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1、上海酒店行业概况一、中国酒店行业的整体发展情况自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求 的扩大而快速增长。2006年，我国星级酒店数量继续保持适度增长。到2006年末，全国共 有星级酒店12751家，比上年末增加923家，增长7.8%；拥有客房145.98万间，比上年末 增加12.76万间，增长9.6%；拥有床位278.55万张，比上年末增加21.38万张，增长8.3%。 2006年，全国星级酒店的经营情况良好。全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加 136.17亿元，增长10.1%；上缴营业税108.12亿元，比上年增加30.96亿元，增长40.
2、1%。至2007年底，中国本土星级酒店已经达到了 14326家，其中包括：白金五星4家， 五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。至2007年底，来自国际酒店管 理公司41家公司，67个品牌已经全部进入中国，世界酒店300强排名前10位的酒店集团 全部进入中国，共管理516家星级酒店。到2007年星级酒店直接从业人员超过160万人。 全国共有酒店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。在酒店业主要形态包括：酒店产品更个性化：商务酒店、会议酒店、主题观光酒店、休闲度假酒店、经济型酒 店、公寓酒店、乡村旅馆、汽车旅馆、青年旅舍。产品形态上完全与国际接轨，酒店产业形
3、态更多元化：商务+酒店、商业+酒店、地产+ 酒店、旅游+酒店、会议+酒店、高尔夫+酒店、酒店产业链经营。酒店产业规模更大：直接产业规模值超过2000亿元，还不包括各种餐饮和休闲娱乐以 及酒店供应商等产业链。酒店产业效益中的社会效益和经济效益不断提高：2007年比2006年增加了 800多家， 2006年的星级酒店是13558家，到2007年为止，仍然超过50%的酒店是出现税后亏损的。二、上海酒店业的发展现状结构：上海酒店业主要由两大部分构成，即星级酒店与社会旅店。两者之间的区别， 主要集中在市场与服务的差异上，与其规模大小、档次高低无关。星级酒店提供多功能服务， 即除了客房住宿以外，还有餐饮服
4、务、康健娱乐设施服务、会议设施服务等等。这种服务 有深度豪华的，如四五星级等高档酒店，也有简约实用的，如低星级酒店；社会旅店提供 单一的有限服务，即客房住宿。但在客房住宿服务的深度方面，内部存在较大差异，其设施 并不都是浅显低档的，有不少是深层次中高档的。如宜必思在上海 的连锁酒店，其客房服 务的设施水平不亚于三星级酒店。现状：截止至2007年底上海共有正式评定的星级酒店374家，其中五星级38家、四 星级51家、三星级131家、一、二星级154家。此外还有25家左 右相当于四、五星级水 平但尚未评星的酒店。从分布状况看，四、五星级酒店大都集聚在中心城区。尤其是五星级 酒店，主要分布在静安、卢
5、湾、长宁、徐汇、浦东等区的中心商务地带;这与五星级酒店的 功能定位和适配环境基本一致。三星级以下酒店相对平衡，全市18个区与崇明县均有分布。 从星级酒店经营情况来看，星级较高的酒店经营情况较好，星级较低的酒店经营情况相对 较差。截止至2007年底，上海有各类社会旅店3460余家，分布在全市各个角落。根据其客 房结构的不同，社会旅店可大致分为三类：一是经济型商务旅店，其特征是在一房两床含 独立卫生间的基础上增强商务功能，如有相当比重的单人大床房、客房内配置独立写字桌、 软座椅或简易沙发、上网功能等。二是假日旅店，其特征 是一房两床或三床，内设独立洗 漱卫生设施。三是青年旅店，其客房特征是一房多铺
6、，房内不设独立卫生间。社会旅店整体 来看有这么几个特点：（1）价格浮动范围大；（2）分布面广；（3）新型经济型连锁旅店发 展迅速。酒店存量：2007年上海存量酒店供需的总体状况可以概况为两句话，即大体平衡， 部分酒店略有供余”。这与三年前的总体平衡，高星级略显紧缺”已经有 所不同。2006年上 海旅游酒店的平均客房率为64.8%，与2005年66.43%和2004年68.74%相比，分别下降了 1.63个百分点和3.94个百分点；其中星级酒店客房率为63.9%，与2005年的65.64%和2004 年69.05%相比，分别下降了 1.74个百分点和5.15个 百分点，与2002年71.82%相
7、比，则 下降了 7.92个百分点。上海2006年和2007年这两年每年都有大量新客房投入营运。高端 市场领域，在2007年就增加了 23家高星级酒店，客房数达到8576间。其中定位在五星级 的有13家，客房5931间；定位在四星级的有10家，客房2645间。经济型酒店在沪扩张 的势头更猛，如汉庭、如家、MOTEL168、速8、锦江之星和宜必思等，2007年新增的客房 数超过了 1.5万间。加上高星级市场的8576间客房，2007年上海新增客房总数至少有23576 间。二是酒店房价升涨较快，抑止了部分消费需求。上海酒店业如此猛烈的发展态势，着实 令人担 忧。如果不加控制，上海酒店业将出现五个趋势
8、：总体上供过于求，客房入住率峰 谷差扩大，房价呈现不稳定状况，中低档酒店难以为继，酒店业健康发展受到威胁。借着北京奥运会和上海世博会的东风，以及旅游、会展经济的迅速走热，上海已成为 亚洲五星级酒店房价最高的城市之一。2006年上海五星级酒店平均房价达到了 1406.43元 /天，入住率保持在70%以上。受旅游、会展经济和奥运会等因素的推动，众多大型跨国公 司都积极在沪拓展高档酒店市场，国际酒店集团十强在上海拥有和管理的高级酒店为54家， 申城高星级酒店的国际化竞争格局已经形成。问题：虽然沪上高星级酒店房价连年攀高，但国内有限的高档客源市场基本被国际酒 店集团所垄断。这些国际酒店集团还把发展经济
9、型酒店作为未来强攻的目标，不断向中低端 领域渗透。而众多内资酒店在激烈的竞争中往往只能竞相降价，导致亏损严重，最终只能以交纳 高额管理费用为代价交由国际酒店集团代为管理。近年来，沪上内资酒店翻修后 挂上国际 酒店集团品牌的情况屡见不鲜。因此，虽然高星级酒店平均房价有所上升，但部分转交管理 权的内资酒店初始投资方获益有限。后沪上酒店业也将不再是星级酒店“一枝独秀”，品牌经济型酒店、奢侈酒店乃至富有 特色的家庭旅馆，都会是今后酒店业的发展方向。与此同时，中低档住宿业将被品牌经济型 连锁酒店进一步洗牌”，低星级酒店客房出租率可能继续下降。2010年世博会期间，上海需要接待游客7000万人次，平均每天
10、接待38万人次，高 峰期每天将接待70万人次，这就意味着需要63万个酒店床位，而上海 仅拥有酒店床位26 万个。按国际管理，酒店客房数和就业人数之间的比例是1:1.1，即每100间客房需要员工 110人，而这个比例在国内是1:1.5- 1:2.5。以此推算，到U 2010年上海酒店业的人才缺口约 在50万人左右。对策：（1）预测的市场需求与现有供应之间存在缺口，需要不断新增酒店来保持动态 平衡。（2）酒店的增加要以常态发展的需求为依据，不可无所节制。一是三年行动规划 确定的目标所带来的新增需求，即三年弥补547.34万房夜次的缺口、平均每年新增182.45 万房夜次；二是2010世博会带来的半
11、年7000万人次的需求。客房供应量的新增应以常态 的需求发展为参照系数并与其保持动态平衡，即以三年行动规划的需求为依据，而不应以诸 如2010世博会这 样某个高峰时段的特殊需求为目标。（3）世博会期间的高峰需求应以多途 径多渠道来消化解决。例如：动员起用所有的服务公寓、酒店式公寓和其他非酒店住宿设施 及民间住宿设施；动员起用农村和城镇居民家中的空余住房；充分利用上海周围长三角地区 的住宿资源（现代交通大大缩短了上海到苏州、无锡、杭州甚至南京等地的距离，使这一 方案成为可能）；参考借鉴其他世博会承办国的经验和方法（如西班牙租用国外游轮）等。趋势：随着近几年国际会展及旅游业的升温，造成了在一些国际
12、会议、商业活动期间， 酒店出现了一房难求”的供应短缺局面。未来几年，上海酒店市场的需求受宏观旅游、世博 会等因素的影响，整体将处于上升之中。上海高档酒店业前景无限，将成为未来主要的投资 聚集中心之一。上海酒店发展布局发生了变革。一方面，随着上海经济发展向外延扩展，传统的近郊 一带正形成新的cbd地区，经济、人口、商业开发、办公也在向新兴cbd地区聚拢；另一 方面，市中心板块内酒店布局已经饱和，迫使酒店布局点向外扩展，并向新兴cbd地区靠拢， 形成新的酒店聚集区。以金桥office park ii为代表的新兴cbd正成为标杆，区域内汇聚了华 美达等一批高星级酒店，以及众多世界500强企业。与此同
13、时，酒店的价值结构也呈现多元化，由单纯的服务业，转向既涵盖分享服务性 行业的高价值，又涵盖作为不动产性质的优质投资型物业。产权式酒店是其发展类型的代表， 具有低风险、稳固收益、长久运营的价值体现，受到投资者的热切关注。随着2010年世博会的临近，上海将迎来新一轮的宾馆酒店建设和改造高潮。上海必须 改造400多家和新建300多家宾馆，才能满足潜在的需求。世博会游客的消费模式多种多样， 需要大量多样化的住宿条件，这将为酒店行业创造巨大的增长潜力。上海高星级酒店房价和入住率的持续提高推动酒店投资大幅增长。截止06年底，上 海待评、在建和待建的高星级酒店数量达到86家，是四/五星级酒店数量的1.25倍。2008 年新建酒店开业数仍较多，增幅预计在10-15%，但2009年开始数量将明显减少，增幅预计 在10%以下。上海迪斯尼成熟年份年接待量约在1000万人次以上，开业初期将达到或超过香港的水 平，年接待量在500万人次以上。如果2010年能建成开业，则上海的旅游、酒店、餐饮等 服务行业因世博迎来的高景气将得以延续。世博会之后的上海酒店业仍可能面临供不应求的 局面。
