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1、目前房地产发展对地方税收的影响因素分析及完善对策研究摘要:本文对-某市房地产市场发展状况进行调查,通过度析近年来影响房地产行业税收波动的因素，指出房地产行业税收制度存在的问题,从税收角度提出某些建议和对策。核心词：房地产；税收;存在问题 ； 对策研究 随着国民经济持续迅速发展以及住房制度改革的不断深化，某房地产业蓬勃发展,并成为拉动地方经济增长的重要行业和带动一般预算收入迅速增长的重要来源。与此同步,中央和地方政府加大了对房地产市场的宏观调控力度,制定了一系列为克制房地产市场过热的宏观调控政策，对房地产业有关税收产生了较大影响。本文站在税收的角度,对近年来影响某房地产业税收变动的因素进行分析,
2、指出目前房地产税收制度上存在的某些问题,并提出某些建议和对策。一、 年某房地产市场发展状况某市商品住宅供应成交量概况见下表-某市商品住宅供应成交量概况年份供应面积（)1，3,684,34,160,23成交面积（）958,899,079928,798供求比07.0.具体阐明：某商品房成交7741套,共8935886平米。在某100个参与交易的楼盘中，有4个楼盘成交面积达到1万平米以上;上半年,全市商品房销售面积、二手房成交面积环比有较大幅度增长,但与上年相比商品房开发投资、动工面积、竣工面积、二手房成交面积等均有较大幅度下滑，具体体现为：全市商品房开发投资同比下降18.11%,商品房销售面积同比
3、增长28.9,商品房平均销售价格为3367元/平方米，同比增长101%。第一季度,某房屋成交量仅4-50套，4月份房屋成交量则升至0-800套,5月份一下子猛增到了500套,6月分亦达1300套。这是12月以来房价首度浮现同比上涨。1-6月份全市商品房新动工面积为1606万平方米,同比增长.39%。其中商品住宅新动工面积为19.6万平方米,同比增长8.4%。由于4月份以来,商品房交易量价齐升,刺激了开发公司提前开盘预售,因此全市商品房批准预售面积47.27万平方米，同比增长22.27%。1-月份全市商品房销售面积为100.30万平方米,同比增长28.89%，其中商品住宅销售面积为.34万平方米
4、，同比增长5.44%；某市商品住宅在售项目41个，其中开盘项目个，新开盘项目推案面积75.万平方米，商品住宅供应量11 万，成交量928万，供求比.8。，某固定资产投资额达到60亿元,环比增长3.%。涨幅居以来之首。二、房地产行业税收波动的因素分析（一)宏观调控政策变化对房地产行业税收的影响分析自 年起,国家始终出台多种政策来克制房地产需求。年到年上半年，为了克制房价上涨,采用了从紧的货币政策和稳健的财政政策。 年下半年，受国际金融危机的影响,经济下滑,房地产市场低迷,国务院常务会议宣布对宏观经济政策进行重大调节,财政政策从“稳健”转为“积极”,货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。为稳定房地产
5、市场，财政部、国家税务总局宣布对个人住房交易环节的税收政策作出调节，减少住房交易税费;央行还多次上调准备金率,下调个人住房公积金贷款利率、下调贷款基准利率和扩大商业性个人住房贷款利率的下限，紧缩性政策开始放松。 年以来，在从紧的货币政策的影响下，房地产开发公司自己需要压力上升，克制了一部分投机需求，某市0家重点房地产公司上半年商品房销售面积下降，全市房地产公司国内贷款下降了4.%。受此影响,房地产业税收持续低速增长,并呈逐季回落的态势。（二）市场供求关系变化对房地产行业税收的影响某近80%的房地产行业公司在城关、七里河、安宁、西固四区，以城关为例,自 年到年施工面积持续四年浮现负增长,而商品住
6、宅竣工面积由 年的26.33 万平方米,减少到 年的20.1万平方米,房地产市场供应减少。近年来随着外地人口的大量涌入和人口的自然增长导致了住房的有效需求不断扩大,以年为例,近50左右的购房者是非某市户口。市场供应减少,市场需求旺盛,加之投机需求,增进了房地产市场迅速发展， 年商品房销售面积大幅增长，房屋空置面积大幅下降。因此,带动了房地产营业税和公司所得税大幅增长，其中营业税完毕.9 亿元， 增收55亿元,同比增长52.83;公司所得税完毕2 亿元，增收1 亿元，同比增长8。(三)土地和资源价格对房地产行业税收的影响 年国税总局出台了有关房地产开发公司土地增值税清算管理措施，规定城乡土地使用
7、税额原则提高倍和新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策。此项政策带动土地增值税大幅增长， 年和 年土地增值税实现了1.6 亿元和2. 亿元,同比增长了158%和53。此外，随着房价的大幅上涨,与土地和资源有关的其他税收也迅速增长， 年城乡土地使用税分别同比增长了6.8%和44.3%，国有资源有偿使用收入同比增长了176%和1%。三、房地产行业税制存在的问题（一）税负环节分布不合理,房地产税收流通环节税费重，保有环节课税轻。房地产行业的经营过程重要涉及：开发、保有和转让三个环节，与此相相应,在各环节存在着不同的税种:在房地产开发环节波及营业税、印花税、都市维护建设税和公司所得税等;在房地产转让
8、环节波及契税、印花税、土地增值税、公司所得税(或个人所得税)、营业税和都市维护建设税等;在房屋出租环节波及营业税、都市维护建设税、印花税、城乡土地使用税和房产税(或都市房地产税)等；在房地产静态保有环节波及耕地占用税、房产税(都市房地产税)和城乡土地使用税。目前国内房地产行业的税收政策在房地产开发及转让(销售和出租)环节税种较多,较完善,而在保有环节仅波及三种税，税负较轻。开发、出租、转让环节的高税负制约了房地产开发商的开发积极性，加大了开发建设成本，提高了购房的门槛，从而克制了住房消费,阻碍了购房者潜在需求向有效需求的转化。同步也抬高了房屋的销售价格，制约了居民购买、租用房屋的积极性，进而影
9、响了房屋销售、出租等流通市场的充足发育。此外,过高的税负还会导致部分房地产开发商通过隐性交易逃避纳税义务,导致税收收入的减少;保有环节的低税负减少了持有房地产的机会成本，加剧了房屋土地的闲置，导致本来有限的房地产资源无法充足运用,克制了房地产税收收入的正常增长。（二）税种构造设立不合理,反复征税现象严重在房地产产品转让过程中按现行税制,存在着土地增值税与营业税、契税与印花税、房地产租赁中的反复征税以及营业税自身的反复征税等。对收入反复征税既增长了纳税人的奉行成本和税务机关的征管成本,又催生了偷逃税的动机,导致了大量地下租赁市场的存在,并且，交叉反复征税有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度
10、，同步，反复征税从微观上来说，提高了房地产的售价,增长了消费者的承当;从宏观上来说，阻碍了房地产业的流通,导致了房地产资源配备的不合理。（三）计税根据的设立不尽合理以房地产的市场价值作为财产课税的计税根据应当说是比较科学的,这也是各国普遍采用的计税措施。但是，国内目前是以土地的面积和房产的原值或租金作为计税根据,不能反映土地的级差收益和土地、房产的时间价值。高速经济增长带来了土地和房产大幅度的升值,新居与旧房市值相差非常大，以历史成本为计税根据,不能反映市场价值，并且大大缩小了税基，也导致了新旧公司税负不均。同步，从价计征与从租计征还具有不公平性。从价计征的房产税，是根据房产原值减去10 30
11、%后的余额按1.2 的税率计征。从租计征的房地产税,是以租金的收入乘以12的税率计征,与按历史成本从价计征相比,从租计征显然税负过重。有的公司房租收入甚至搞暗箱操作，较难获得明确凭证，从租计征房产税变成一纸空谈。城乡土地使用税征收方式也缺少弹性，国内现行城乡土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税根据,实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源局限性且缺少弹性的缺陷,不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的宏观调控作用。（四）税率设立不合理土地增值税税率过高，不利于增进土地的合理流转。国内土地增值税实行4级超额累进税率,
12、第一级税率就达到了0% ，最高边际税率更是达到了6% 。并且所定的税率未考虑对长期持有和短期持有房地产加以区别看待，不利于克制房地产投机活动;同步，为调节土地的级差收益,城乡土地使用税采用不同都市、不同地段设立不同税率的措施，成果导致税率档次设立不合理,并且随意性大，操作起来缺少客观原则,影响了税收征管的力度,导致财产税收入的流失。(五)房地产税费体系混乱，存在“费挤税”等不合理现象在现行税费管理体制下,几乎所有的收费（基金）项目都是以行为来征收,与以行为目的来征税的税种互相重叠、并立。对同一纳税人的同一行为出于同一目的而交叉征收税费,形成了“税上加费，费上加税”的局面。同步,还存在税轻费重现
13、象，这种状况严重扭曲了房地产商品的真实价值,直接加重了消费者的承当；多种行政事业性收费的膨胀,克制了真正意义上的税收的哺育和成长。“税轻费重”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用,也使得房地产开发公司把同政府部门搞关系当作了节省成本的途径,更易孽生腐败。(六)房地产评估制度和房地产税收评税政策不健全，未能在调节收入等方面发挥应有作用国内房地产评估制度缺少房地产税收征管的配套制度,影响了税收征管的力度。缺少严密的财产登记制度往往导致房产的私下交易;同步与房地产税收密切有关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不健全,评估价格常常与事实脱节；税务部门内部没有专门的房地产评税机
14、构和评税人员，既有的房地产税征管人员素质难以适应税收征管的需要,再加上许多税基老化，导致税基侵蚀,税收流失现象十分严重，以致在调节收入差距、平均住房面积等方面未能发挥其应有的作用。四、政策建议（一）建立规范、合理的房地产税种，变化“重流轻保”的税收体系房地产业作为国民经济的重要产业之一,同其她行业都存在着高度关联,对于拉动钢铁、建材及家电等产业发展举足轻重，对于金融业稳定和发展至关重要，对改善民生、推动居民消费构造升级作用明显。地方政府应科学执行宏观调控政策,加强政策间的协调,整合各部门力量，增强政策效果，发挥政府调控职能,保持房地产市场的健康稳定发展,避免因房地产市场波动而影响地方经济的稳定
15、性，加快推动物业税，完善房地产行业税制,将目前房产购买和保有环节的税费合并转移为保有过程的税；将房产成本中的土地增值税以及土地出让金等税费,转移至房产保有阶段统一收取的物业税，从而减少建设阶段的成本。开征物业税的核心是实现土地财政与地方税收的平衡点，土地收入是地方财政的重要来源，有“第二财政”之称,开征物业税的核心是地方政府征收的物业税收足以弥补土地出让金,以缓和地方政府财政压力。物业税作为地方税,开征物业税能给地方财政提供稳定的收入来源，也有助于变化地方政府的短期行为。在开征物业税的同步,对房地产的税收体制都要进行改革,使房地产行各个环节的税负公平,从而有效的引导新建、交易、保有等环节的理性行为，减少房地产行业的投机行为,增进房地产行业的健康发展。(二)以市场价值为计税根据 加强房地产市场监测，规定市场秩序加强房地产信息收集与分析，建立和完善宏观监测预警系统,建立在某各地开展房地产价格记录监测工作,密切关注市场发展态势和房地产业景气变化趋势；加强公司诚信建设,加强行业自律,完善房屋备案制度;严格土地市场管理，强化房地产用地监督;加大对商业银行房地产信贷管理,防备贷款风险。目前国内房地产税改革的目的设计应按照“房地合一、整体评估、一并征税”的原则，将现行的土地使用税按面积从量定额征税、房产税对公司自用房产按房产原
