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1、房地产估价复习题及答案（供参考）一、单项选择题、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（ D）为前提进行估价。、保持现状；、装修改造；、转换用途；、重新利用2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。、87； B、124；C、130；D、134计算过程：50+80/(1+1%)83、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27，前街路线价为2000元m2，后街路线价为1000元m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。、9； B、13.5; 、15；、18前街影响深度=前街
2、路线价/（前街路线价+后街路线价）总深度4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。、类似写字楼的客观收益；、市场比较法；、该写字楼的实际收益；、无法估算5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。、功能缺乏；、功能过剩；、修复时间较长；、修复时间较短6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。、设定标准深度；、选取标准临街宗地；、编制深度百分率表；、划分路线价区段7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新
3、估价的估价时点应为（ A ）。、1998年6月30日；、现在；、重新估价的作业日期； 、要求重新估价的委托方指定的日期8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。、法国；、意大利；、日本；、香港9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）、经济适用住房与高级别墅；、住宅与其配套的商业房地产、宾馆与写字楼；、大城市郊区的住宅与高速公路收费10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A ）。、等于报酬率；、大于报酬率；、小于报酬率；、无法知道11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6，自有资本要求的资本化率为9，则该类房地产的资本化率为（ B ）。、6； 、6
4、.9；、8.8；、计算过程：70%*6%+(1-70%)*9%12、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（ B ）。、替代关系；、互补关系；、附属关系；、没有关系13、基本完好房的成新率为（D ）。、十、九成新；、九、八成新；、八、七成新；、七、六成新我国现行房屋的完损等级分为五类：完好房，成新率为十、九、八成；基本完好房，成新率为七、六成；一般损坏房为五、四成；严重损坏房及危险房的成新率为三成以下。14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）。、4858； B、5200；、2700； D、6
5、264根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：ar（r）t（r）t2168 11（18）25616（8）25200（万元）15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2和1，该类房地产的报酬率为8，该房地产的价格为（A）万元。、100； B、42；、63；、77计算过程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)16、评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（C）。、市场法；、收益法；、路线价法；、假设开发法17、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（D）。、算术平均数；、中位数；、加权平均数；、众数1
6、8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为（C）万元。、225.00；、237.50；、381.25；D、395.83净收益按等差级数递增的公式，式中，a为第一年净收益，b为净收益逐年递增的数额，r为资本化率。19、经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（ C）。、最佳用途和最佳规模；、最佳集约度；、最佳规模和最佳集约度；、最佳用途均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或
7、过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。20、投资利润率的计算公式是（ A ）。、开发利润（土地取得成本开发成本管理费用）、开发利润（土地取得成本开发成本）、开发利润（土地取得成本开发成本投资费用）、开发利润开发完成后的房地产价值21、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ C ）A、出租的房地产; 、自用的房地产；、餐饮的房地产；、营业的房地产房地产按经营使用方式分为：销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产。22、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属
8、于（）方面的制约。、建筑技术；、土地权利设置和行使；、相邻关系；、土地使用管制政府规定土地用途、容积率属于城市规划的内容，而在土地利用所受的限制当中，城市规划属于土地使用管制方面的内容。23、 某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5 m2，阳台面积为3.2 m2，分摊的共有建筑面积为9 m2。则该套住宅的建筑面积为( B )。 A、76； B、85.7； B、79.0； D、82.2 24、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为层时，预期投资利润率为4.36；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14。由此可见，超过
9、20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（ ）。、收益递增规律；、收益递减规律；、规模的收益递增规律；、规模的收益递减规律收益递减原理揭示的是一种投入产出关系，指在仅有一种投入量逐渐增加的情况下，其他投入量不变，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当可投入变量增加到某一点时，产出量的增加会越来越小。25、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和（ ）。A、协商一致；、技术上可能；、环境上适合；、规模上均衡最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，
10、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。26、城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为（ C ）。、生地价；、熟地价；、毛地价；、拆迁补偿安置价27、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。、客观合理价值标准；、非公开市场价值标准；、公开市场价值标准；、政府规定的价值标准城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。28、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A、可比实例房地产；B、估价对象房地产；、标准房地产；D、类似房地产2003年考题。间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准（通常定为100分），将估价对象及可比实
11、例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。再将所得的分数转化为调整价格的比率。29、某可比实例的实物状况比估价对象优，则其实物状况修正系数为（B ）。.0.91; B.0.92; C.09; .1.10这是2003年考题。以估价对象为基准，100（1009）0.92。30、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6，则交易情况修正系数为（）。、0.060； B、0.0940；C、1.060；D、1.064交易情况修正系数100（1006）1.06431、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧
12、率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（ ）年。、50； 、10；、20； 、无法知道根据“建筑物经济寿命年折旧率”来计算。32、在一般情况下，（）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。、重建价格；、重置价格；、重新购建价格；、积算价格重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。33、报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。、房地产开发企业自有资金周转的速度；、估价对象房地产变为现金的速度、估价对象房地产带来净收益的速度；、房地产开发企业流资金周转的速度房地
13、产交易不如股票和债券交易方便、费用低。34、收益法是以（ ）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。、收益原理；、预期原理；、未来原理；、替代原理收益法的本质就是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值的35、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10，则该宗房地产的总价值为（）万元。、417； 、500；、460； 、45先求出土地价值（5020012）10%260（万元），房地产总价值260200460（万元）。36、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。、市场法；
14、、假设开发法；、收益法；、成本法假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价；市场法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易；成本法适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产。37、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ C ）。、逐渐降低；、逐渐升高；、可视为基本不变；、为零38、划分路线价区段的最主要标准是（）。、十字或丁字路；、功能分区分界点；、地价有显著差异的地点； 、商铺繁华程度变化点划分路线价区段的方法是，将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。39、估价报告书中说明的（ C ）限定了其用途。、估价原则；、估价方法；、估价目的；、估价对象状况估价目的不同，估价时点的选取、估价对象的范围、选用的估价方法也可能不同，只有估价目的可以限定估价报告书的用途，比如目的是房地产抵押价值评估，那么估价报告书的用途就是用来为房地产抵押价值作价的。40、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，
