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1、目录一、旅游地产发展溯源3(一)旅游地产溯源3(二)中国旅游地产发展历史3二、商业旅游地产定义及其分类4（一）定义4（二）商业旅游地产分类41、旅游景点地产42、旅游商务地产43、旅游度假地产44、主题娱乐旅游地产4三、商业旅游地产开发条件及开发模式5（一）商业旅游地产开发条件51、旅游景点地产52、旅游商务地产53、旅游度假地产64、主题娱乐旅游地产6（二）商业旅游地产主要开发模式7四、经典案例7（一）黄山黔县宏村71、宏村开发背景72、宏村古建筑83、配套商业开发9（二）成都芙蓉古城91、项目简介92、规划设计93、功能配套11（三）华侨城121、主题公园旅游122、配套酒店及其它设施13
2、（四）嘉和城141、项目简介142、休闲设施及配套设施15（五）墨西哥坎昆16（六）日本豪斯登堡171、项目简介172、功能规划17（七）海南博鳌水城191、项目简介192、景观资源193、配套设施19（八）新加坡克拉码头20（九）泰国laguna201、项目简介202、五家高级酒店21（十）美国PGA国家度假村23（十一）西安曲江唐市231、项目简介232、商业定位及布局24（十二）安徽孔城老街24五、中国商业旅游地产现状及展望25（一）商业旅游地产现状25（二）商业旅游地产趋势26一、旅游地产发展溯源(一)旅游地产溯源旅游地产最早可以溯源至19世纪前的地中海区域,由于地处历史文化交汇处，加
3、上优越的气候和自然环境,欧洲许多贵族和社会上层人士热衷前去度假,为满足贵族等社会上层的消费需要，地中海区域浮现了旅游地产的雏形。旅游地产形成产业源于2世纪年代欧洲的分时度假概念（vcatonowrshp)。在阿尔卑斯地区的度假房产开发商为了让前来滑雪度假的欧美中产家庭买得起,将度假房产准时段分别发售给不同的度假者，并予以购买者在一定期期内享有度假地产的住宿和娱乐设施的权利，此外该权利可以发售转让或者出租。这就是最初的分时度假概念。2世纪0年代分时度假概念引入美国。一方面,二战后经济的繁华和收入水平的提高使许多居民有时间和财力度假，诸多旅游热点地区投资开发了大量的度假村和酒店公寓。此外一方面,7
4、0年代中期爆发的石油危机导致经济滞胀,旅游地产大量积压。分时度假概念的引入迅速增进了旅游地产的销售,然后遍及全美各地的热门度假区。目前,美国成为全球分时度假最为发达的国家之一,购买者数量、开发商和销售市场等方面居世界首位。(二)中国旅游地产发展历史中国旅游房地产刚开始也是以分时度假概念浮现。20世纪年代初，海南一方面浮现分时度假酒店的萌芽,直到90年代末海南浮现大量旅游地产空置状况下，酒店经营者和开发商开始普遍注重这一概念。中国旅游地产消费和投资在进入2世纪后开始升温,后在国家政策和产业调节支持下,实力开发商纷纷开始涉足旅游地产行业,行业呈迅速发展。随着国家对房地产行业的调控，各开发商纷纷将着
5、力点转向商业地产和旅游地产,旅游地产行业步入黄金发展时期。二、商业旅游地产定义及其分类（一）定义旅游地产指依托周边丰富的旅游资源开发的建筑物及其关联空间,区别于老式住宅和商业地产，是融旅游、休闲、度假、居住、商务、购物等于一体的置业项目。商业旅游地产是指以商业用途为主的旅游地产,区别于以第一居所为主的住宅旅游地产。（二）商业旅游地产分类商业旅游地产按旅游资源条件和驱动因素可以分为:1、旅游景点地产重要指在旅游区为游客的旅游活动建造的多种观光、休闲、娱乐性质的非居住性的建筑物及关联空间。旅游景点地产可以增长景区的游览内容，提高游客游览的爱好,从而间接提高旅游资源和旅游地产的价值。、旅游商务地产重
6、要指在旅游区内或者旅游区附近提供旅游服务的商店、酒店、餐饮、休闲娱乐、会议、培训等建筑物及其关联空间。旅游商务地产重要以接待和服务商务旅游客户群体为主，服务客户旅游需求时兼顾商务活动规定。、旅游度假地产重要指为游客和度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的多种度假性质的建筑物及其关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、分时度假的时权酒店及养老酒店等。旅游度假地产的休闲度假功能是其最大的特点,其多建在旅游热点地区或者大中型都市远郊区，依托优质的旅游资源，建设休闲度假设施，为异地置业者提供度假休闲的“第二居所”。4、主题娱乐旅游地产重要指开发商结合单独法律和资源环境,进行规划、设计和开发建造的人造娱
7、乐旅游设施配套的商业建筑物及其关联空间。其重要形式是主题游乐公园,如华侨城欢乐谷、迪士尼主题公园、横店影视城等；部分国家地区法律容许条件下的博彩旅游地产以酒店和赌场为重要形式，如中国澳门、美国拉斯维加斯、摩纳哥蒙特卡洛等。三、商业旅游地产开发条件及开发模式(一)商业旅游地产开发条件商业旅游地产开发的核心要素可以分为如下三个:资源条件：指已经成型的旅游资源、可供开发的人文自然景观(例如沙滩、湖泊、山体、森林等)或者有关的休闲娱乐设施（例如高尔夫球场、会所、主题游乐园等）;消费者活动:指公寓度假居所的分时产权或者时权的所有者及旅游区重要消费群体消费特点及习惯；土地:指可供开发商开发的地块和项目。根
8、据这三个核心要素总结旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和主题娱乐旅游地产的开发条件。、旅游景点地产此类地产重要依托自然和人文景观资源,对优质资源的依赖性非常高，同步此类资源也比较稀缺,波及到公共资源与景观保护，需要政府支持，投资巨大。由于此类资源对游客的辐射半径和吸引力非常强，因此对周边经济发展水平和区位条件规定较低，其开发条件重要是政府政策支持和符合景观保护规定。经济环境条件：都市人均收入达到3000美元以上，基本生活消费占比持续下降,旅游休闲消费占比逐渐上升。旅游景点周边地区经济条件规定不高区位条件:旅游景点的闻名限度和景观质量决定辐射范畴，无规律性开发区位条件。规模设施:交通便利可
9、达,餐饮、住宿、游乐和休闲等配套与景区相结合,开发规模根据景点客流量而定。、旅游商务地产此类地产重要依托商务活动带动,同步需要较为好的自然人文资源增强其吸引力。此类地产对周边临近区的都市化规定不高，但重要依托政府引导,政府政策支持与宣传对旅游商务地产的影响至关重要。商务活动配套规定很高,开发商需要具有强大的商务会议会展活动的能力,以商务活动带动旅游和地产，跨界操作能力规定高。经济环境条件:公司文化普遍注重人力资源,都市人均GP达到3000美元以上,商务活动频繁，高品位写字楼、公司总部、跨国公司分支机构非常多且相对集中。区位条件：中远途轨道交通以便,项目开发地距离重要商业中心区在小时车程内,国际
10、商务旅游区距离机场车程在1小时以内.规模设施：有良好的风景和人文资源,休闲设施丰富,如高尔夫球场、网球场；星级酒店配备完善专业的会议商务设施,商务活动有关的银行、办公、会展、通信等齐全。3、旅游度假地产此类地产以自然资源或者休闲设施带动,是一种短期性的第二居所,在配套多种休闲娱乐活动的同步,还需要多种生活配套和某些商务活动配套。经济环境条件:人均收入超过000美元以上，有充足的休假时间,旅游度假理念成风尚。消费构造中旅游度假占比较高，都市人均居住面积超过0平米,汽车拥有比率达到每5户一辆。区位条件：离都市人口汇集区车程在4小时以内,交通便捷；国际性地度假区距飞机场车程在1小时以内。规模设施：度
11、假地产建筑不能拥挤，别墅基地面积在1000-1200平米左右,建筑风格与自然乡野相融合；风景资源较优质，配套商业、生活、商务、娱乐等设施齐全。4、主题娱乐旅游地产此类旅游地产重要依托主题娱乐的运营来吸引和提高人流，带动商业和地产，对开发商和运营商的规划设计和运营能要有非常高的规定。项目地块多选择都市中心边沿低价土地,一部分做主题旅游,一部分做地产和商业开发。对于特殊地区法律容许的娱乐(博彩业),重要由部分国家和地区政策文化决定，因其特殊性，本文不做具体展开。重要开发条件：项目处在区域大都市和重点大都市近郊,都市人口达到200万以上，流动人口比率较高，交通便捷，一小时车程半径能覆盖到重要目的客户
12、;项目规模和配套需要开发商和运营商根据所在区域和游客量拟定,逐渐调节，对规划设计、资金和运营能力规定非常高，目前只有少部分公司从事主题公园开发。(二)商业旅游地产重要开发模式商业旅游地产目前的重要开发模式有四种:第一种是旅游资源改造,对历史文化古迹、古建筑、古村落进行改造开发,如黄山黔县宏村、云南丽江古城、上海新天地等，或者对自然资源进行改造开发，如墨西哥坎昆；第二种是旅游与地产同步开发，满足度假、旅游休闲和生活需求，如日本豪斯登堡，成都芙蓉古城、深圳观澜湖、高尔夫度假等;第三种是先旅游后地产,先将旅游做成熟后在做商业和住宅地产开发，重要以主题公园游乐旅游为主,如中国华侨城,美国迪斯尼；第四种
13、是产权酒店开发,在旅游热点景观或者休闲度假地区开发产权或者时权酒店以满足人们对商业旅游地产的投资需求,如泰国lana。四、典型案例(一）黄山黔县宏村黄山黔县宏村黄山黔县宏村是依托古村落文化景观资源改造开发的,开发商为北京中坤投资集团有限公司。中坤投资集团依托该村落文化资源的稀缺性,通过对项目的不断投资改造,为其发明了惊人的高收益。、宏村开发背景宏村位于安徽省黔县东北部,村落面积.11公顷，宏村建于南宋绍熙年间（公元1131年），背倚黄山余脉羊栈岭、雷岗山等,地势较高，常常云蒸霞蔚，被誉为“中国画里的乡村”,被誉为当今世界历史文化遗产的一大奇迹。1997年，北京中坤投资集团有限公司在黄山黔县宏村
14、投了几百万资金,修复了宏村旧村的危旧房,整治了宏村的环境，又修通了道路，然后租赁了本地一家政府招待所，把它改导致度假性质的山庄,之后进行了大规模的改造。2、宏村古建筑开发商不是推倒重建，而是采用谨慎的保护开发方略,制定严格的规划开发方案，对原有的书院、祠堂等古建筑采用特殊的材料加以修葺。其中重点修葺的古建筑有:南湖书院明永乐年间始建，清嘉庆十九年（18)重建,取名南湖书院。 南湖书院是一所具有老式徽派建筑风格的古书院,由志道堂、文昌阁、启蒙阁、会文阁、望湖楼、祗园六部分构成。乐叙堂位于月沼北畔正中的乐叙堂,建于15世纪初，迈进门楼基本保持原貌，梁架具有典型的明代风格,月梁、叉手、雀替、平盘斗等
15、建筑构件雕刻精美，与月沼构成宏村八景之一“月沼风荷”。承志堂 承志堂位于宏村上水圳中段，建于清咸丰五年(公元185年）,是清末大盐商汪定贵住宅。承志堂整栋建筑为木构造，共有9个天井，大小房间0间，庭院内有花木果树、水井、池塘,总占地面积约平方米,建筑面积0余平方米,是一幢保存完整的大型民居建筑。德义堂 德义堂是典型徽派庭院式民居，建于清嘉庆二十年（1)，系二楼三开间建筑，厅堂前有十六扇半幢莲花门，建筑风格为徽派私家园林的典型代表。树人堂树人堂全屋宅基呈六边形，取六合大顺之意。正厅偏厅背靠水圳,坐北朝南。厅堂东边运用有限空地,建一小水塘，活水长流。外门为八字门楼,内置悬坊栏板。敬修堂(民居游) 敬修堂占地面积0平方米，建筑面积540平方米，东侧为偏厅和廊式厨房。堂前巧妙设立两套庭院，内院0平方米，呈规整长方形，地面青石铺展,镶砌花坛鱼池。除以上外，开发商还修葺了敦本堂、乐贤堂、三立堂、承德堂、碧园、桃源居、汪大燮故居、百年牡丹院等古建筑,较好地保护开发了本地的旅游地产资源。3、配套
