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1、世家:220077年一季季度主城城区土地地市场分分析一、市场场交易情情况综述述：一季度成成都主城城区（五五城区和和高新区区）土地地市场共共发布拍拍卖和挂挂牌宗地地18宗宗，总供供地面积积达46666228.889平方方米，合合计6999.994333亩；其其中成交交16宗宗，成交交净用地地面积33984487.53平平方米，合合5977.73313亩亩；成交交总金额额36113455.09995万万元。一级市场场(出让让)交易易15宗宗、成交交13宗宗：其中中拍卖88宗，共共计2880.997488亩，成成交7宗宗；挂牌牌7宗，共共计2772.556466亩，成成交6宗宗；二级级市场(转让)交
2、易33宗：其其中2宗宗为拍卖卖，1宗宗为挂牌牌，均成成交。 20077年一季季度主城城区土地地市场交交易简况况（宗）二、主城城区土地地市场用用地性质质城镇混合合住宅用用地是最最主要的的土地用用途，在在本季度度供应和和成交的的土地中中，城镇镇混合住住宅用地地占了绝绝对的主主力，成成交宗数数为111宗，面面积为4409.87002亩；6宗商商业（服服）用地地全部以以挂牌方方式突出出推出，且且全部位位于城南南三环外外的南部部高新去去，地价价主要在在2000万/亩亩左右，成成交5宗宗。由于于南部高高新区是是城南房房地产发发展的一一个重要要板块，但但是周边边配套还还很薄弱弱，因此此很需要要商业、商商务配
3、套套。三、成交交地块分分布详情情1高新新区成交交宗地数数量最多多，青羊羊区成交交土地面面积最大大。20007年一一季度各各行政区区域土地地交易情情况从成交宗宗地数量量来看，高高新区数数量最多多，为55宗；其其次是青青羊区，共共4宗。从土地面面积来看看，青羊羊区成交交面积最最大，为为18.64556亩；高新区区位居第第二，成成交1771.440988亩。与去年同同期相比比，高新新区虽然然成交的的宗地数数量相同同，但面面积增长长了1113.447%；青羊区区成交的的土地宗宗数同比比也增加加了1宗宗，但面面积却也也增长了了近六倍倍。高新区成成交地块块全部为为商业（服服）用地地，且地地块规模模都不小小
4、，由此此可见政政府正加加大对高高新区基基本生活活配套设设施的重重视和投投入力度度。锦江区本本月无土土地供应应，因此此也无土土地成交交。2. 城城南成交交地块数数量最多多，城西西成交土土地面积积居首位位20077年一季季度各方方位土地地交易情情况不管从宗宗地数量量还是从从宗地面面积来看看，城西西和城南南都是名名副其实实的供需需热点区区域，城城西的成成交面积积最大，达达2200.48898平平方米，城城南的成成交宗地地数量最最多，城城北市场场仍然较较为平淡淡。其中中，城南南成交的的6宗地地全在三三环外，城城西成交交的5宗宗地中也也有2宗宗在三环环外，由由此可以以明显看看出城南南、城西西的房地地产开
5、发发虽然已已往三环环外转移移，但热热度仍然然不减。3. 三三环以外外土地成成交数量量和面积积均居首首位20077年一季季度各环环域土地地交易情情况三环外的的成交土土地的数数量和面面积都是是各环域域之最，同同比成交交数量增增加6宗宗、成交交面积增增长166.488。其其次是二二三环环，共计计5宗地地、2226.666亩，地地块数量量同比减减少4宗宗，面积积同比减减少300.666%。一二环环本季度度无土地地供应。随随着成都都市大规规模旧城城改造的的结束，市市中心区区域可供供开发的的土地已已为数不不多，与与一环内内相比，一一二环环开发较较晚，但但也已经经开发得得很成熟熟，因此此可建设设用地更更少。
6、三三环外拥拥有大量量可开发发的土地地，将是是未来开开发的核核心区域域。四、主城城区土地地成交价价格情况况；1成交交总金额额一季度度主城区区共成交交土地116宗，成成交总金金额36613445.009955万元，与与06年年同期相相比，成成交地块块数量减减少5宗宗，但总总金额却却增长了了54。其中中一级市市场成交交25117255.3228万元元，二级级市场成成交10096119.777155万元。20077年一季季度主城城区土地地成交金金额（万万元） 2土地地成交单单价20066年一季季度平均均地价为为3822.466万元/亩，而而20007年一一季度的的平均土土地成交交价格则则为6004.5
7、53万元元/亩,每亩上上涨2222.007万元元，增幅幅达588.066%。不同交易易方式成成交土地地平均单单价(万万元/亩亩)3楼楼面地价价备注:图图上标注注的号码码为自编编土地号号码代码码,具体体地块详详情见附附表各环线混混合住宅宅用地楼楼面地价价本季度所所有成交交土地的的平均楼楼面地价价大约为为22226元/平方米米。成交的城城镇混合合住宅用用地按最最高容积积率计，平平均每平平方米的的楼面地地价为224155元，具具体价格格分布如如上图。楼楼面地价价在20000元元/平方方米以上上的占了了六成，共共7宗，其其中地处处一环内内、市中中心的文文化宫地地块和玉玉双路55号地块块楼面地地价均超超
8、过35500元元/平方方米。二二环三三环之间间的地块块楼面地地价也大大多在220000元/以以上，尤尤其是114号永永丰乡太太平村地地块和118号航航天厂地地块，拍拍卖当时时也是争争夺激烈烈，楼面面地价分分别为227000和24445元元/平方方米。由由此可见见热点地地块的珍珍贵和开开发商对对整个市市场的看看好。4拍卖卖成交价价比率备注： 拍卖卖成交价价比率（成交交价起起拍价）/起拍价价 图图上标注注的号码码为自编编土地号号代码，具具体地块块详情见见附表。拍卖成交交价比率率主要集集中在00.81.55之间，最最高为22.1，即即四川省省森林房房地产开开发有限限公司竞竞得的金金花桥街街道办事事处
9、金花花村6组组地块，起起拍价1120万万元/亩亩。该地地块虽然然位置较较偏远，但但起拍价价较低，因因此仍然然有数家家开发商商激烈竞竞争，经经25轮轮竞价最最终成交交以3770万元元/亩，成成交价比比率也很很高。其其次市中中心的玉玉双路片片区的55号地块块（上图图中的55号）成成交价比比率也较较高，达达1.55。五重点点成交地地块研究究本季度最最重要的的一块成成交土地地非龙湖湖高价竞竞得的建建设北路路原航天天厂地块块莫属。该该地块地地处建设设路片区区，因此此该地块块的重要要性与该该片区的的市场价价值密不不可分。建设路片片区价值值分析片区近期期成交宗宗地示意意片区宗地地详情建设路片片区由于于发展较
10、较早，配配套较成成熟，是是目前城城东最适适合房地地产开发发的片区区之一，因因此按照照资本逐逐利的本本性来看看，大量量的房地地产资本本流向该该地是理理所当然然的。同同时，有有竞争才才有进步步，正是是由于众众多品牌牌商的相相继进驻驻、相互互竞争，建建设路片片区老旧旧的形象象和得以以彻底颠颠覆，区区域价值值迅速提提升随着着“东调调”进程程接近尾尾声，众众开发商商对建设设路片区区的争夺夺变得日日趋激烈烈。从以以上图表表数据可可以看出出，建设设路片区区的地价价上升势势头明显显，涨幅幅之大，短短短一年年半的时时间单亩亩地价涨涨幅达到到近三倍倍，楼面面地价也也从20005年年的7991元/平方米米上涨到到2
11、4445元/平方米米，上涨涨约2000。四四大开发发巨头齐齐聚该片片区，使使得该片片区楼市市聚集效效应明显显。20007年年该片区区必将掀掀起楼市市的热潮潮。龙湖拿拿地策略略浅析龙湖于220066年9月月在该片片区拿下下虹波厂厂地块，其其时成交交价6116万元元/亩，楼楼面地价价18448元/平方米米；时隔隔半年，经经过611轮的报报价，33月300日，龙龙湖在第第62轮轮突然报报价便以以8155万元/亩（总总价9亿亿多）的的价格力力压首创创、万科科，一垂垂定音投投得航天天厂地块块，足可可见其对对该地块块应该说说是志在在必得，此此时楼面面地价上上升到224455元/平平方米。由由此可以以看出，
12、龙龙湖对建建设路片片区的钟钟爱与看看中。龙龙湖再拍拍高价地地来说，我我们认为为有如下下原因：1该地地块楼面面地价为为24445元/平方米米，加上上建安成成本、税税收和其其他各项项费用，估估计该项项目的住住宅部分分总成本本价在550000元/平平方米左左右，按按照目前前建设路路片区住住宅的销销售价格格情况和和走势，预预计1年年以后该该项目面面市时即即使将本本项目的的市场均均价定位位于最低低60000元/平方米米，其利利润空间间也有110000元/平平方米，更更不论万万科等项项目对市市场价格格的带动动。2为其其走别样样营销路路线提供供可能。如如果没拿拿到这块块地，龙龙湖虹波波项目必必将与首首创、万
13、万科、华华裕等实实力开发发商硬碰碰硬，其其竞争压压力会相相当大；但现在在有了这这块地，龙龙湖大可可不必跟跟其他巨巨头硬碰碰。估计计07年年首创、万万科项目目的市场场价不会会低于660000元/平平方米，尤尤其是万万科（曾曾放言要要达70000元元/平方方米），在在这样强强烈的市市场竞争争中，龙龙湖虹波波项目可可以采用用一种低低价的策策略入市市，这样样做有两两大好处处：一是是加快回回款周期期，为后后期的项项目开发发积累资资金；二二是树立立龙湖在在该片区区的品牌牌，以项项目的性性价比赢赢的市场场口碑，从从而可以以为航天天厂项目目的日后后面市打打下良好好的市场场基础。而而当航天天厂项目目真正上上市的
14、时时候，万万科、首首创等项项目已过过热销期期，甚至至可能接接近尾声声，而此此时该片片区经过过之前的的火热已已是相当当成熟的的高品质质居住区区，这样样区域内内供应减减少和市市场的成成熟就更更为凸显显了航天天厂项目目的市场场价值。 小结一季度主主城区土土地市场场成交土土地166宗，共共39884877.533平方米米、合5597.73113亩。结结合相关关的控规规指标来来测算，可可为市场场供应约约1600平方米米的商品品房，其其中住宅宅物业为为约1332万平平方米，商商业、服服务业物物业为228万平平方米。总体来看看，本季季度土地地市场较较为平淡淡，基本本保持了了稳中有有进的发发展态势势，但重重点地块块的争夺夺仍然激激烈，土土地成交交价格持持续走高高。城西西、城南南仍是热热点区域域，城东东虽然只只有1块块土地，但但规模较较大；此此外，青青羊区、高高新区以以及三环环外成交交的土地地面积和和数量均均前列，其其中高新新区成交交的土地地全部为为商业（服服）用地地.9.16.202215:2815:28:3422.9.d15时28分15时28分34秒Sep. 16, 2216 September 202215:28:34 PM15:28:342022年9月16日星期五15:28:34
