深圳南天一花园房屋侵权纠纷案

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1、最高人民法院审结深圳南天一花园业委会诉深圳城建公司等的房屋侵权纠纷案历经 12年 22场庭审 “南天一花园争权案” 落幕：这些年来，在全国各地屡屡上演开发商和业委会为了争夺小区内 非住宅建筑物的产权而对簿公堂的事情，其中深圳南天一花园争权 案”作为标志性的、影响性的案件，备受社会关注。这一历经十二年 二十二场庭审的“争权案”终于在2014 年 2 月 21 日落下帷幕。深圳市南天一花园始建于1988 年，是我国商品房开发初期的产 物。2000 年成立业委会后，由于认为开发商深圳市城建公司霸占小 区架空层及两栋配套小楼，并改做商业出租的行为属侵权行为。2002 年，业委会将城建公司及其下属监理公

2、司、物业公司告上法庭。而历 经福田人民法院，深圳市中院，广东省高院间多次重审，再审后，2011 年7 月，省高院判处深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿南天一花 园业委会架空层改建经济损失145 万元；驳回南天一花园业委会要求 两栋配套小楼归全体业主所有诉讼请求。由于对判决不服，南天一花 园业委会向最高人民法院申请再审，要求改判确认业主对配套小楼的 所有权，并赔偿全体业主损失655 万元及其他租金损失。随后，再等待了三年后，最高人民法院于昨日作出判决，维持原 判，并明确表明南天一花园配套小楼不归全体业主所有。于是，这历 经 12 年经历 22 场庭审的“争权案”终于有了结论。新华社报道：新华网北

3、京2月2 1日电2 1日，最高人民法院就深圳市福田 区南天一花园业主委员会（以下简称南天一花园业委会）与深圳市城 市建设开发（集团）公司（以下简称深圳城建公司）、深圳市城建监 理有限公司（以下简称深圳城建监理公司）、深圳市城建物业管理有 限公司（以下简称深圳城建物业公司）房屋侵权纠纷案作出终审判决， 驳回南天一花园业委会要求确认诉争两栋配套小楼的所有权归全体 业主共同所有及返还小楼并赔偿损失的诉讼请求。2 0 0 2年11月11日，南天一花园业委会以深圳城建公司、 深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向深圳中院提起诉讼， 要求深圳城建公司等停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章 建筑

4、，恢复底层为公共开放空间，赔偿损失14 5万元;确认南天一 花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有，深圳城 建公司返还两栋小楼，并赔偿损失。深圳中院以南天一花园业委会不 拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，于200 3年3月3 1日裁定驳回南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委 会不服上诉。2 0 11年7月6日，广东高院在两次将本案发回重审 后，作出二审判决：撤销一审判决；改判深圳城建公司、深圳城建物 业公司赔偿南天一花园业委会架空层改建经济损失145万元；驳回 南天一花园业委会的其他诉讼请求。南天一花园业委会仍然不服，向 最高人民法院申请再审，要求改判确认两栋

5、小楼的所有权归南天一花 园全体业主共同享有，深圳城建公司、深圳城建监理公司返还小楼并 赔偿全体业主损失655万元及其他租金损失。2 0 13年1月10日，最高人民法院作出民事裁定提审本案。 经审理查明，本案中双方当事人争议的两栋配套小楼，系由深圳城建 公司投资建设于上世纪八十年代末、九十年代初。两栋小楼的规划设 计、投资建设、竣工验收等均由深圳城建公司办理了相应审批手续。2 0 0 4年深圳市规划与国土资源局与深圳城建公司签订深圳市土 地使用权补地价协议书，同意深圳城建公司对两栋小楼所占用地的 使用权补交地价后进入市场，深圳城建公司随后付清了土地建设配套 费。1 9 9 5年起深圳城建公司将两

6、小楼出租，收取租金。2 0 0 0 年初深圳城建公司委托其下属深圳城建监理公司出租，并收取租金。 深圳市城市规划委员会于2000年1月公布深圳市白沙岭片区法 定图则，该图则对包括涉案地块在内的深圳市白沙岭片区的土地利 用性质、建筑规划用途及建筑容积率等进行了相应规定，按照该图则 的规划，南天一花园小区的建筑容积率应为30，两栋小楼的规划 用途应为“配套设施”。本案审理期间，深圳城建公司就涉案两栋小 楼申请初始登记，深圳市国土资源和房屋管理局依其申请将房屋登记 确权给深圳城建公司。南天一花园业委会遂向深圳市福田区人民法院 提起撤销登记的行政诉讼，该行政诉讼最终由深圳中院判决确认涉案 两栋小楼的产

7、权登记因有关民事诉讼未作出生效判决，登记行为有违 之前行政机关做出的决定而应予撤销。最高人民法院认为，本案的争议焦点主要是能否确认两栋配套小 楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有。法定图则在性质上 属于建筑规划管理性规定，图则中建筑容积率等规定内容，不能作为 确认所有权的依据；深圳城建公司在本案中提交的证据证明，两栋小 楼占用土地的权利来源合法，小楼的规划、建设等经过了政府相关部 门批准，全部建设资金均由深圳城建公司投入，深圳城建公司并已就 小楼占用土地与政府主管部门签订了土地使用权协议并补交了地价 款；小楼的产权登记证书虽然因登记行为程序不合法被撤销，但不能 仅以此认为小楼无法单独办理产权

8、登记，并进而认为其产权应当归南 天一花园全体业主共有；本案小楼不属于物权法规定应当属于业主共 有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，也不属于司 法解释规定的应当认为属于业主共有的部分；不能仅仅依据小楼的规 划设计用途为小区“配套设施”而得出该设施所有权属于小区全体 业主共有的结论。因此，南天一花园业委会请求确认两栋配套小楼的 所有权归全体业主共有，缺乏事实和法律依据，深圳城建公司对两栋 小楼的占有、使用以及委托出租及收取租金等行为，没有侵害南天一 花园小区全体业主的合法权益，对南天一花园业委会基于全体业主对 小楼共享所有权而提出的返还小楼和损失赔偿的请求，法院均不能予 以支持。据此

9、，最高人民法院作出上述裁判。最高人民法院法官就该案法律适用的有关问题接受了记者的采访：1、法定图则中的规定不作确权依据问：我们注意到本案中南天一花园业委会主张权利的一个重要依 据是一份深圳市白沙岭片区法定图则，那么这个图则中规定的建 筑容积率能不能作为认定本案争议小楼所有权权属的依据呢？答:我们认为是不可以的。深圳市白沙岭片区法定图则（以 下简称法定图则）在性质上是属于一种建筑规划方面的管理性规 定，它所规定的建筑容积率等内容不能作为确认所有权的依据。换句 话来说，即使可以认定案涉小楼的建设违反了法定图则中政府确 定的建筑容积率等规划要求的相关规定,也不能以此得出小楼的所有 权应当归属于全体业

10、主共有这样的结论,而是可能会产生相应的行政 责任。另外，本案还有一个事实情况是，法定图则的公布实行时 间晚于小楼审批建设的时间，而且法定图则在内容上也明确了已 经建设利用的土地不负有更正以符合图则要求的义务。因此，南天一 花园业委会以法定图则为基本依据，认为案涉小楼的所有权属于 该花园全体业主共有的观点是不能成立的。2月21日，最高人民法院就深圳市福田区南天一花园业主委员 会（以下简称南天一花园业委会）与深圳市城市建设开发（集团）公 司（以下简称深圳城建公司）、深圳市城建监理有限公司（以下简称 深圳城建监理公司）、深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳 城建物业公司）房屋侵权纠纷案作出终审判

11、决，驳回南天一花园业委 会要求两栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔 偿损失的诉讼请求。2、本案审理未违反“房地一致源则问：南天一花园业委会在案件审理中提出了中华人民共和国城 市房地产管理法等法律规定的，房地一致”原则，本案当中这个原则 的理解和适用是怎样体现的呢？答：本案中，深圳城建公司提交了一系列证据，证明案涉两栋小 楼分摊了宗地面积,而且深圳城建公司已经就两栋小楼所占用的土地 使用权与相关政府部门签订了协议并交纳了相应款项，因此我们认 为，深圳城建公司拥有对两栋小楼所占用土地的合法权利。南天一花 园业委会认为两栋小楼所占用土地的使用权，按照房地一致”原则， 已随南天一花园三

12、栋住宅大厦所有权的转让，转让给南天一花园全体 业主，是不能成立的。而且，深圳城建公司提交了从案涉小楼所占用 土地征地的相关批准文件及征地补偿合同到小楼规划、审批、建设施 工、竣工验收等各阶段的审批文件、相关证照和结算文件等，可以证 明其对小楼建设用地权源和建设行为本身的合法性以及小楼全部建 设资金由其投入的事实，应当说深圳城建公司对因合法建造而初始取 得案涉小楼所有权，承担了相应举证责任。因此，深圳城建公司认为 其对两栋小楼及整栋建筑物规划占地的专有权利，并未转让给南天一 花园三栋大厦业主的主张，具有事实和法律依据，并没有违反中华 人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使 用权

13、出让和转让暂行条例等法律规定的“房地一致”原则。3、行政判决是从程序角度作出的认定问：本案还有一个事实就是双方争议的两栋小楼原来已经办理了 房产证，登记的所有权人是深圳城建公司，但是后来因为南天一花园 业主和业委会认为这个登记违法而提起了行政诉讼，而行政诉讼判决 也撤销了这个房产登记，那么这个事实对本案认定小楼所有权有没有 什么影响？答：你所说的确实是本案涉及的一个事实。案涉两栋小楼的初始 及分户登记证书，已经被生效的行政判决撤销。但是我们认为并不 能仅仅以此而得出关于小楼所有权属应归谁所有的结论在你提到的 生效行政判决中，写明了撤销登记的理由是深圳市国土资源和房地产 管理局的登记行为违反了其

14、之前书面复函中作出的暂不进行房产登 记的决定。也就是说，行政判决是从具体行政行为的程序合法性角度 作出的认定，而没有涉及小楼所有权归属以及小楼能否单独办理初始 及分户产权登记的实质要件。也就是说，已经办理的房产登记证书被 撤销后，并不影响真正的权利人依照合法程序再次申请办理产权登 记。2月21日，最高人民法院就深圳市福田区南天一花园业主委员 会（以下简称南天一花园业委会）与深圳市城市建设开发（集团）公 司（以下简称深圳城建公司）、深圳市城建监理有限公司（以下简称 深圳城建监理公司）、深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳 城建物业公司）房屋侵权纠纷案作出终审判决，驳回南天一花园业委 会要求两

15、栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔 偿损失的诉讼请求。4、本案发生时间在物权法施行之前问：物权法颁布实施后，根据其确定的建筑物区分所有权的 相关规定，能不能认定本案争议小楼属于物权法所规定的业主共 有的部分？答：首先需要澄清的是，本案争议房屋的兴建、登记及本案纠纷 提起的时间，均是在物权法施行之前。但是鉴于在物权法施 行之前，法律对建筑物区分所有问题没有明确规定，我们认为也可以 参照物权法及相关司法解释的规定来对本案小楼是不是属于业主 共有部分做出认定。物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路、 绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，除特殊情况外应当属于 业主共有。案涉小楼显然

16、不属于这里面规定的道路、绿地、公用设施 和物业服务用房，而且参照最高人民法院关于审理建筑物区分所有 权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定，它也不属 于司法解释规定的应当属于业主共有的公共场所。所以我们认为，即 使按照物权法及司法解释关于建筑物区分所有的相关规定来看， 也不能认定本案争议的小楼属于全体业主共有。“配套设施”并不是一个具有物权法意义的概念问：南天一花园业委会在本案诉讼中还提出一个观点，就是争议 小楼的规划设计用途问题,这个观点能否支持他们关于小楼所有权的 主张呢？答：南天一花园业委会确实提出了按照法定图则的规定，争 议小楼的规划用途应当为居委会和物业管理用房，因此应当属于业主 共有这样的观点。但是我们认为这是不能成立的。主要是因为：首先，法定图则的内容明确了并不要求之前已经建设的建筑强制调整规 划用途，从这个角度上说，不管这个图则对争议小楼的规划用