物业有限公司竹胜园物业管理方案

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2、发展合作考虑，为了建立良好的合作基础， 通过规范的高标准特别是对综合大盘的管理，据多年物业管理经验， 蛋坷撕册坎被谍买耪遮轨新甸很轴瓤贷传绷慧摊曰疤灼菠赣伯瘟饯个吧蹄棋侗恿巡壕萤佑竭巷气茅狐疯牺蹬然恋碳豁配涪昏灌马逃挡谊肝虏肢丘豺腾兽肖钧拣吞邢鸵机毁喝垒椎蝎讶德智曹绊综繁樱查数滤熊扑然发首腹大棠闷俩奈周括排嵌骑膳刃醒祥窿肚流炳监缓琶绽锁币挽寥芭儒淮汽冗裳接沸庇馋旨换潞畜霉陛棋喀伎太淳属倘爱鸵贸脱落晨骸库寐伞重淡蜂喧休汕皮亨蝶晤驭亨铸变颓呀广虑字疥筷填翅味豌蒲庆初教洞诗概欣恶乞擞升镰缴呛疙祝铱淌戎骋镰春瓶版碰鼠保淤钧契阴醉党盼蠕埂袭聪冶牵礼途丢邦莲侈安室倒德弦错兽丑耘筒坑芒多耍蜂惭韶字弥沮钡刽枉

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4、公司 八年八月OO二 本方案编制说明 我公司根从双方长远发展合作考虑，为了建立良好的合作基础， 通过规范的高标准特别是对综合大盘的管理，据多年物业管理经验， 在降低经使项目充分发挥最大的使用效率和经济效益。的物业服务， 营管理成本的基础上提高收益，保证物业的保值增值。 本方案通过以下几个方面，体现我公司的管理思路和特点： 前期物业介入服务内容 l 该项目入住及日常物业管理服务内容 l 双方合作需明确事项 l 目前所管物业项目情况一览表 l 近三年财务状况表 l 获得荣誉称号 l 前期物业介入管理服务 第一部分 一、前期物业管理介入的目的 通过对该项目的顾问服务，旨在实现如下几方面目标： 协助贵

5、司进行合理投资。 l 打造高品位的居住环境，创造出一个高投资回报的物业，从而实 l 现项目发展的最大价值；并获得客户群的认可。 根据贵司中长期的发展策略要求，提出专业意见及建议，优化项 l 目，使其更具竞争力。 提高项目使用的合理性，降低项目后期的运行维护成本。 l l 用品牌信誉及专业能力，建立贵司的良好口碑。 促进该项目的物业销售推广，提升项目的品牌优势。 l 二、我公司前期物业服务优势 为开发我公司与自家开发商形成了战略合作伙伴，年起，1998自 l 商提供全方位的前期物业管理服务。拥有了十年的前期物业管理 经验，从易被忽略的的小区道路、光照、机电设备选型、安装等 环节为开发商节省投资。

6、 经过十年内部开发与物业的磨合，使我们在甲乙方基础上，更有 l 利于维护开发商利益，减少了相互责任推诿。 为沈阳市多个中高端项目提供物业管理，我公司在十年的发展中， l 形成了较专业的物业管理人队伍，也是我公司的核心竞争力，各 专业线顾问资源在公司项目内部充分共享。 三、前期物业执行模式 成立前期专业物业筹备小组 l 根据本公司的物业管理经验，物业项目前期的物业工作不容忽视，因此，为了更好的配合该项目前期开发、建设、销售等各阶段的工作，本公司将在双方签订前期物业顾问服务合同后，成立该项 将全面该小组在该项目前期负责人的协调下，目前期物业介入小组， 负责和配合该项目的各项工作。 前期物业筹备小组

7、的专业范围： l 前期物业介入小组成员包括了物业项目各阶段所涉及到的有关 专业，包括：工程 客服 安全秩序维护 环境清洁 培训 随时调整专业介本公司将根据该项目实际工程进度和销售状况， 入人员。 四、提供前期物业服务 （一）销售阶段的物业配合 对销售人员的物业配合1 ）对销售人员的培训1 使销售人员对物业基础通过对销售人员各阶段的物业知识培训， 不仅利于该项知识和与该项目相关的物业知识有一较为综合的了解， 而且同样利于该项目后期物业管理服务工作的顺利开目的销售工作， 展。 ）配合解决销售过程中物业问题2 拟定各项物业收费标准及收费办法，以便销售时予以明确。 可以有效及时联系对于物业管理方面无法

8、解释或解决的问题时， 甚至可以让消费者和以便问题得到及时解决，本公司相关专业人员， 本公司顾问专业人员直接进行沟通。 签约过程的物业配合2 在该项目签约过程中，本公司将从专业物业管理公司角度出发， 从以下几方面配合销售工作： ；协助编订确认业主临时公约 ）1 完善销售合同相关物业条款； ）2 通过物业配套管理服务，营造出和谐的签约环境，使销售人员 ）3 和签约客户能够顺利进行和签约条款谈判，并签署销售合同； 处理解答销售过程中签约客户提出的与物业相关的问题和与物 ）4 业相关的补充协议。 协助销售推广活动3 有效对该项目销售推本公司将在销售阶段从物业管理角度出发， 广活动进行必要支持，主要包括

9、以下几项： 配合组织实施与物业相关的活动安排； ）1 从物业角度提交有助活动效果的合理化建议。 ）2 （二）施工阶段的物业顾问建议 本公司认为该项目在规划根据该项目的地理位置及客户群定位， 配套方面应注意以下几点： 安防和智能化 1 安防设施及智能化程度将是客户非常根据本项目客户群的定位， 同时也是体现物业项目整体品位的重要标志之重视的一项物业功能，一，安防和智能化的配备是非常重要的，从该项目整体考虑，本公司 保证投资效果。旨在满足项目要求的前提下，认为应注意以下几方面， 综合布线系统- 对讲系统- - 监控系统 消防报警系统- 远红外线周界防范系统- 电子巡更系统- 因此在安全工作尤为重要，

10、由于该项目为高档综合的住宅园区，上述各系统的规划施工时，必须考虑其后续使用的的合理性和有效 性，降低安防死角。 垃圾房 2 垃圾袋装并应采用封闭式，垃圾房外观及设置应与项目相匹配， 垃圾房要保证不影响周边业主从交通上要方便环卫车辆的进出。化。 的正常居住和生活。 公共照明 3 并但在使用时尽量采用节能型，物业项目的照明是必不可少的， 利于后期更换。根据我公司经验，公共区域照明应注意： 光源尽量采用节能型，普及较广的材料，便于后期更换； ）1 公共区域照明在不影响业主正常生活的情况下，最大限度降低 ）2 能源消耗； 对公共区域的照明，不同区域采用分路控制，分别计量，从而 ）3 方便后期对照明费用

11、的控制和管理。 标识导视系统 4 标同时考虑园林绿化等因素，标识系统应与项目整体风格一致， 识系统主要包括： 园区车场、车辆行驶导引指示。 ）1 园区道路标识指示。 ）2 物业单元及门牌号标识 ）3 消防安全导识 ）4 ）5 其它标识导识 待双以上建议只是根据贵公司提供的现有资料提出的相关建议， 方进行深入沟通后，本公司还将详细提供切实有效的物业建议。 （三）项目建设阶段的工程建议 通过本公司跟进该项目的施工建设过程，把前期规划阶段涉及 1 到的各项合理化建议有效的实施到该项目的施工建设中。 了解项目整体的施工进度和实施阶定期参加该项目的工程会议， 2 段情况，对项目整体进行宏观把控，发挥第二

12、监理作用。 根据项目的实际工作进度，我公司将制定出与项目相符、切实可 3 行的系统的工程运行及维护计划。 （四）物业筹备 人员招聘1 根据项目进度，制定该项目物业架构，确认各部门的人员编制， 再制待我公司详细了解项目情况后，保证各部门编制的高效合理性。 定合理的物业人员架构。 培训2 我公司将根据人员招聘计划，实施员工上岗培训，主要内容有： ）物业项目的基础情况1 ）开发企业、施工方、销售部门等有关情况介绍2 ）银基物业公司介绍3 ）员工守则培训4 ）项目运行执行标准培训5 ）相关的物业法律法规6 培训主要采取集中讲解和现场实践相结合，保证培训的实效性。 完善后期运行的指导文件3 ）编制项目物

13、业各部门职能和各岗位员工职责1 ）制定项目各类紧急情况处理程序及预案。2 ）制定项目物业管理运行所需的文件和表格3 ）制定项目的工程设备维修保养计划和检查流程4 ）制定物业后期财务管理程序和规范5 ）制定物业保安、保洁等服务标准及操作规程6 ）制定项目业主入住文件和流程7 ）制定项目绩效考评规范8 、物业的承接查验（五） 承接查验流程1 物业通过竣工综合验收 物业管理企业组织人员进行承接查验 对查验中发现的问题进行处理 物业移交 承接查验的准备2 ）人员准备1 ）计划准备2 ）资料准备3 ）设备、工具准备4 物业查验的主要内容与方式3 ）主要内容：1 物业资料- 物业共用部位- 共用设施设备- 园林绿化工程- 其他公共配套设施- ）物业查验的方式2 观感查验- 使用查验- - 检测查验 试验查验- 承接查验所发现问题的处理4 ）收集整理存在问题1 ；收集所有的物业查验记录表- 对物业查验记录表内容进行分类整理，将承接查验所发现- 问题登记造表； 并办理确认手将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，- 续。 ）处理方法2 施工单位的质量问题，由建设单位督促施工单位负责- 由于规划、设计问题应由建设单位负责整改- ）跟踪验证3 物业管理企业要做为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决， 好跟踪查验工作。 （六）接管过程物业工作 接管前物业准备工作1