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1、DB3301/T2009杭州市质量技术监督局 发布2010-12-15实施2010-11-15发布社区准物业管理规范DB3301/T582010DB3301T杭州市服务标准规范ICS备案号：1DB3301/T582010前 言为提升老旧小区社区准物业管理的整体水平，规范老旧小区社区准物业管理的服务内容和服务标准，改善居民群众的居住生活品质，根据物业管理条例（国务院令第379号）、浙江省物业管理条例、杭州市物业管理条例、杭州市区老旧小区物业管理改善工程实施方案（杭政办函2009217号）、杭州市社区化准物业管理物业服务参考标准（杭物改办20097号）等法律、法规、文件的规定，结合本区实际编制本标
2、准。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D、附录E、附录F、附录G为规范性附录。 本标准由杭州市上城区人民政府提出。本标准负责起草单位：杭州市上城区建设局。本标准主要起草人： 陈星豪、张敏、丛培龙、楼土新、韩康明、应军良。IDB3301/T582010社区准物业管理规范1 范围本标准规定了老旧小区社区准物业管理的工作机制与实施、维修保养管理、安全及秩序维护管理、环境保洁及绿化管理、住户装修管理、服务外包管理、检查与考核。本标准适用于杭州市上城区范围内老旧小区的社区准物业管理。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括
3、勘误的内容）或修订版均不适用于本规范，然而，鼓励根据本规范达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。GB 10001.1 标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号GB /T 15566 图形标志使用原则与要求GB 13495 安全标志物业管理条例 （国务院令第379号）浙江省物业管理条例 （2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常委会第二十五次会议通过）杭州市物业管理条例 （根据杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）杭州市区老旧小区物业管理改善工程实施方案 （杭政办函2009217号）杭州市社区化准物业管理物业服务参考
4、标准 （杭物改办20097号）3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准。3.1 社区准物业管理是指针对1999年以前建成的，目前已实施庭院改善和危旧房改善工程但尚未开展专业化物业管理的房屋标准成套的住宅小区或零星住宅，实施以社区公共服务工作站为主体，社区居民共同参与，工作站可分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责开展小区日常管理的社区准物业管理模式，为小区居民提供“八个有”：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务。社区准物业管理LOGO标志为：图1 社区准物业管理LOGO标志3.2 老旧小区主要是指1999年以前建成的，目前已实施庭院改善和
5、危旧房改善工程但尚未开展专业化物业管理的房屋标准成套的住宅小区或零星住宅。3.3 外包管理是指社区公共服务工作站（或准物业管理处）在对老旧小区进行社区准物业管理过程中，将维修养护、安全及秩序维护、环境保洁及绿化管理等工作的部分服务或工序委托给专业性更强的单位执行的管理。4 工作机制与实施4.1 领导机制上城区政府专门成立物业管理改善工程领导小组，负责全区物业管理改善工程的领导和组织工作。区建设（房管）局具体负责物业管理改善工程的指导、监督和政策制定等相关工作，切实推进社区准物业管理工作。各街道办事处成立相应的分指挥部，具体负责实施辖区内的社区准物业管理的各项具体工作，协调管理中的有关问题。规划
6、、民政、公安、城管、市政、环卫、行政执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等其他部门按各自职责依法开展推进小区准物业管理的有关工作。4.2 实施方法在社区党委的领导下，社区公共服务工作站结合社区内老旧小区的实际情况，确定下设社区准物业管理处。社区准物业管理处自主组织实施小区内的维修保养管理、安全及秩序维护管理、环境保洁及绿化管理等工作。社区准物业管理处也可将上述管理内容分包或统包给其他专业性管理单位，并应根据管理内容组织管理人员，确定人员数量。社区准物业管理工作具体标准应符合杭州市社区化准物业管理物业服务参考标准有关规定。管理内容一般如下图所示：社区准物业管理环境保洁及绿化管理安全及秩
7、序维护管理维修保养管理 图2 社区准物业管理内容框架图4.3 分工根据工作需要，社区准物业管理处应明确一名负责人为管理处主任；根据管理内容，社区准物业管理一般作维修保养管理、安全及秩序维护管理、环境保洁及绿化管理三项内容的分工。4.4 管理职责4.4.1 管理处4.4.1.1 掌握管理处年度经营情况以及费用组成情况。4.4.1.2 负责经营管理工作，履行财务审批和重大事项的决策职能。4.4.1.3 总体负责定期监督、检查设备设施、安全和环境等业务管理工作。4.4.1.4 管理队伍建设工作。4.4.1.5 熟悉居民情况，建立良好的居民关系。4.4.1.6 建立良好的对外公共关系。4.4.1.7
8、做好账务公开工作。4.4.2 维修保养管理部门4.4.2.1 对房屋共有部位、共有设施设备项目维修工作进行安排、实施和检查，并进行巡查，发现问题及时维修。4.4.2.2 审核设备年度检修计划并监督执行，做好设备房的保养、清洁工作，并对年检设施设备做好定期检查。4.4.2.3 制定及组织实施房屋及共有设施设备大、中修的计划及改建、扩建项目的施工、现场监督管理，办理竣工验收工作。4.4.2.4 及时处理居民维修申请，核定收费项目和标准，及时为居民提供服务，确保维修质量。4.4.2.5 熟悉本区域的强、弱电电气线路的走向，了解各节点的位置以及对主要节点进行大容量运行时的定期检查。4.4.2.6 了解
9、给排水系统、消防水系统的管道走向，熟悉管网管道走向相关附件的作用及技术参数，保证各管网系统的正常运行。4.4.2.7 严格执行电气设备的安全操作规程，做好设备维修保养工作，确保正常供电，做好消防报警、监控、门禁等弱电系统设备检查维修工作，确保弱电系统设备正常使用。4.4.2.8 负责区域内地坪与墙面维修保养和更新。4.4.3 安全及秩序维护管理部门4.4.3.1 检查管理服务区域内安防、消防设施的状况，确保使用良好，发现各类安全隐患、异常现象及时报告。4.4.3.2 组织消防知识宣传、培训及实战演习，不断提高工作人员及社区居民的防火意识。4.4.3.3 对外来来访、公务、施工等人员及进出小区车
10、辆进行管理，加强小区物资放行的管理工作。4.4.3.4 维护管理服务区域内的交通秩序，督导小区内道路泊车、停车的管理，保持小区道路及停车场内良好的交通秩序，防止车辆堵塞及意外事故发生。4.4.3.5 加强对装修人员的管理，对装修户、空置房进行检查，发现安全、消防隐患及时督促整改，并及时上报进行跟踪处理。4.4.3.6 按照巡逻路线、巡逻要点组织人员实施巡逻，保证小区内良好的社会治安，确保小区内人员和财产安全。4.4.3.7 通过使用监视器、报警器等技防设施，加强对管理服务区域内的异常情况进行监控，确保良好的治安秩序。4.4.3.8 处理管理服务区域内各种违章行为，突发事件，协调居民间的纠纷。4
11、.4.3.9 负责对小区日常信报的收发管理以及对小区内拾遗物品进行管理。4.4.4 环境保洁及绿化管理部门4.4.4.1 负责小区公共场所、公共绿地、主次干道的清理、清扫或擦拭。4.4.4.2 负责房屋内公共部位的拖扫、拖擦、擦拭或清扫。4.4.4.3 负责小区内垃圾和处理与收集。4.4.4.4 负责小区内日常清洁的巡视、监管等工作并将内容进行记录。4.4.4.5 负责管辖区内的绿地、花木的养护和管理。4.4.4.6 负责绿地、花木的浇水、施肥、除杂草、松土、除病虫、喷药、修剪、整形、防护等。4.4.4.7 妥善保管、使用好各种工具和肥料、药品等。4.4.4.8 负责对绿化养护、清理等工作内容
12、的记录，对损坏花木、践踏草坪者，要劝阻、教育。4.5 管理人员信息表式表单 管理人员信息表式表单具体内容见附录A。5 维修保养管理5.1 人员配备5.1.1 各社区应结合实际情况，配备负责房屋主体、水电等设施设备的维修保养管理人员。5.1.2 配备的维修养护管理人员需熟悉物业共有部位、设施设备运行的维修养护工作，有一定的工作经验，同时需持相关操作上岗证。5.2 共用设施设备的日常检查5.2.1 房屋承重及抗震结构部分：要求平均每月巡查一次，发现问题，及时处理。5.2.2 外墙面：要求每月检查一次，发现问题，及时处理。5.2.3 公共屋面：是否存在隔热层、防水层破损和避雷设施脱焊断裂、积水现象；
13、要求每半年检查一次，发现问题，及时处理。5.2.4 公共楼道、门厅、楼梯间、门窗：要求每周检查一次，发现破损，及时处理。5.2.5 上下水管道：要求每年雨季前检查一次雨水口，发现破损，及时处理。5.2.6 水池：要求至少每半年对水池检查一次，发现问题，及时处理。5.2.7 设备、营业用房：要求每半年检查一次电气线路，发现问题，及时处理。5.2.8 防盗门系统：要求每月检查一次，发现问题，及时处理。5.2.9 邮政信箱：要求每月对信箱的整体外观检查一次。5.2.10 消火栓：要求每月检查一次，对发现问题不符合消防要求的，及时向产权管理部门报告并安排维修。5.2.11 区内道路、停车场：要求每月不
14、少于一次专项检查，确保无地面破损、积水以及其他污染、破坏问题，发现问题及时处理。5.2.12 健身器材等其他公建设施：要求定期、定时巡检是否存在损坏现象，发现问题及时处理。5.3 共用设施设备的养护管理5.3.1 设施设备运行良好，有运行记录；有保养、检修制度，并在工作场所明示；设施设备及责任人均应挂牌标识。5.3.2 设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故；有突发事件应急处理措施和处理记录。5.3.3 定期对消防水箱、消防水泵、火灾自动探测报警设备、火灾事故照明设备、消防水箱与消防水泵、消火栓与消防水泵接合器等固定消防设施以及熔断器、防雷装置等电气防火安全设施进行养护。5.3.4 保持
15、庭院灯、楼道灯、围墙灯、喷泉灯、车库灯、指示灯等完好率95%以上，并按规定时间开关。5.3.5 保持道路、广场、停车场平整；护栏、围墙完好无损。5.3.6 对有危及人身安全隐患的设施设备，设有明显标志和防范措施。5.3.7 对蓄水池、二次供水水箱，按规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求。5.3.8 对小区内安装的公益性全民体育健身器材，应根据每年的保养计划，专门安排人员进行保养（包括定期油漆及添加润滑油等）。5.3.9 做好安防系统设备的日常维护保养工作，确保安防系统设备处于良好状态，系统能够正常运转。5.3.10 定期保养给排水管道并及时清理雨、污水井。5.3.11 在接到相关部门和单位的停水、停电通知后，及时通知用户。5.3.12 小区内公共场
