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1、本 科 生 毕 业 设 计 (论 文)题目：北京市房地产价格现状及变化趋势分析 Analysis on the Current Situation and Trend of Real Estate Prices in Beijing 教学单位 经 济 学 院姓 名 别 寒 雪学 号 201430205002年 级 2 0 1 4 级专 业 金 融 学指导教师 周 克职 称 副 教 授8年 月 30 日11北京市房地产价格现状及变化趋势分析 摘 要房地产业是我国经济的支柱产业，它的良好发展对我国宏观经济发展至关重要。房地产市场价格的变化不仅影响着我们的生活，而且关系到城市的发展潜力和国家金融的稳
2、定。对房地产价格的影响因素和房地产的发展趋势进行定性和定量分析，有利于政府发挥宏观调控的作用，也可以为消费者和房地产开发企业以及银行信贷提供信息参考。本文首先对中国房地产价格价值规律分析进行探讨，结合中西方房地产业的发展情况，分析北京房地产的发展趋势。并根据2005-2016年北京市商品住宅的相关数据资料，选取近11年的数据，运用 STATA 软件进行实证分析。通过多元回归模型对北京市数据分析，得到城市居民人均可支配收入对商品住宅价格的影响最为显著，呈正相关性。常住人口和商品房销售面积对商品住宅价格的影响不显著。本文最后根据前文的研究结果以及国内现状，结合当前的宏观调控政策，对北京市房地产业提
3、出了一些建议。通过短期调控和中长期调控相互作用，对新房出售新房出租旧房买卖旧房租赁四个方面的考察，促进北京市房地产业健康发展，为房地产消费者提供未来房价走势提供参考。关键词：房地产；住房价格 ；实证研究Abstract The real estate industry is a pillar industry in Chinas economy, and its good development is very important for Chinas macro-economy. The real estate market price changes not only affect our
4、 lives, but also relate to the citys development potential and national financial stability. The qualitative and quantitative analysis of the influencing factors of real estate prices and the development trend of real estate is beneficial to the government to play the role of macro-control and to pr
5、ovide information reference for consumers, real estate development enterprises and bank credit. First of all, this paper analyzes the law of real estate value in China, and analyzes the development trend of real estate in Beijing in the light of the development of Chinese and Western real estate ind
6、ustry. According to the relevant data of commercial housing in Beijing during the past 2005-2016 years, the data of the past 11 years were selected and analyzed by STATA software. In terms of the data analysis of Beijing city by multiple regression model, it is found that the per capita disposable i
7、ncome of urban residents has the most significant impact on the price of commodity housing, which is positive correlation. The impact of permanent population and commercial housing sales area on commercial housing prices is not significant.Based on the previous research findings and the current dome
8、stic situation, combined with the current macro-control policy, this paper puts forward some suggestions for Beijings real estate industry. Through the interaction of short-term regulation and medium and long term regulation, four aspects of the new housing sale of new housing rental and second-hand
9、 housing lease are carried out to promote the healthy development of the real estate industry in Beijing and provide reference for the real estate consumers to provide the future housing price trend.Key words：Real Estate; Housing Price; Positive Research目录摘 要IAbstractII前言1选题背景1研究意义1第1章 文献综述3第2章 北京房地
10、产价格的形成机制分析42.1 北京房地产业发展现状42.2 中国房地产价格价值规律分析62.2.1 价值分析62.2.2 供给分析62.2.3 需求分析7第3章 北京市房地产价格影响因素的实证检验83.1 数据和模型估计83.2 分析结果93.3 稳健性检验10第4章 结论及政策建议12参 考 文 献13致 谢14 前言选题背景从2003年到现在，以住房市场为主体的房地产业已发展15年了。在此期间，虽然有2008年全球经济危机引发的短暂调整，但总体上保持平稳。我国经济飞速发展，房地产产业也逐渐发展成为国民经济中的支柱产业，对我国GDP的贡献率不容忽视。它的发展能极大的推动建材、钢铁、家电等相关
11、产业的发展，和人民生活密切相关，因此其价格的变动会直接影响到整个国民经济的正常运转。众所周知, 近年来，房地产价格大幅上涨已经成为我国房地产市场日益突出的问题。由此我国一些地区房地产价格的迅速上涨使得大量资金流向该地区。不仅加重了我国区域间的贫富差距，发展不均衡的问题也日益体现出来。而且房价的长时间趋高，长久以来会引发我国房地产市场的虚伪繁荣，如果房地产价格经常性的发生波动，很容易引发一系列的问题，呈现房地产泡沫，有碍于金融业的稳定和社会发展。2008年美国因为房地产业的不稳定所引发的次贷危机，这值得我们加以借鉴，可以明确的是，房价的过快增长对社会的稳定发展是有碍的。房价问题已经成为社会广泛重
12、视的热点问题。2015年中央经济会议提出去库存化，同时各地方政府推出了限购政策。目前我国房地产市场存在着较多的问题，一方面是房价高，并且仍然在持续上涨，很多人有强烈的购买欲望，但是资金有限；另一方面是在房地产市场中于消费者而言信息透明度不够高，导致真实的供求关系被掩盖，房屋供求关系严重扭曲；最后是地方政府严对“土地政策严重依赖，进一步推动了房价的提高。另外，对于汇率而言，伴随着美国经济复苏，美储联进入加息周期，国际资本回流，对房地产市场造成冲击。近些年来,随着我国房地产价格的持续上涨，我国房地产经济在规模和增长速度上也达到了前所未有的水平。研究意义研究房地产价格现状的意义如下：首先，房地产业作
13、为我国经济的支柱产业，在经济发展中扮演着不可或缺的重要角色。房地产业是国有经济的重要组成部分，同时也影响着其他相关产业的发展。其中，房地产业对建筑业的影响最大，与之相生的原材料市场的影响也很大，最后是为房地产业提供资金的银行以及其他金融机构等等，这些相关产业与房地产业相互依赖，共同发展。从财政的角度来看，房地产业及相关产业对国家税收也发挥着重要作用，占我国税收的重要比重。其次，从宏观经济的角度出发，按照生命周期理论，我国房地产业大致也会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。例如前文提到的2008年的金融危机，美国的房地产业进入衰退期，由此经济衰退导致大规模的人口失业，并且最终引发了全球性的金融危
14、机。其影响之大范围之广是值得我们思考的。此后美国一直保持低利率刺激经济的复苏，直到近几年经济开始呈现好转趋势。因此，从宏观角度来说，房地产业是衡量经济体系运转的重要指标。房地产业的波动政府应该加以重视，以防止影响经济的发展，同时也可以认识到货币政策是否发挥了作用。最后，受传统文化的影响，我国五千年来一直奉行“安居乐业”的生活观念，因此持有自己的住房在我们人民的认识中是占很重要的地位的。住房与我们的生活密不可分，作为刚性需求的房屋住宅一直是受大众极大关注的。近些年房地产价格的持续上涨，引起各方面的关注，也越来越受到政府的关注。稳定房价，事关我国经济发展与人民幸福，因此研究房地产价格可以协助国家和
15、地方根据经济发展的实际情况出台符合市场发展的政策，以维持社会稳定。第1章 文献综述西方国家房地产业的发展早期领先于我国，其中许多西方国家的房地产业发展已经十分成熟，在房地产的发展过程中大都经历了繁荣和萧条，这也促进了早期的西方学者对房地产业进行了较为全面的分析研究。首先，从影响房地产价格因素的方面来看，Geoff Kenny（1999）从实证研究的角度出发，认为房价均衡是供求效应的自然结果，其中主要强调的是房地产价格由市场的供给需求共同决定。房地产价格上升的主要原因是由于供求不平衡造成的，其他因素影响不大。除此之外，Arrondel & Lefebvre（2001）认为住房消费的影响因素包括三个因素：主体因素、客体因素和环境因素。主体因素是消费者的自身因素；客体因素是指住房的特征；环境因素是指政策、经济、自然等对住房消费的影响。另外，Meikle和Peng（2006）在研究房地产价格和收入之间的替代关系时，利用美国227个大都市1990年到2002年的数据分析住宅价格和经济变化、收入变化的关系，分析表明，收
