《留用地政策浅析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《留用地政策浅析（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、多地政策对比随着经济建设和城市建设速度的加快，以及征地用途和就业市场 的变化，新征地项目往往不具备安置就业的条件，而现行的被征地农 民养老保险额度较低，保障力度有限。为保障被征地农民长远生计问 题，国土资源部要求各级土地行政主管部门预留土地给被征地农村集 体经济组织使用。从全国范围看，已经有广东、江苏、浙江、福建、湖南、上海、 河北等多个省（直辖市）实行留用地制度，但由于在国家层面至今没 有统一明确的规定，各地的留用地政策有所不同。现由小集带领大家 一起对不同城市留用地政策进行亮点解读，以期探索创新广州留用地 管理制度。广州市留用地政策解读政策溯源广州市是留用地实践开始较早的地区，自上世纪八十
2、年代初期， 就开始尝试在个别征地项目中计留一定比例的留用地用于征地安置。广州市的留用地安置政策从 1992 年开始在不断地探索和完善过 程中，经历了由局部地区推广到全市，由政府文件上升为地方法规的 一个过程。目前指导广州市留用地管理工作的政策性文件为 2012 年 出台的关于贯彻实施广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试 行）的通知（穗府办20127 号，下文简称通知）。但即将期满失效，亟需进行修订。制度解析完善留用地报批方式通知规定，留用地必须在申请用地时一并上报审批或通过折 算货币补偿形式同步兑现；征收土地时需安排的留用地面积少于 3亩， 且被征收土地农村集体经济组织同意延后与其他留用地
3、累计合并安排 的，可延后单独办理留用地报批手续，但最迟不得超过 1年。 规范留用地使用权流转管理通知规定，留用地使用权及其收益全部归该农村集体经济组织 所有，农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权的， 必须按照广东省集体建设用地使用权流转管理办法（粤府令第 100 号）实施，并通过农村产权流转管理服务平台公开交易。鼓励实行留用地置换物业通知规定，有条件的地级以上市、县（市、区）人民政府要结 合本地区实际制订留用地置换物业标准，探索将农村集体经济组织的 留用地置换为经营性物业。地级以上市、县（市、区）土地行政主管部门可与被征收土地农 村集体经济组织签订留用地置换物业协议，约定拟置换
4、物业的位置、 用途、面积、交付时间和交付标准等内容。地级以上市、县（市、区）土地行政主管部门与农村集体经济组 织签订协议约定在拟安置的留用地上实施物业置换的，可由当地土地 行政主管部门依法对留用地使用权进行公开出让，出让时将置换物业 作为土地出让的条件，并在土地出让后抓紧落实留用地置换物业协议。 各区政策一，广州市内不同片区根据区域留用地特点，出台了相关政策。增城区 城开发区遵循统一规划、相对集中、连片使用的原则，将各村 留用地跨村社异地集中安置，以提高土地使用效率，实现集中管理。 实行“保底收益+奖励”的制度托经营保底收益合同，保底收益原则 上由受委托招商经营单位与农村集体经济组织参照同期同
5、地段市场平 均租金水平协商确定。当宗地年度本级税收收益的 50不足以支付租金总价时，租金总 价差额部分由“市统筹城乡科学发展基金”和各经营主体补足。当宗地年度本级税收收益的 50超过租金总价时，奖励总额按宗 地年度本级税收收入的 50计算，超出租金总价部分奖励扶持宗地权 属人。南沙区 沙区2012年出台关于印发在我区试行货币加物业兑现村留 用地工作指导意见的通知（穗国房南开【2012】127 号），鼓励南沙 区域国有性质的住宅和商业用地性质的村留用地积极通过货币加物业 形式完成兑换，补偿款原则上按 10%的比例支付现金到村集体账户， 90%支付到村集体物业建设资金专户。村集体可根据本村实际，申
6、请提高支付现金的比例，但最高比例 不得超过 30%，经所在镇政府（街道办事处）审核同意后报管委会批 准。该方法现已落实500 多亩留用地，很大程度刺激了区域内村留用 地的开发利用。萝岗区原萝岗区（现归并为黄埔区）在广州开发区规划国土局 2014 年工作回顾及 2015 年工作思路中提出采取“政府收储、公开出让、 收益共享、物业保障”的留用地开发新模式，“租赁留用地指标”方式 先行兑现留用地，即在暂时无法安排留用地的情况下，由政府租赁村 的留用地指标，待将来有地可安排时再兑现实地。同时，发挥开发区统一征地、整体规划和招商引资的优势，结合 园区建设，指导协助村集体利用留用地建设员工楼、标准厂房，为
7、开 发区产业布局提供服务和保障。地区留用地杭州市、宁波市一体系较为完善，主要采用折算货币、物业、实物留地等方式解决，政府统筹管理力度较大，近年来实物留地逐渐减少，主 要以其他方式兑现。留用地开发建设开发的项目分布广泛，业态丰富。与广州市留用地制度对比，主要特点在于：中心区留用地以货币补偿为主按市场价评估，由各区政府与被收购指标村协商确定。专项规划预留留用地空间通过编制留用地专项规划，在村域范围预先划留留用地空间，待 实际发生征地时再按比例选址落地。该模式与广州市南沙区留用地管 理模式一致。一先选址与政府储备用地同步报批的，由村集体优先在储备用地范围内选 址作留用地。以出让方式供地由村集体自主开
8、发的留用地，完善用地手续后以协议方式出让给 村集体，并将 95%的出让收益返还村集体；由村集体与企业合作开发 的留用地，以招拍挂方式公开出让。未落地留用地指标享受土地出让收入核拨政策2007 年出台的杭州市人民政府关于区属企业用地土地出让收益 核拨政策的通知（杭政函200764 号）规定，土地出让收益，在 扣除市财政应收费用后全额核拨给土地所在区政府，专项用于市委、 市政府决定实施或应由市本级财政投资的重大建设项目（建设项目须 经市政府审批），不得挪作他用。东莞市 12年出台东莞市征收农村集体土地留用地管理实施意见对 留用地使用管理进行规范，与广州市留用地管理制度对比，主要特点在于：村集体工业
9、项目用地不与留用地指标挂钩，即村集体可根据发 展需要在村域范围内选址符合条件的用地兴办工业企业用地；明确留用地折算货币补偿标准，以被征地村所在片区征收耕地 保护标准+新增有偿使用费标准 +耕地开垦费标准 +耕地占用税标准 之和作为留用地折算成货币补偿的最低保护标准（约为工业基准地价 的 70%，我市规定的补偿标准为工业基准地价的 150%）；征收留用地基本以折算货币补偿方式兑现，少数以商业用地形 式落地。佛山南海区一 进农村集体建设用地开发利用，其中政府高度统筹是亮点。 佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法（佛府2004 103 号 ）中规定：允许集体建设用地使用权流转在区政府的统一部
10、署下，镇级政府积极将包产到户时分到农户经 营的土地集中到村经济联社（即村民小组）或管理区（即行政村），经 联社或管理区再将集体土地集中化成 3 个区即农业保护区、工业开发 区和行政住宅区，作统一规划利用。试行政府返租模式，即“政府征用和租赁土地、统一规划开发”这种经营模式由政府先组建土地开发公司，与村委会或村民小组 （即土地权属单位或集体经济组织）签订协议，由集体经济组织将土 地交由政府进行统一开发经营。一 划留用地预留发展区域。政府在征用农村土地、规划设计 工业集中区时，在项目所在村庄的外围按人均15说的标准（不含拆 迁安置和其他既定集体用地）预留土地，作为该失地村庄的预留发展 用地，一并申
11、请土地征收和农转用手续，同工业集中区（或新城开发 区）用地一起规划建设，利用该预留发展用地建设“底层店面 +上盖 公寓”的出租用房，既给工业集中区提供了配套生活服务设施，又分 配给村民作为长期经营性收入的来源。广州市留用地政策创新方向结合其他各地区留用地政策亮点，未来广州市留用地政策可以有 以下几个方面的创新：1、适当提高货币补偿标准为尽量缩小直接货币补偿与留用地落地开发收益的差距，鼓励村 集体采用货币补偿方式兑现留用地。建议可以适当提高货币补偿标准， 根据实际案例测算可以提高到 3-4.5 倍工业用地级别价补偿，或是按 照 0.5 倍办公用地级别价补偿。2. 建议扩展等价置换房屋的条件参考借
12、鉴“重庆地票”模式，尽量从村集体风险最小化与收益最 大化的角度出发，根据项目实际情况，与其他区域、单位协商，除了 厂房、保障性住房等物业资产外，提供更多优质区域（中心城区、繁 荣商圈等）中如公寓、商场等商业类的优质物业资产；或者建议参与物业置换的物业可以是可由政府统一配建的，例如 在出让国有土地时规定，由竞得人无偿为政府配建 5%或 10%的物业， 然后政府再将这些优质资产提供给村集体进行物业置换，多方面保障 置换的范围、类型。3. 建议在“鼓励统筹集中留地”中加强政府规划引导实现留用地集中选址需要政府的规划引导和统筹，建议政府做好 三方面：一是做好规划统筹，适当让利，提前规划预留区位、配套条
13、件适 宜快速开发建设，对于产业发展有一定吸引力的集中留用地区域，并 结合区域产业基础和需求做好产业谋划。二是成立镇街与区统筹的留用地专责小组，组织召开合作交流会 议，加大集中留用地宣传力度，引导村集体按照自愿、有偿、公开、 公正的原则，把留用地指标统筹安排到集中发展预留地范围内。三是结合招商引资安排商业、工业项目集中使用这些集中发展预 留地，积极帮助调剂取得指标的村集体办理选址和农用地转用等审批 手续。4. 建议在“鼓励统筹集中留地”中强调集中开发、集中运营、集 中收益关于集中统筹开发、集中运营、集中受益方面，建议在条件合适 的前提下，政府从以下三方面积极协调，加强推动集中留地。一是统筹权利主
14、体。二是强调政府的统筹监管职能。 三是强调政府对利益分配的监督管理职能。5. 建议加强留用地的产业引入，注重第三方参与。 建议现行政策中补充留用地产业引入思路，可以考虑由政府牵头组织 编制留用地产业规划指引。一是各区政府根据本区域城市规划和产业发展规划编制留用地产 业规划指引，优化留用地产业发展的空间结构。二是充分利用市场机制，引进专业的第三方对村留产业用地选址、 产业选择、开发模式选择、企业选择等各项内容提供咨询服务，提高 留用地的落地效率。三是鼓励以三资交易平台为基础，建立产业综合信息服务平台， 同时设定信息更新责任主体，在一定周期内将相关变动信息汇总。利 用网络资源，帮助村加快留用地落地
15、及发展产业。6. 将南沙和萝岗的留用地政策推广到全市范围建议政策可以尝试鼓励通过政府收储，变为国有土地，同时可以 参考南沙和萝岗留用地实行“物业加货币”的政策。目前的政策中指出可以用“收储反拨”的方式，由政府对集中安 置区用地进行储备，可在政府储备用地中安排留地选址，区或镇（街） 人民政府统一办理用地手续，然后以划拨方式供地给农村集体经济组 织。7. 探索分类实施征收土地与留用地报批同步 对于经营性用地征地项目，留用地同步规划、同步报批、同步供地、 同步开发建设，并优先在征地项目范围内安排；对于地铁、高速公路等占地面积大、无法在项目用地内落实留用 地的公益性征地项目，或者留用地面积较小、无法选址但村集体不同 意以货币方式兑现的，可采取区政府以经营性储备用地质押（留用地 落实前不得出让）、留用地先行返租等形式保障被征地农民收益。
