置及插座。4.1.9立面造型4.1.9.1近人尺度范围内的立面、入口、大堂和架空层顶部等重点部位需精心设计，提供局部放大图。4.1.9.2外立面设计需将各种材料的饰面画出详细的分割设计图,详细标注各种尺寸、颜色、材料、做法；尤其需注意转角处与不同材料交界处的细部处理。4.1.9.3需注意各种立管的位置，尽量设在建筑物的凹角处，必须保证立面的整洁美观。4.1.9.4立面设计需考虑空调机的隐蔽，减少对立面的影响。4.1.9.5同类型房间外窗洞口尺寸宜尽量统一。窗设计既要考虑外立面整体形象，又要考虑业主在室内的感觉，位于转
12、角处的窗应避免视线干扰。外窗不宜采用较特殊或拼接过多的窗型，避免使用弧形玻璃。4.1.9.6对特殊部位如墙地面交接、窗台、窗顶、栏杆栏板等装饰构件、屋顶、女儿墙等节点均需提供设计详图。4.1.9.7扩初设计阶段，建议建筑专业主要细部大样均设计出图，不引用标准图集。4.1.10装修标准（另附要求）4.2 结构专业4.2.1设计单位须与我司对结构设计方案作深入沟通，确保结构造价和钢筋、混凝土用量在控制范围内。4.2.2基础部分。基础应尽量根据地质报告采用天然基础。若在软土地区，应计算沉降量对主体结构的影响。基础所采用的混凝土强度等级应不大于C30,高层建筑的基础混凝土采用C30。有防水要求时，混凝
13、土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定。4.2.3地上部分的结构体系应根据建筑的抗震类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等因素，经技术、经济和使用条件综合比较确定。上部结构的混凝土强度等级应从下到上逐渐递减。梁板混凝土强度等级一般不大于C30，自下而上部逐渐减小。转换层一般不大于C40。4.2.4结构方案、构件布置应在满足建筑要求的同时，尽量使室内空间“无梁无柱”，提高空间利用率。4.2.5户型平面中在可能前提下客厅与餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。客厅有跃层时，跃层应尽量用大板结构，以增加下层净高，减少压抑感。框架梁应满足梁底距地面装修完成面不小于2400。4.2.6卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。4.2.7所有设备专业在板、梁上的留洞必须预留，不能后凿。尽量留在对结构影响最小的地方，并且应有加强措施。相邻上下层留洞需
