新西部城项目全程规划预案

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1、新西部城项目全 程 策 划 方 案2 / 52目录项目总论一、新西部城差不多概况二、项目模式与运作方式三、新西部城项目可行性报告的结论 第一部分 新西部城项目市场研究一、西宁市房地产市场走势二、城南新区房地产市场走势三、本项目临近地段房地产市场走势 第二部分 项目环境分析一、地块环境条件二、新西部城项目地块的优劣分析三、结论四、地块建设条件第三部分 新西部城项目的市场定位一、新西部城项目市场细分二、楼盘概念的导入三、目标市场四、新西部城项目市场定位第四部分 规划设计方案一、规划设计目标二、新西部城项目规划设计要点三、规划构思第五部分 新西部城项目开发建设方案一、建设方式二、开发方案设想与分析三

2、、建设进度第六部分 项目营销方案一、营销策划二、营销打算三、场地布置四、营销费用安排（预算） 第七部分 物业治理方案一、物业治理的前期介入二、治理费的确定三、具体对本小区物业治理的建议 附：项目治理报告项目总论新西部城差不多情况西宁市城南新区新西部城建设项目（以下简称新西部城）是由青 海新西部房地产开发有限公司投资兴建的一个中型住宅社区，属城南 新区 E7 地块，位于西久公路南侧， 西塔高速公路入口处， 毗邻西宁市 城南新区建设总公司开发的温馨家园， 占地 50 亩，四周环境优雅。 小 区规划建筑面积 6.1 万平方米，有 13栋 6层（局部 7 层）单体楼组成， 砖混结构， 容积率 1.83

3、%,绿化率 40.8%，楼间距最低 26 米。目标是建 成西宁市中高档住宅社区。项目总投资 5600万人民币， 2003年 7 月开始立项， 打算 2004年 8 月末全部建设项目完成， 2005 年底实现售房率 100%。西宁市城南新 区规划局差不多批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计 要点。项目模式与合作方式 本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅和商铺全部 销售。二、 项目可行性报告的结论本项目总投资为 5600 万元，总建面积 61530 平方米，其中住宅 57227 平方米，商铺 4303平方米。本项目要紧经济指标是：1、 本项目住宅销售部分：项目成本为 910 元

4、/ 平方米，住宅售 价为 1000元/ 平方米。住宅部分利润总额为 515万元。2、 商铺销售部分： 商铺共 4303平方米， 售价 2500元/ 平方米， 商铺利润总额为 684 万元。其总投资利润率为 21.4%由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总较大，投资利 润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行 业的基准收益率 8%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺 的投资利润率相对住宅更高，方案可行。综合来讲，本项目两个经营 方案均可行。第一部分 项目市场研究一、西宁市房地产市场走势分析（宏观）（一）西宁市概况 西宁市是青海省省会，位处青海省东部 ，黄河支流湟

5、水河 上游，四面环山，三川会聚，扼青藏高原东方之门户。西宁市现辖四 区三县，总面积 7671 平方公里，总人口 180 万人，其中市区人口 68 万人。全市有汉、土、藏、回、蒙、满、撒拉等 35 个少数民族，少数 民族人口占总人口的四分之一。西宁西靠资源最富集的柴达木盆地，南通祖国的大西南，北接欧 亚大陆桥，在中国的西部版图上位于中心地带，区域位置得天独厚 , 西宁是青海省省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育、交通和 商贸中心。是中国内陆开放都市之一。西宁地区国民生产总值占全省 的三分之一强，工业总产值、财政收入占全省的 50, 全省 90的调 入商品和 80的调出商品都经西宁中转。依照省

6、委、省政府的要求， 西宁对全省日益发挥着改革开放的示范作用、 经济进展的辐射带动作 用、精神文明建设的窗口作用、社会稳定的支撑作用。西宁通过近 50 年的建设，特不是改革开放以来， 经济进展步入了 崭新的时期。目前，西宁地区的国内生产总值和国民收入各占全省的 三分之一， 财政收入、 社会商品零售总额各占 50%以上。 全省 90%的调 入商品和 80%的调出商品经西宁中转，对全省其他州、地、市、县有 较强的吸引力和辐射力。（二）西宁市房地产概况自1995年以来，青海省随着旧的住房分配体制被打破，住房 个人消费日渐兴起，房价也一路上涨。其中，青海省的房地产开发西 宁市占 90%。据有关人士分析，

7、全省尤其是西宁市区目前的商品房销 售价格虽上涨空间差不多有限，但仍不排除小幅上扬的可能性。西宁 房价快速上涨的要紧缘故有：需求拉动，目前青海有50%以上的家 庭渴望改善居住条件，希望通过旧房换新房、小房换大房的居民，以 及小城镇的居民、农民到都市、县城购买住房的群体日益膨胀；成本 推动，要紧是土地价格上涨推动，而目前因投资的快速增长，建筑材 料如钢材、 水泥等价格普遍上涨， 为房价的上涨又添了一把火。 据悉， 目前建安成本已占到房价的6 0%以上，建筑成本的不断增大推动了 房价走高。 同时，个不开发商擅自抬高房价或商品房计价不科学现象、 人为恶意炒作等也是加剧楼价上涨的一大因素。然而持续攀升的

8、房价将许多准购房族挡在了门外。据了解，1996年西宁市房价仅为900元/平方米左右。目前在西宁市城东、城西、城中、城北4区中，西区和中区的房价居高，东区和北区的房 价相对较低。花园南街一带的房价每平方米在14 0 0元左右，而位 于城北区小桥惠客家超市以北至原第一毛纺厂之间的一些商品房楼 盘，实际销售价也在1 4 0 0元左右。在中区和西区，7层以下的商 品房最高售价已达到每平方米2 8 0 0元。位于西宁市城中区南小街 的宁信院等楼盘，售房基价每平方米1 8 0 0元，在西区文化公园和 省医学院附属医院一带，有些楼盘的房价每平方米已摸高到2000 元。而现在在这两个区域内颇为引人注目的万通、

9、汇通几处20层以 上的高层商住楼，最高房价飙到每平方米3000元以上。建设部公布的全国3 5个大中都市商品房售价与居民收入比中， 西宁市商品房售价不算高。但综合都市人口、都市规模来看，这35 个大中都市绝大多数人口都在几百万以上，都市规模远比西宁市大。在都市规模与西宁市相当的中小都市中，西宁市的房价较高。假如考 虑房价和居民收入的比率， 西宁市就更高了。 不但高于全国平均水平， 也高于天津、武汉、杭州、太原等大中都市。持续上涨的房价不断与建材价格上涨用许多人为炒作有关， 而且， 土地价格的持续上涨，也是最依照的缘故之一。据有关方面统计，目 前西宁市一级地段的地价由前几年的每亩4 0万5 0万元

10、，涨到现 在每亩10 0万元，最高竟达16 0万元左右。地价在房价中的构成 比重已由1 0%上升到2 0%左右。各种因素推波助澜促使房价不断 走高。西宁市商品房价格增幅，与居民的收入并不相符。房价是房地 产市场的晴雨表。房地产价格既要反映房地产的开发成本，也要与居 民收入水平相适应。虽讲，高昂的房价将许多欲购的消费者挡在了门 外，但街头上精美的楼盘广告， 依旧吸引着许多消费者的购买激情。 这 讲明，在西宁市，房地产市场不断有着巨大的进展潜力，而且竞争也 将越越激烈。二、西宁市城南新区房地产市场走势分析（中观）（一）新区概况城南新区是西宁市拓市提位的项目 , 也是西宁市 十五 期间重点 项目。城

11、南新区位于西宁市南郊水磨地区以南，湟中县徐家寨三岔路 口以北，南北长约 11.3 公里，东西宽约 2.3 公里，总面积 30 平方公 里，是一条由西南到东北狭长的河谷地带，俗称 西宁大南川 。南有 全省闻名的旅游景点塔尔寺和贵德黄河民族风情旅游区。 城南新区地 处祁连山系支脉拉脊山北麓的延伸部分，南川河由南向北纵贯全境， 将新区分为东西两大部分，属山前黄土覆盖区，东西两山与南川河构 成地形骨架，呈现河谷地貌。城南新区是西宁市的一个新城区， 也是国家级生态园林示范城区， 城南新区是以房地产业、 商业贸易、 信息产业、 行政办公、 旅游观光、 文化娱乐、 生态园林、 青藏高原特色资源精深加工的现代

12、化生态城区。城南新区的总体规划由同济大学规划设计研究院设计，其采纳 一心两轴 的规划结构， 即以市民广场为核心， 结合商业、 文化娱乐等 设施为一体的行政商贸中心区；以新城大道为核心的都市拓展轴心和 以第一大道为依托的商贸易额进展轴。在这两条轴线的基础上，沿线 布置生态住宅区、观光农业区、旅游接待区等都市功能。城南新区内 各片地区都临近或靠近一定规模的绿化或商业网点，交通联系、出行 及生活都具有专门高的便捷度，商业用地布局采取点、线、面结合的 式，使居住区级商业中心与地区级商业中心合理分级，一般生活性购 物与休闲娱乐性购物相互渗透。西南片以工业园区为依托，配套安排 了一定量的居住用地。在南川河

13、东岸，规划建设部分高标准的居住区 与旅游休养地区，营造背山面水、环境适宜的高档居住区，居住以集 中分布为主。结合绿化水系、商业文教，合理分区、安置一定量的就 业岗位，营造出城南新区作为现代化城区所具有的良好、协调的都市 居住、生活、进展的氛围。 区域内规划了干道及次干道 30 条，总长为 60公里，分为 50米、40米、30米、24米 4种断面。对市政公用设施、 绿化环保做了相应的规划。城南新区核心片区按照 一心一横三纵一带 进行规划，即以位于 核心区中心的行政商贸中心、南北向商业轴，东西两条绿轴和东西南 北两条人文景观轴及核心区沿河的滨河绿化带，从形象与内涵两方面 构成城区的岁月风貌特色。

14、一心 是以政府办公、市民广场为核心， 结合商业、文化娱乐等设施为一体的行政商贸文体中心区；一横 是 以新城大道为依托的南北向商贸进展轴； 三纵 是以核心区南北两端 沿总寨路和第二街结合人工渠布置的两侧各 50 米宽的绿化，形成两条 绿化景观轴和依托杜家寨南路布置的较集中的文化娱乐设施面形成的 文化轴； 一带 是以南川河及其南岸的生态绿化带一起构成的滨河绿 化带。核心片区规划总面积为 5.54 平方公里， 区内主干路结构为四横 六纵，四横分不为新城大道、宁果公路、南川大道和第一大道；六纵 分不为总寨路、第四街、杜家庄路、第三街、第二街及新庄路。（二）城南房地产概况 西宁人也有着和老上海人相似的消

15、费观念，“ 5 2 生活模式”、“住宅郊区化”大概不被西宁人所认可。“宁住市区小阁楼，不住浦 东大新房”的心理，使西宁市消费者购房一般都倾向选择城中、城西 等城区中心楼盘。 西宁市城南新区等地段略显偏远 （距市中心 10公里） 的楼盘空置率都较高。尽管城南新区的房价在每平方米千元以下，但 仍有一部分可不能考虑在此安家置业，地段太偏。（西宁市区居民对 城南新区的普遍看法）实际上从西宁市区繁华地段西门一带算起，去 城南新区与到团结桥距离等同，均需半小时路程，西宁市公交公司专 门开通了 3路、58路直达城南新区，但由于人们的传统观念，在市 区中心地带扎堆的情况依旧专门普遍，这在客观上也是刺激都市中心 区域房价上升的缘故之一。随着市区房价的不断攀升，城南新区也不甘落后。在2 0 0 2年 还高举着每平方米千元以下住房的诱人牌子，眼下也随波逐流抬高了 身价，每平方米千元以下的住房差不多难以查找，该区的房价目前都 差不多在每平方米1000元以上。随着城南新区市政配套设施的不断完善，及市区居民消费观念的不断改变， 城南新区将被专门多的消费者所认可， 房价也将接着走高。三、本项目临近地段房地产市场走势分析（微观） 本项目位处城南新区 E7 地块，属城南新区的核心片区。 该小区位 于西久公路与新庄路的交汇处。 西临西久公路， 南临新庄路， 东与“温 馨家园” 与毗邻，北邻“华盛怡沁