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1、万通 物业工程部运作手册北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司拟制人： 王兵审核人： 曹佩祥批准人： 高一民VD/WM-A/GC1998目 录0.部门简介41.组织机构及岗位设置51.1.组织机构51.2.岗位设置52.管理范围62.1.人员管理62.2.公共设备设施的维护保养及运行管理62.3.维修服务82.4.工程管理83.日常管理93.1.日常管理的主要工作内容93.2.设备运行管理内容104.部门与岗位职责134.1.部门职责134.2.岗位职责135.操作规程与标准235.1.茶炉房安全运行操作规程235.2.二次装修管理程序245.3.中控室管理程序265.4.低压配电柜操作指导书2
2、95.5.高压配电柜操作指导书315.6.电容器操作指导书335.7.自动转换开关及紧急发电机操作指导书345.8.空调机房强电箱及风机、水泵强电箱作业指导书365.9.电动机作业指导书385.10.强电竖井作业指导书415.11.蓄水池清洗作业指导书435.12.水泵作业指导书445.13.水工巡查作业指导书465.14.冷水机组作业指导书475.15.空调及新风机组作业指导书495.16.风机盘管清洗及检修作业指导书505.17.空调及新风机组巡视检查作业指导书515.18.空调水系统换季作业指导书525.19.卫星及开路电视信号接收系统作业指导书545.20.背景音乐及紧急广播系统作业指
3、导书575.21.电话机房工作程序585.22.多功能厅系统操作及维护指导书605.23.消防设备设施保养指导书625.24.车库自动收费系统设备保养操作指导书655.25.楼宇自控设备保养操作指导书665.26.楼宇自控系统终端操作指导书685.27.小型工具及设备安全操作规程735.28.外包工程项目管理程序766.规章制度786.1.机房值班制度786.2.交接班制度786.3.机房“动火”制度786.4.机房钥匙管理制度796.5.档案借阅制度796.6.卫生制度796.7.万通新世界广场施工管理规定807.工作细则847.1.工程部经理847.2.工程部副经理857.3.土建工程师8
4、67.4.土建主管887.5.设备工程师887.6.设备主管907.7.空调工程师927.8.空调运行班组937.9.电话机房947.10.音像机房957.11.中控室967.12.中控值班长977.13.中控维修主管工作程序987.14.中控值班员987.15.中控维修工997.16.强电主管1007.17.配电运行值班员1007.18.维修电工工作程序1018.质量记录与表格105北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司 - 工程部运作手册0. 部门简介工程部负责为大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。工程部秉承物业公司“诚挚服务，规范管理”的质量方针，
5、努力完善设备设施，保证高质量、高效率的维修工作，对设备设施进行精心的维护与保养，使客户能够真正感受到工作环境的舒适与方便。1. 组织机构及岗位设置1.1. 组织机构1.2. 岗位设置办公室：经理1人副经理1人秘书兼资料员1人土建专业：工程师1人主管1人油工2人木工1人设备专业：工程师1人主管1人员工9人弱电专业：电话音响主管1人电脑主管1人消防自控主管1人电话工2人音响工2人消防员工1人中控室：值班长1人主管1人员工6人强电专业：工程师1人主管1人员工9人值班员4人维修工2人空调专业：工程师1人空调主管1人员工4人2. 管理范围2.1. 人员管理 1). 设置人员编制及岗位，制定岗位职责。 2
6、). 合理选择上岗人员，合理使用做到人尽其才。 3). 安排班次。 4). 员工培训。2.2. 公共设备设施的维护保养及运行管理2.2.1. 配变电系统 1). 电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。 2). 楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。 3). 柴油发电机组及其附属设备。 4). 避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。2.2.2. 暖通空调系统 1). 冷水机组及附属设备(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等) 2). 热交换设备(包括热交换器及热力循环泵) 3).
7、空调机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等)。 4). 新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等)。 5). 各类风机盘管及控制器 6). 送、排风机 7). 空调水处理设备(包括水软化设备、补水设备等）。2.2.3. 给排水系统 1). 给水系统，视给水方式分为市政管网直接供水，（地下三层至地上二层）、中区水箱供水（三层至八层）、高区水箱供水（九层至二十二层）、加压泵供水（二十三层至二十五层）四类方式。其设备包含供水池、输水泵、中区水箱，高区水箱、加压泵。 2). 生活热水系统，低区地下二层至八层、高区九至二十四层。 3). 排水系统(包括污
8、水排放系统、废水排放系统、雨水排放系统、排污潜水泵及其相应的水位控制系统、隔油器等)。 4). 管道和卫生洁具。2.2.4. 消防系统 1). 喷淋系统：自动喷洒头、高低区喷洒泵、水流指示器、警铃等。 2). 消火栓系统：高低区消火栓泵、消防稳压泵、水流压力控制器、灭火喉、减压阀等。 3). 消防电源系统：应急照明系统、紧急出口指示灯、非消防电源切换等。 4). 消防监控：消防报警监控系统，含烟感、温感、手动报警、主机、联动台及相关专业联动系统。 5). 卤代烷(1301)自动灭火系统：含储氮瓶引动装置、控制板等。（用于配电室及电话机房灭火） 6). 煤气报警系统：煤气探头、切换阀、主控柜等。
9、 7). 建筑防火系统：防火卷帘门、消防通道门等。 8). 消防电梯2.2.5. 垂直交通系统客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、电扶梯、货梯以及相应的机房。2.2.6. 弱电系统 1). 通讯系统：电话系统、电传及传真。 2). 音响系统：紧急广播系统、公共音响系统、多功能厅独立系统。 3). 电视系统：共用无线接收系统、卫星电视接收系统。 4). 保安电视：保安监控系统。 5). 楼宇自控：楼宇自动化控制系统。 6). 网络系统：计算机网络管理系统。2.2.7. 厨房与清扫设备 1). 各种灶具：炸炉、烤箱、蒸箱、电保温箱等。 2). 冷冻器具：冷库、冰箱等； 3). 洗涤器具：洗碗碟机、淘米
10、机、容器洗净机等 4). 加工器具：搅拌机等。 5). 清扫设备：吸尘器、洗地毯机、吸尘吸水机、电动洗地机、磨光打蜡机等。2.2.8. 康乐设施含会议室、多功能厅、卡拉、音视灯光设备等。2.2.9. 装饰保新 1). 建筑物的外表：所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地面、楼梯、公共区域等。 2). 墙壁：墙布、木墙裙、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。 3). 天花：乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。 4). 家具及隔断：所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。 5). 装饰品：工艺品、书画、饰物、灯具等。2.3. 维修服务为客户提供维修服务。2.4. 工程管理 1). 外包工程项目
11、的管理。 2). 装修工程的管理。3. 日常管理3.1. 日常管理的主要工作内容3.1.1. 人员管理 1). 加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。 2). 合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。 3). 主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。 4). 要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能
12、、不同个性人的积极性。3.1.2. 消防安全管理3.1.3. 设备运行管理3.1.3.1. 严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。3.1.3.2. 安排员工巡查。根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。及时发现设备的初期问题，及早解决。3.1.4. 计划性维修管理3.1.4.1. 制定设备设施的维护保养计划并实施。3.1.4.2. 建立设备档案资料卡将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。3.1.4.3. 编制设备计划维护总表将全部维
13、护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。3.1.4.4. 维护保养计划的落实跟踪检查维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。3.1.5. 安全生产管理3.1.5.1. 进行安全教育及训练。3.1.5.2. 定期或不定期实施安全检查。3.1.5.3. 调查和分析事故发生的原因，保存调查分析的结果。3.1.5.4. 经常保持安全的工作场所。3.1.5.5. 负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。3.1.6. 节能运行管理3.1.6.
14、1. 使设备、设施经常保持良好的机能和状态。3.1.6.2. 更新耗能大的设备。3.1.6.3. 保持建筑物完好，防止不必要的渗漏。3.1.6.4. 确保冷冻水管、热水管保温层完好。3.1.6.5. 合理的安排设备的运行。3.1.6.6. 准时抄表，监视能源消耗。3.1.6.7. 尽可能让机器满负荷工作。3.1.6.8. 采用先进的技术和管理设备。3.1.7. 设备、资料建档及管理3.1.7.1. 建立设备台帐并对大厦内的每一台设备建立设备卡片。3.1.7.2. 设备卡片应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。3.1.7.3. 建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。3.1.7.4.
