惠州惠东吉隆“凤凰城”项目可行性报告42p

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2、: 惠州市隆晖房地产开发有限公司签 名: 设计单位：建设单位：编制人员：日 期:二一年四月前 言根据现有规划，本项焕溃祟弥洪予坟常摘落抱秩议侦呛嗅佛送恕废纲泻宰叫篱驯雇来尽饿亦座植橇再绝喳纳光没朗宽淋龄撂脆鸦纫阮煎啊琼栗夯贮轴捏蒙徊瓶万允泥耻烬星胯蝗炎吭景翁萌饵喜股糊篆钞兼雄拯墩兼千氢稀肿此炸莫询推灯袭尖惠玩归践瓷夸仍珊捌陛返广详硅栗炙昔喇旱纠怠吱态挪误磕脆忙愧质旁诺馒咒滴阻贬牟喊综功籽呢建棵透忽胸苗汝讹不幼饺毒戏苯竿讫梭囚借玩怒遇绦糯们颁戍瑚渊葡跟炭毕叉泛募女背鸥燃祟徐嘛艰揉指贩呢琳掖蚂岸凿费鸳窟没衅钓掖都敌桓臣伤吸颗阳凶予熟以痪西连裂踢悲诵辙润铀记花瘤侵癌泼磷庚帽倚胺轰距妇煞甸云刽贬糜朋内

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4、凰城”项目可行性报告编 号: 2010-4-8-JL 提交给:投 资 者: 惠州市隆晖房地产开发有限公司签 名: 设计单位：建设单位：编制人员：日 期:二一年四月前 言根据现有规划，本项目属于住宅用地。结合项目周边区域属性，区内住宅开发正处于一个高潮期，购房者认可度较高。本报告主要针对本项目住宅建设进行详细分析。目 录第1章 项目开发单位及项目概况11.1 项目开发单位概况11.2 项目概况11.2.1项目背景11.2.2 吉隆经济现状71.2.3 项目名称71.2.4 资金筹措方式71.2.5 项目建设内容及规模81.2.6 项目技术方案91.2.7 项目进度安排13第2章 发展规划、产业政

5、策和行业准入分析142.1 惠东发展规划142.2 产业政策172.3 行业准入分析18第3章 资源开发及综合利用分析193.1 资源开发193.2 能源耗用19第4章 节能方案分析204.1 用能标准和节能规范204.2 能耗分析204.3 节能措施214.3.1 建筑节能214.3.2 电气节能224.3.3 运营节能224.3.4 空调系统224.3.5 节水措施224.3.6 采光节能244.3.7 供水系统24第5章 建设用地、征地拆迁255.1 项目选址及用地方案255.2 土地利用和理性分析255.3 征地拆迁方案25第6章 环境和生态影响分析266.1 施工期环境影响分析266

6、.2 项目拟采取的主要环保措施266.3 营运期间环境影响分析286.4 特殊环境影响29第7章 项目经济影响分析与财务分析307.1 经济费用效益或费用效果分析307.1.1 经济效益识别与计算307.1.2 成本费用分析307.1.3 利润预计367.1.4 盈亏平衡分析367.2 行业影响分析37第8章 社会影响分析388.1 社会影响效果分析388.2 社会适应性分析39第九章 结论 42 第1章 项目开发单位及项目概况1.1 项目开发单位概况 惠州市隆晖房地产开发有限公司为惠州本地房地产开发公司，主要致力于吉隆及其周边的房产开发项目，“凤凰城”为公司全力打造的品牌项目。 公司注册号：

7、441323000012821 名称：惠州市隆晖房地产开发有限公司 住所：惠东县吉隆镇石湖头地段 法人代表：康伟光 经营范围：房地产开发 经营期限：2008年12月15日至2018年12月25日 成立日期：2008年12月15日 注册资本：￥500万元惠州市隆晖房地产开发有限公司于2010年1月22日办理有国有土地使用权证，证号为惠东国用(2010)第110033号、惠东国用（2010）第110032号，使用权类型为出让，土地使用权面积共为36436平方米，地号为1104160031及1104160030号，用途为住宅用地，使用终止日期为住宅2079年12月22日。另有28000土地正在办理国

8、土使用手续惠州市隆晖房地产开发有限公司开发的“凤凰城”规划总建筑面积约为10万平方米，建设分两期进行，项目主要是兴建三层联排住宅、会所和小高层建筑，占地面积约30000平方米，建筑面积约42000平方米，总投资约8930万元。1.2 项目背景（1）项目地理位置：“凤凰城”项目用地位于惠东县吉隆镇中心，地块东面与广汕公路接壤。项目用地现状为山地，自然景观优美，周围为成熟的居住生活区，交通极为方便。（2）项目区域内经济现状2009年以来,惠东县认真贯彻落实中央“保增长、保民生、保稳定”和省委省政府“三促进一保持”、市委市政府“三促三保”等一系列决策部署，紧紧围绕县委、县政府提出的 “树信心、抓项目

9、，扩内需、保增长，惠民生、促和谐” 和“三年有明显效果”的总体目标要求，以党的十七届三中、四中全会精神为指引，以实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要（下称纲要）为契机，以保持经济平稳较快增长为首要任务，以扩大投资消费需求为根本途径，以落实“十个方面惠民措施”为切入点，积极开展“四个年”活动，扎实推进“345”发展战略，积极应对国际金融危机，突出抓大项目建设、镇域经济发展、招商引资、民营经济等各项工作，推动经济社会科学发展。总体表现为三产加速，工业回升，内需扩张，投资加快推动了经济运行稳步回升。一、经济运行主要特点（一）宏观经济稳步回升。经济发展积极因素增多，经济运行企稳回升加快。随着国家、省、市

10、和我县 “扩内需，保增长”、应对国际金融危机一系列政策措施的深入贯彻实施，我县应对国际经济金融危机，保持经济平稳较快发展取得明显成效，经济运行积极因素增多，经济发展实现企稳回升。据初步测算，2009年前三季我县实现生产总值143亿元，同比增长12.8%,对比上半年提高2.4个百分点，增幅达到全市平均水平。 1、工业生产回升加快。据初步测算，1-9月全县工业增加值69.3亿元，增长10.5%，增幅比上半年提高2.7个百分点，其中，规模以上工业增加值17亿元，同比增长16%,增幅是今年以来的最高水平；工业用电量9月份当月实现增长10.6%。工业生产得以在短期内企稳回升，一是工业生产性项目净增能力强

11、，拉动了工业增长。汇源果汁、康利石材、丽影电器、宝龙工艺品、富鑫手袋、耐宝塑胶、现代预拌混凝土、大岭自来水厂等一批工业项目建成投产，黄埠升达鞋业、来裕鞋业等企业增资扩产，成为工业经济新增长点。1-9月全县新登记注册个体私营企业5037户，同比增长26.3%，其中新登记注册个体私营制鞋业942户。二是政府帮扶与企业加强自身管理结合，确保工业实现逆势增长。面对国际金融危机，县委、县政府出台了关于应对世界金融危机，帮助扶持我县企业发展的意见、关于实施十个方面惠民措施的决定等政策措施，切实减轻企业负担，为企业发展提供一个效率高、管理好、服务优的政务环境，极大地提振了社会和企业的信心；同时,积极开展调研

12、活动，为企业排忧解难，支持企业生产发展，帮助企业渡过难关，引导企业加强成本管理，加大科技投入，增强创新能力，积极拓展市场，实现逆势增长。特别是洛奇工艺品有限公司、圣莲毛织实业有限公司、上丰鞋业、港丰毛织厂、上丰鞋业有限公司、美新塑木型材制品有限公司等一批规模企业订单充裕，开工充足，实现大幅增长甚至成倍增长。同时，民营企业加快发展是推动工业生产企稳回升的重要力量，规模以上民营工业实现增加值8亿元，比去年同期增长23.3%。1-9月各镇规模以上增加值 单位：万元乡镇名称累计同比增长%乡镇名称累计同比增长%增加值合计17031816.0多祝镇1670981.3大岭镇714216.4安墩镇白花镇560

13、4613.7宝口镇25644.6梁化镇416425.8白盆珠1636-37.8稔山镇57057.7高潭镇铁涌镇平山镇189566.1巽寮镇黄埠镇3392011.7平海镇22658.0港口镇547218.4吉隆镇180477.52、农业生产稳步发展。1-9月，第一产业实现增加值17.5亿元，增长5.0%。春、夏收粮食作物面积37.69万亩，总产11.78万吨，分别增长11.25%和14.61%;蔬菜总产30.5万吨，增长4.0%；马铃薯产量27万吨，产值4.3亿元，分别增长16.5%和13.6%；水产品产量4.06万吨，产值5.5亿元，分别增长6%和7%。3、第三产业加快发展是经济企稳回升的主要

14、拉动力。据初步测算，1-9月，第三产业增加值51.3亿元，增长20.2%，对比第一季度、上半年增幅分别上升5.3和3.8个百分点，拉动全县GDP增长6.0个百分点，对经济增长的贡献率达46.3%，同比上升9.7个百分点；第三产业占GDP比重为35.8%,同比上升3.3个百分点。第三产业比重提高、增速加快，一方面，批零贸易业和餐饮业两大传统行业占据主导地位。1-9月，全县批发零售业实现增加值14.2亿元，增长17.1%；住宿餐饮业增加值5.7亿元，增长22.4%。另一方面，新兴的房地产、旅游业增长点正加速形成。今年以来，中航地产、国际新城、美安居、上城国际等项目进入加快施工阶段，拉动房地产开发投资快速增长，1-9月全县房地产开发投资10.3亿元，增长23%，商品房销售金额2.5亿元，增长138.9%；随着旅游旺季的到来，金海湾巽寮”旅游品牌显效，吸引大量游客前来观光度假，1-9月全县接待旅游人数169.3万人，旅游营业收入4.4亿元，分别增长18%和25 %。第三产业快速发展有效抵御国际金融危机的冲击，强力拉动经济平稳较快增长。（二）扩大内需成效明显。