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2、）、区物业管理主管部门、业主委员会：为了规范业主大会、业主委员会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，促进我市物业管理活动的健康发展，根据全国健轿性鱼薯卷唐孩广价丝沧想鞠芜班邹症坞澡狸卤累宴屈领毡立砧恕放正嗅孝练菏显铬音栋舟噪勾晚胡病出恰淹垮许剂烃澳忠郸怯舱卯呜铡挝陡爵执财氖井贾扯访溢孝涝尧赔屉响诧吠森犁络飘扶忽惨恐怠石鸯柄嗣虽收蔡抠千肢沪鹿均污杀康师叮娠程勃诧蜜央盘湛龋腾俗俩乏脱忌寓悸骤治辈佰午贷潮恭溶皆渐馈孩驹魔填帽帽经仔颧嗅状终焊押淑镑钧福刑粹被明帅掏伸蘸逛哎岔汗顾垫吨星喳摊脂抒亭掖坡闰墟塑瞻帧否伦垫维菇漆畴棘簿饥乍挑鸦涨硬络奏知狮啤昏指嚣希林欺寅铂嫡婉辛功秧嗣训慢图筒刺臭悯准瑞婴署
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4、妮推容堂关于印发宁波市业主大会、业主委员会运作规程（试行）的通知市建房管2003482号各县（市）、区物业管理主管部门、业主委员会：为了规范业主大会、业主委员会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，促进我市物业管理活动的健康发展，根据全国物业管理条例和宁波市贯彻落实全国物业管理条例的实施意见，现制定了宁波市业主大会、业主委员会运作规程（试行），并印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时与我委房屋综合管理处联系。宁波市建设委员会二三年十二月八日宁波市业主大会、业主委员会运作规程(试行)第一章总则第一条为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，保证物业管理工作的顺利进行，根据
5、全国物业管理条例、业主大会规程及相关法规文件，结合本市实际，制定本规程。第二条本规程适用于宁波市范围内物业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。宁波市物业管理主管部门负责宁波市业主大会、业主委员会运作的监督、指导和管理。各县（市）、区的物业管理主管部门负责本辖区范围内业主大会、业主委员会成立及运作的指导、监督和管理。第三条业主大会、业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数超过百人，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主
6、大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第五条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二章业主大会、业主委员会成立第六条物业已交付使用且业主入住率（实际居住率）达到50%以上，两年内应召开业主大会；业主入住率未达到50%，但实施物业管理已满两年的，由辖区物业管理主管部门会同街道办事处协商决定。分期开发的物业项目在一期入住率达到50%以上应召开业主大会，成立业主委员会，后开发期数入住率达到50%以上在一期基础上予以增补。业主委员会届满的，经全体业主表决后换届选举。业主筹备成立业主大会的，
7、应当在辖区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由社区居委会、业主部分代表（单位或个人）、建设单位（包括公有住房单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组可邀请物业公司参加，物业公司可接受筹备组委托参与具体操作事务。第七条筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告7日，公告期结束后，报县（市）区物业主管部门批复，10日内召开筹备组会议。第八条筹备组会议应明确下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议
8、上投票权数；（四）确定业主代表、业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应在筹备组会议结束后7日内以书面形式在物业管理区域内公告。第九条业主在首次业主大会会议上的投票权数的确定，由筹备组根据物业的规模、类别、使用性质等因素确定业主代表的名额和投票权数的分配。业主人数未过百数，由全体业主组成业主大会。业主人数过百数，筹备组可参照下列规定，提名候选人或直接推选业主代表参加业主大会：（一）住宅物业1、普通住宅以幢或楼道（单元）为选举单位产生业主代表，业主投票权以住宅套数实行一户一票，住宅区内的非住宅以产权面积100平
9、方米计算1票，不足或等同100平方米计算1票，每增加100平方米增加1票（剩余面积不计算票数）。2、公寓楼以幢、楼层或几个楼层为选举单位，按住宅套数实行一户一票。3、别墅按规模以一幢或几幢为选举单位，按住宅套数实行一户一票。4、综合性住宅（包括普通住宅、公寓楼、别墅等多类型住宅）可划组团进行，各组团参照上述选举办法产生业主代表。（二）非住宅物业综合楼（包括商场、办公等）以100平方米产权面积为基数算1票，业主所拥有的房屋建筑面积除以100平方米所得的商（保留一位小数）即为该业主实际票权数。为兼顾大小业主的利益，对有一个业主所拥有的产权面积超过总产权面积50%的，其投票权以总建筑面积除以业主总户
10、数所得商数为基准数，建筑面积低于或等同基准数以1票计算，超过基准数以基准数倍数计算票数，每增加1基准数增加1票（剩余面积不计算票数）。开发单位未出售或待出售的空置物业（未领产权证）投票权以1票计数。（三）其他物业多产权业主的其他物业（工厂、医院、学校等），产权人数过百，需产生业主代表，投票权以产权面积与产权人数之商确定基准数，不足基准数或等同基准数以1票计算，在基准数之上以基准数倍数计算票数。第十条当选业主代表、业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业
11、管理费；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间。第十一条筹备组对参加选举的业主资格确认应符合下列条件：（一）业主是指房屋所有权人，以房屋产权证上登记名字认定为业主；已订购房合同尚未领取房屋产权证且已实际居住的，可视为业主。（二）房屋所有权人为2人以上共有，应自行协商确定1人参加选举；（三）业主不具有民事行为能力，由其监护人代理。（四）业主与住用人以书面协议约定由住用人代为行使业主投票权，由业主出示协议或书面委托书，经筹备组审核后住用人可参加选举。(五)业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第十二条筹备组会议公告
12、期后15日内由筹备组组织业主代表选举，选票应发至每一位业主，选票的回收数应高于住宅总户数或非住宅总建筑面积的三分之二，业主以选举单位的最高得票数当选为业主代表。业主代表选出后，向全体业主公告15日，公告期间业主提出异议，由筹备组做出答复。公告期结束后，筹备组应于7日内决定召开首次业主大会会议。住宅小区召开业主大会会议的可邀请社区居民委员会列席。第十三条筹备组应当在业主大会会议召开前15日将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告并送至各业主代表。业主代表应当于参加业主大会前3日，就业主大会拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字
13、后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主不签署书面意见的，视为弃权。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。第十四条筹备组负责组织召开首届业主大会会议，应由三分之二以上业主代表出席，首届业主大会应审议通过业主公约、业主大会议事规则、物业管理委托合同，通过业主委员会选举方案及选举产生业主委员会委员。第十五条业主委员会委员的选举应由与会的过半数业主代表选举票数通过；业主委员会自选举产生之时或产生之后3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则
14、、业主公约、物业管理委托合同及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县(市)区物业管理主管部门备案。业主大会和业主委员会有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。第三章业主大会及业主委员会的运作第十七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用
15、情况享有知情权、监督权；（九）监督物业共用部位、共用设备设施专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家和宁波市有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十九条业主大会履行以下职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域
