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1、南开大学22春房地产估价综合作业一答案参考1. 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为40年，单价为4000元/m2，乙房地产的收益期限为50年，单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%，则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是( )。A.甲高于乙B.甲低于乙C.甲等于乙D.不能确定参考答案：B2. 替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。( )A.错误B.正确参考答案：B3. 下列房地产适宜采用成本法估价的是( )。A.图书馆B.学校C.加油站D.超市参考答案：AB4. 房地产估价是评估房地产的( )。A.成交价格B.效用C.价格D.价值参考答案：D
2、5. 关于概算定额的下列说法，错误的是( )A.概算定额是人工、材料、机械台班消耗量的数量标准B.概算定额水平的确定应与预算定额的水平基本一致C.概算定额是在概算指标的基础上综合而成的D.概算定额是在初步设计阶段确定投资额的依据参考答案：C6. 房地产种类的不同，影响其价格的主要区位有不同要求，如住宅区主要看重繁华程度、辐射范围等。( )A.错误B.正确参考答案：A7. 工程造价(名词解释)参考答案：一种是指建设项目的建设成本，即一个建设项目从筹建到竣工验收所需费用的总和;另一种是指建设工程的发承包价格。8. 工程量清单是由建设工程投标人发出的，载明建设工程分部分项工程项目、措施项目、其他项目
3、的名称和相应数量以及规费、税金项目等内容的明细清单。( )A.正确B.错误参考答案：B9. 房地产估价是替代市场定价。( )A.错误B.正确参考答案：A10. 房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。( )A.错误B.正确参考答案：A11. 建设项目投资决策过程可分为( )几个阶段。A.项目规划阶段B.项目建议书阶段C.项目后评价阶段D.可行性研究阶段E.项目评审阶段参考答案：ABDE12. ( )是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价目的参考答案：D13. 具体一组房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括
4、( )。A.位置B.外部配套设施C.交通D.周围环境参考答案：ABCD14. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A15. 可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。( )A.正确B.错误参考答案：A16. 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中( )是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价机构和注册房地产估价师参考
5、答案：D17. 建设单位为组织完成工程项目建设，在建设期内发生的各类管理性质费用是( )。A.建设管理费B.可行性研究费C.研究试验费D.市政公用配套设施费参考答案：A18. 房地产开发投资利润率的计算基数为( )。A.土地成本+建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本+建设成本+管理费用D.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用参考答案：D19. 引起房地产价格上升的原因主要有( )。A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济参考答案：ABCD20. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日
6、C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日参考答案：C21. 某载重汽车的一次大修理费为1万元，大修理周期为3个，耐用总台班为1650个，则台班大修理费为( )元/台班。A.12.12B.18.18C.2.02D.3.03参考答案：A22. 公式(施工机械台班消耗量机械台班单价)是( )的计算公式。A.机械台班单价B.台班折旧费C.运输损耗率D.施工机械使用费参考答案：D23. 甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买( )。A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确定
7、参考答案：A24. 进口设备的交货方式可分为( )。A.内陆交货类B.目的地交货类C.装运港交货类D.工厂交货类参考答案：ABC25. 收益法适用的条件是房地产的( )。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化参考答案：D26. 将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出人、料、机费用，然后按规定计算出企业管理费、利润、规费和税金等，编制出单位工程概算的方法是( )。A.概算定额法B.扩大单价法C.概算指标法D.类似工程预算法参考答案：C27. ( )是建设工程定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是建设工程定额中的基
8、础性定额。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.投资估算指标参考答案：A28. 对抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的有( )。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱参考答案：ABC29. 招标工程量清单应由( )编制。A.具有编制能力的招标人B.受招标人委托、具有相应资质的工程造价咨询人C.投标人D.监理人参考答案：AB30. 设备及工器具购置费由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费两类组成，按照是否达到固定资产标准进行划分
9、。( )A.正确B.错误参考答案：A31. 某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为( )。A.2007年3月15日B.2006年8月20日C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的日期参考答案：B32. 采用( )求得的房地产价格又称比准价格。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B33. 直接工程费用包括很多种，下列选项中不属于直接工程费用范畴的是( )A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.企业管理费参考答案：D34. 专业
10、估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任。( )A.错误B.正确参考答案：B35. 某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于( )。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧参考答案：A36. 运用成本法估价，计算投资利息时，包括( )的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。A.管理费用B.土地成本C.销售费用D.建设成本成本参考答案：ABCD37. 谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值参考答案：A38. ( )是指将可比实例在其成交日
11、期时的价格修正为估价时点时的价格。A.交易情况修正B.交易状况修正C.交易日期修正D.交易原则修正参考答案：C39. 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A.某酒店B.公园C.某住宅D.某娱乐厅参考答案：B40. 从区位优劣角度看，( )主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。A.居住房地产B.别墅C.商业房地产D.工业房地产参考答案：C41. 挖沟槽、基坑土方按设计图示尺寸以( )计算。A.基础垫层底面积乘以挖土深度B.基础底面积乘以挖土深度C.基础垫层底面积D.基础底面积参考答案：A42. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。A.金融制度政策B.利率C.经济
12、发展D.汇率参考答案：A43. 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备( )三个条件。A.使用价值B.保值性C.稀缺性D.有效需求参考答案：ACD44. 估价时点为过去的情形，多出现在( )中。A.保险理赔案件中B.期房估价C.拆迁估价D.房地产纠纷案件中参考答案：D45. 某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是( )。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法参考答案：C46. 在房地产实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。A.高于B.等
13、于C.低于D.高于或等于参考答案：ABD47. 假设开发法中的动态分析法中( )不独立显现出来。A.开发成本B.销售税费C.投资利息D.开发利润参考答案：CD48. 价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价，多出现在( )中。A.保险理赔案件中B.期房估价C.拆迁估价D.房地产纠纷案件中参考答案：D49. 运营费用与( )之比，称为运营费用率。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.正常利润参考答案：B50. 生产费用价值论是( )估价方法的理论依据。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：B51. 界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。( )A.正确B.错误参考答案：A52. 根据建设工程工程量清单计价规范(GB 50500-2013)，分部分项工程量应按施工图( )计算A.图示尺寸并考虑施工误差B.图示尺寸并结合施工方案C.标示的工程实体净值D.标示的尺寸加不可避免的损耗量参考答案：C53. 下列属于与
