房地产法讲义ccho

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1、房地产法法讲义第一章 房地地产法概概述一、房地地产及房房地产法法的概念念广义的房房地产是是指土地地以及地地上建筑筑物和其其他定着着物。他他和不动动产一词词属同一一语。狭义的房房地产是是指土地地与建筑筑物的有有机结合合。若土土地是完完全独立立的,没没有建筑筑物结合合,则不不能称之之为房地地产。土地应包包括地球球表面及及地表之之下和之之上延伸伸的一定定空间。建筑物是是指土地地上人工工建成的的房屋和和构筑物物。房屋是指指在土地地上建设设的供人人们居住住、生产产或进行行其他活活动的建建筑物。构筑物是是反映除除房屋以以外的建建筑物,人人们不直直接在内内进行生生产或活活动的场场所,如如道路、桥桥梁、水水井

2、等。房地产是是由土地地与建筑筑两个因因素所构构成的统统一体。房地产法法的概念念 房房地产法法是调整整房地产产开发、交交易及管管理过程程中发生生的社会会关系的的法律规规范的总总称房地产法法调整的的社会关关系包括括房地产产开发关关系、房房地产交交易关系系、物业业管理关关系以及及房地产产管理关关系。1、房房地产开开发关系系房地产开开发是指指在依法法取得土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建筑筑的行为为。房地产开开发关系系就是因因房地产产开发而而产生的的房地产产开发人人与土地地所有权权人之间间及其他他法人或或经济组组织之间间所发生生的经济济关系。2、房房地产交交易关系系房地产交交易是指指房

3、地产产权利人人转让、租租赁房地地产的行行为。房地产产交易关关系是指指房地产产权利人人与其他他平等主主体之间间在房地地产转让让、租赁赁过程中中发生的的经济关关系。3、物物业管理理关系物业管理理是指物物业管理理公司受受物业管管理人(或或称之为为业主)的的委托,对对物业进进行修缮缮、养护护、经营营并为使使用人提提供多方方面的服服务的行行为。物业管理理关系是是指物业业管理公公司与业业主之间间在物业业管理过过程中形形成社会会关系。4、房房地产管管理关系系房地产管管理是指指人民政政府及其其房地产产管理部部门依据据国家的的法律赋赋予的职职权对房房地产市市场实施施的管理理、监督督、检查查的行为为。房地产管管理

4、关系系就是人人民政府府及房地地产管理理部门与与法人、他他社会组组织在房房地产管管理过程程中发生生的社会会关系。如如房地产产开发建建设过程程中审批批关系、房房地产产产权产籍籍管理关关系。房地产法法所调整整的社会会关系包包括两个个方面:一方面他他调整国国家对房房地产的的开发、交交易及产产权产籍籍的管理理关系;另一方面面他调整整房地产产开发经经营公司司、物业业公司、房房地产购购买者平平等主体体之间在在房地产产的开发发、交易易中所发发生的经经济关系系,将两个内内容概括括起来可可以把房房地产法法概念表表述为:房地产产法调整整房地产产管理关关系和房房地产开开发交易易关系的的法律规规范的总总称。三、房地地产

5、法的的地位(一)房房地产法法的性质质(二)房房地产法法与相关关法律的的联系1、房房地产法法与民法法 民法是调调整平等等主体之之间的财财产关系系和人身身关系的的法律规规范的总总称。房房地产法法调整的的社会关关系中也也有平等等主体之之间发生生的财产产关系。房地产法法与民法法的区别别是民法法调整平平等主体体之间的的财产关关系和人人身关系系,而房房地产法法不仅调调整平等等主体之之间的房房地产交交易关系系,而且且也调整整过件房房地产管管理部门门、土地地管理部部门与房房地产当当事人之之间的管管理关系系。民法法主要调调整商品品在流通通领域中中的关系系,房地地产法不不仅调整整流通、消消费领域域中的的的关系,还

6、还调整生生产领域域中关系系,民法法大多为为任意性性规范,而而房地产产法较之之民法有有更多的的强制性性规范,房房地产当当事人必必须遵守守。2、房地地产法与与土地法法的关系系土地法是是调整土土地关系系的法律律规范的的总称。土土地大多多数属于于农业用用地,因因此土地地法在调调整、规规范土地地关系时时,既把把土地当当作一种种资源,也也把土地地当作一一种资产产。因房房地产与与土地有有密切的的联系,所所以房地地产法与与土地法法也有相相交叉之之处。四房地地产业房地产业业是从事事房地产产开发,经经营,管管理和服服务的产产业,是是具有生生产,经经营和服服务职能能的独立立行业。(一)与与建筑业业的关系系建筑业是是

7、房屋和和其他构构筑物的的建造,改改造和设设备安装装工作的的物质生生产部门门,属于于第二产产业,而而房地产产业则包包括了物物质生产产,流通通和服务务三个部部门,属属于第三三产业。在在现代社社会,房房地产业业和建筑筑业具有有兼容性性,即不不排除许许多建筑筑商兼营营房地产产业,而而房地产产商又兼兼营建筑筑业,但但不能因因此否定定它们各各自具有有的质的的规定性性。(二)房房地产业业的运行行过程房地产业业作为国国民经济济中的一一个独立立行业,其其运行过过程中由由三个环环节组成成:(1)生生产环节节:是指指房地产产开发者者通过对对土地投投入劳动动和资本本进行的的土地开开发活动动。(2)流流通环节节:是指指

8、作为商商品的房房地产进进入市场场,进行行交易活活动,实实现其使使用价值值和价值值的过程程中,包包括房地地产买卖卖,租赁赁和抵押押三种流流通形式式。(3)消消费环节节:是指指房地产产商品具具有与其其他商品品所不具具有的特特性,。(三)房地产产业的地地位和作作用1 基础础性 土地地的开发发和利用用为人类类提供生生存发展展的基础础性物质质条件。2 先先导性 第一 包括建建筑业在在内的广广义房地地产发展展,为农农工商运运输业等等国民经经济基本本行业的的繁荣发发展提供供着先导导性的物物质条件件。第二二 扩大大开放,吸吸引外资资,创造造良好的的经济环环境,如如果基础础设施不不行,很很难引进进外资。第二章

9、房地地产法律律关系一、房地地产法律律关系概概述1、概概念 是是指房地地产法律律规范在在调整房房地产开开发、交交易几管管理过程程中发生生房地产产主体之之间的权权利义务务关系,如如房地产产交易法法律关系系、房地地产租赁赁法律关关系、房房地产管管理法律律关系等等。2、房房地产法法律关系系的分类类依法律性性质不同同,房地地产法律律关系可可以分为为:A、房房地产民民事法律律关系。B、房房地产行行政法律律关系。C、房房地产经经济法律律关系。依房地产产法律规规范调整整的对象象不同,房房地产法法律可以以分为:A、房房地产开开发法律律关系。B、房房地产交交易法律律关系。C、物物业管理理法律关关系。D、房房地产管

10、管理法律律关系。3、房房地产法法律关系系的特征征特征:A、房房地产法法律关系系的多重重性。B、房房地产法法律关系系主体的的广泛性性。C、房房地产法法律关系系客体的的特殊性性。D、房房地产法法律关系系产生、变变更、消消灭具有有严格程程序性。二、房地地产法律律关系的的构成1、房地地产法律律关系的的主体房地产法法律关系系的主体体是指在在房地产产法律关关系中一一发享有有权利(或或行使职职权)和和承担义义务(或或负有职职责)的的国家房房地产管管理机关关、房地地产经营营开发公公司、公公民及其其他法人人或社会会组织。按照房地地产法律律关系主主体在房房地产开开发、交交易、中中介服务务及管理理过程中中地位和和作

11、用不不同,可可分为以以下几种种:A、房房地产管管理主体体包括国国家各级级房地产产主管机机关(房房产管理理部门、土土地管理理部门、计计划委员员会、城城市建设设规划部部门、物物价管理理部门以以及房地地产产业业协会等等。B、房房地产开开发主体体,主要要指房地地产开发发公司。C、房房地产交交易主体体, 包包括从事事房地产产交易的的公民、法法人、及及其他社社会组织织等。D、房房地产服服务主体体,包括括房地产产交易所所、房地地产评估估事物所所、房地地产经纪纪人、物物业管理理公司等等。2、房房地产法法律关系系的内容容房地产法法律关系系的内容容实质房房地产法法律关系系主体享享有的权权利(职职权)和和承担的的义

12、务(或或职责)A、房房地产的的管理职职权、职职责。B、房房地产民民事权利利C、房房地产法法律义务务3、房地地产法律律关系的的客体房地产法法律关系系的客体体实质房房地产法法律关系系主体之之权利义义务共同同指向的的对象。房地产法法律关系系的客体体主要有有经济行行为和房房地产两两大类:(1)房房地产经经济行为为,是指指房地产产法律关关系主题题为了获获得经济济利益而而进行的的房地产产活动,如如房地产产开发主主体进行行的房地地产开发发活动,房房地产交交易主体体进行的的房地产产交易活活动等。 (2)房房地产法法律关系系主题的的权利义义务一般般都是针针对特定定的房地地产发生生的,法法律要规规定房地地产主体体

13、在房地地产上的的权利和和义务,因因而房地地产就成成为房地地产法律律关系的的重要客客体。三、房地地产法律律事实1、房房地产法法律事实实的概念念房地产法法律事实实是指能能够引起起房地产产法律关关系产生生、变更更或消灭灭的法定定客观情情况。2、房房地产法法律事实实的种类类房地产法法律事实实根据其其发生是是否与人人的意志志有关分分为行为为和事件件。行为为是指与与人的意意志有关关的活动动,事件件是指人人的意志志以外的的客观现现象。(一)行行为、房地地产法律律行为。房地产法法律行为为是指房房地产法法律关系系主体为为了设定定、变更更和消灭灭一定的的房地产产法律关关系而实实施的合合法行为为。具体包括括:()房

14、房地产开开发的申申请行为为,即房房地产开开发公司司就其开开发房屋屋地产向向房地产产主管机机关请求求批准的的行为当当事人的的申请一一旦提出出,就可可在房地地产主管管机关与与开发公公司之间间产生房房地产管管理法律律关系。()各各种房地地产合同同行为,包包括土地地使用权权出让合合同、房房地产转转让合同同、房地地产租赁赁合同、房房地产互互易合同同、物业业管理合合等。、房地地产管理理行为。房地产管管理行为为是指房房地产管管理主体体对房地地产开发发和交易易活动进进行计划划、审批批、检查查监督、登登记发证证等行为为。、房地地产违法法行为。房地产违违法行为为是指房房地产法法律关系系主题不不履行法法定义务务或侵

15、犯犯其他房房地产主主体权利利,扰乱乱房地产产市场秩秩序的行行为,(二)事事件房地产法法律事件件是指由由房地产产法律规规定的不不以当事事人的意意志为转转移的能能够引起起房地产产法律关关系产生生,变更更或消灭灭的客观观情况,主主要指国国家房地地产法律律,法规规的颁布布,实施施或者修修改,废废止;不不可抗力力事件。第三章 土地征征用法律律制度一土地地征用的的概念土地征用用,是指指国家或或政府为为了公共共目的,依依法强制制取得他他人土地地并给予予补偿的的一种行行为。土地征用用制度实实质是土土地征用用权的行行使。土地征用用权,是是指国家家或政府府在不需需要其他他土地所所有者同同意的情情况下,通通过一定定的补偿偿,依法法把土地地用于公公共目的的的权力力。他有有以下三三个方面面的特征征:(11)属于于国家或或政府的的特有权权力(22)他以以公共目目的为前前提(33)他以以补偿为为条件。在在这三个个特征中中,最难难理解的的就是第第二个特特征,如如过宽理理解,就就会导致致土地征征用权的的滥用。如如过窄,又又不利于于公共目目的用地地的取得得。二国家家建设征征用土地地法的概概念是指调整整因国家家建设需需要征用用集体所所有的土土地而产产

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