阳光路站3号出入口地块项目建议书

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1、阳光路站3号出入口地块配套建设项目建议书南昌华信投资咨询有限公司二一六年五月项目名称：阳光路站3号出入口地块配套建设项目报告编制单位：南昌华信投资咨询有限公司联系电话：0791-86663178、86663078资质证书编号：工咨丙 11720100002参与编制人员：陆秋萍 南昌华信投资咨询有限公司 高级工程师魏贵新 南昌华信投资咨询有限公司 注册咨询工程师谢仲平 南昌华信投资咨询有限公司 注册咨询工程师梁安宁 南昌华信投资咨询有限公司 高级工程师颜新刚 南昌华信投资咨询有限公司 工程师肖存胜 南昌华信投资咨询有限公司 工程师何 昊 南昌华信投资咨询有限公司 工程师李 涛 南昌华信投资咨询有

2、限公司 助理工程师饶珊珊 南昌华信投资咨询有限公司 助理工程师魏 海 南昌华信投资咨询有限公司 助理工程师目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 编制依据2第三节 编制范围3第四节 结论3第二章 项目建设的背景和必要性5第一节 项目背景5第二节 项目建设的必要性7第三章 项目建设方案9第一节 设计指导思想与原则9第二节 总平面布局10第三节 建筑方案11第三节 结构设计13第四节 给排水设计16第四节 强电设计19第五节 弱电设计22第六节 暖通设计25第七节 消防设计25第四章 节能专篇32第一节 编制目的32第二节 编制依据32第三节 项目所在地能源供应条件33第四节 小区节能33

3、第五章 投资估算与资金筹措38第一节 投资估算38第二节 资金筹措43第六章 效益分析44第一节 经济效益44第二节 社会效益44第三节 环境效益45第七章 社会风险评价46第一节 主要利益相关群体46第二节 社会影响分析46第三节 项目与所在地区的互适性分析47第四节 评价结论48第八章 结论与建议49阳光路站3号出入口地块配套建设项目建议书第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：阳光路站3号出入口地块二、项目建设单位：南昌轨道交通集团有限公司三、建设地点：项目地处南昌市阳光路与迎宾大道交叉路口，东临迎宾大道，南临阳光路。四、建设期限：3年五、项目建设内容及规模本项目总用地面积3432.

4、27（约合5.15亩），总建筑面积为9387.32，其中地铁建筑面积为220.31，地上建筑面积为8327.4，地下建筑面积为839.61。主要建设内容为：地铁出入口220.31、地上商业8327.4、地下设备用房839.61及电气、给排水、消防、暖通等相关基础配套设施建设。六、总投资及资金筹措项目总投资估算为48483.00万元。其中土建费用36835.93万元、设备工程2369.98万元、安装工程2579.69万元、工程建设其他费3106.08万元，基本预备费3591.33万元。资金筹措：项目总投资48483.00万元，全部由建设单位自筹。七、主要经济指标用地面积3432.27总建筑面积9

5、387.32计容建筑面积8327.4地铁建筑面积220.31地上建筑面积8327.4其中地上商业面积8327.4地上商业层数6层地下建筑面积839.61其中地下商业面积0地下车库及设备面积839.61建筑高度25.5m总占地面积1459.23容积率2.4建筑密度42.5%绿地率30%停车位5辆其中停车位（地上停车）5辆停车位（地下停车）0辆第二节 编制依据 1、江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划2、江西省人民政府关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见3、南昌市城市总体规划；4、南昌市国民经济和社会发展十二五规划；5、南昌市商贸服务业规划6、投资项目可行性研究指南；7、建设项目经济评

6、价方法与参数（第三版）；8、其他有关专业设计规范；9、建设单位提供的其他各项基础资料第三节 编制范围本报告以阳光路站3号出入口地块配套建设项目为研究对象，编制内容包括项目提出的背景、项目建设的必要性、工程方案、投资估算与资金筹措、社会评价等，并基于以上分析研究内容提出实施的结论与建议。第四节 结论1、本项目的建设是结合南昌市地铁建设，加强商场与地铁口地下通道的连接贯通，合理配置地铁口附近的餐饮、休闲娱乐等配套服务业；进一步提升商业中心购物便利性，有助于优化商业环境。2、经充分考虑实际情况，对比国家相关标准与规范，根据用地现状与建设条件，结合南昌市总体规划的发展规划目标及发展定位，项目建设及用地

7、符合当地建设规划部门及土管部门的要求。3、本次建设项目计划建设周期为3年，按照建设进度分为4个阶段，即前期工作阶段、勘查设计阶段、工程建设阶段及竣工验收阶段，之后投入使用。建设周期较合理。4、本次改造项目在提高人们生活水平的同时，也使区域内的经济发展得到提高，因此项目社会效益和环境效益十分显著。因此本项目的建设不仅是可行的，而且是必要的。第二章 项目建设的背景和必要性第一节 项目背景商业服务业被称为“无烟经济”，是永不落幕的朝阳产业，是现代文明的主要支柱之一，是提高实现人民生活水平，实现经济转型，社会快速发展进步的依托和动力源泉。中国第十二个五年规划纲要中指出：把推动服务业大发展作为产业结构优

8、化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，支持便利店、中小超市、社区菜店等社区商业发展；支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划中提出：大力发展旅游产业，优先发展生产性服务业，拓展提升生活性服务业，加快发展新兴服务业，促进服务业拓宽领域、扩大规模、优化结构、提升层次。在当前形势下，发展服务业才如此迫切地作为一项国策，成为中国产业结构调整的战略方向。而作为江西快速发展的重点城市，南昌市

9、人民政府高瞻远瞩，明确提出大力发展第三产业的鲜明之举。江西省人民政府关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见中提出：优化商贸物流布局，完善配套设施，引进和培育领军企业，加快网络化、信息化发展，增强辐射集聚功能，形成具有重要影响力的商贸物流城市。目前南昌市商业整体氛围良好，中心商圈占据绝对主导地位，“把人流带到哪里，就把财富带到哪里。”随着南昌地铁的建设正改变城市交通格局，也势必改变城市商业格局。地铁带来的是南昌整个商业格局的变革。一方面地铁将带来更多的客流，也会促使较远的商家向地铁沿线的商业中心聚集；另一方面，地铁将使南昌商业由单一中心向多中心发展，快捷的地铁“缩小”了城市版图，消费者可以

10、有更多的选择。地铁商业的布局规划，也已经被明确写进南昌市商贸服务业规划中，结合南昌市地铁建设，逐步建立中山路、八一大道、象山北路、叠山路、胜利路的地下、地面、空间三维立体式商业空间体系，加强商场与地铁口地下通道的连接贯通，合理配置地铁口附近的餐饮、休闲娱乐等配套服务业；提升商业中心购物便利性，优化商业环境，加强观光功能。同时国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见中提出“加强公共交通用地综合开发”：加强公共交通用地监管，改变土地用途的由政府收回后重新供应用于公共交通基础设施建设。对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发。正是在此背景下，为实现物业与地铁无缝对接，南

11、昌轨道交通集团有限公司提出本项目的建设。本项目的建设是一项民心工程。是一项顺民意、惠民生，扩内需、促发展的民生工程、德政工程，对于改善民生，拉动内需，保持经济平稳较快发展，维护社会和谐稳定具有重要意义。第二节 项目建设的必要性一、是完善地铁轨道线功能设施的需要本项目的建设是结合南昌市地铁建设，加强商场与地铁口地下通道的连接贯通，合理配置地铁口附近的餐饮、休闲娱乐等配套服务业；进一步提升商业中心购物便利性，有助于优化商业环境。必将增强中心商业区辐射功能，加快打造城市功能核心，促进经济社会和谐发展。二、是南昌市发展的需要本项目的建设对南昌市经济社会的快速发展有着一定的带动和促进作用。本项目的建设，

12、将具有极强的生命力。完善区域性中心功能，将增强对周边的吸引力、辐射力和综合服务能力，带动地铁轨道周边商业服务的发展，为南昌市经济的整体发展夯实了基础。三、有利于繁荣地方经济，提高城市形象项目的迅速发展将对经济的发展带来积极的影响，一方面由于本项目的建设以及发展将会推动商品快速流通、快速消费，从而增加税收、增加就业，为地方经济的发展做出贡献，同时也将会带动整个南昌市相关产业的发展，形成明显的侧向关联带动作用。且运营期大量知名品牌商户入驻将对于整个城市形象以及商业环境也有着巨大影响，大大提高了整个高新开发区的城市形象。四、是扩大就业、提升当地人民生活水平的需要本项目的建设在建设期间需要大量的建筑材

13、料和劳动力均可由当地提供，从而促进当地经济发展，提升人民生活水平和质量；项目运营期间可为社会提供200多个新工作岗位，为当地社会劳动力和各类毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，对社会的发展具有良好的促进作用。因此，项目的建设是十分必要的。第三章 项目建设方案第一节 设计指导思想与原则一、设计原则与思想1、坚持以人为本、方便商户的原则，在满足各项功能需要的同时，注意改善商户的交易环境和员工的工作条件，做到功能合理、流程科学、安全卫生、经济适用。2、合理确定功能分区，保证有良好的生产联系和工作环境，各种动力设施要尽量靠近负荷中心，以缩短管线，节约能源，便于资源优化配置，统一管理。科学地组

14、织人流、物流，室内采光、色彩设计符合要求。3、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展。充分利用现有的和规划的环境，注重建筑内外空间有序、空间布局的序列和环境设计，本建筑物应与周边环境和建筑群体协调一致，与外部环境完美配合。利用地形及建筑物的防护间距和空地，布置绿化，营造良好的市场环境。4、强调全区建设的整体性，包括功能布局、道路系统、绿化系统与动空间分布，统一规划，形成统一整体。关注生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面提升整体品质。二、合理利用地形设计中除了合理组织餐饮楼人流与地铁客流，合理配置各个功能分区，使各区不仅满足功能要求，更做到联系方便，以吸引地铁客流。满足餐饮楼功能需求。三、功能分区明确总体布局结合地形采用集中式布局，使各功能用房相对独立，又能有机合理地结合，避免了分散布置效率较低的弊病。第二节 总平面布局一、设计依据1、民用建筑设计通则；2、国家及本地区颁布的相关设计规划；3、用地红线图；4、征地协议书及现场勘测调研；二、总平面布局要求1、建筑布局紧凑，交通便捷，管理方便；2、应注重节能、低能耗建设；3、各建筑物应获得最佳朝向；4、应有完整的绿化规划；5、对废弃物的处理，