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1、蛇口春天广场市场调研分析报告蛇口春天广场市场调研分析报告南山商业圈：蛇口半岛东北部，深南大道以南。随着深圳城市中心西移，滨海大道通车、西部房地产尤其是后海片区住宅的大规模开发，南山商圈已初见稚形，女人世界、西部电子等商家的进驻及南山商业文化中心的规划，使得南山商圈无可置辩地成为深圳西部的商业中心。近年商业物业升温最明显的地区就是南山区，特别是后海片区今年温度上升更是迅猛。随之而形成的一个强大的商业圈也正步入成熟，这无疑打破了深圳长期以来的东边旺西边冷的不平衡的商圈结构。南山商业文化中心：是地处深圳湾后海湾畔、正在大规模规划兴建之中，全面竣工还有待时日。具体地域为后海大型高尚住宅片区与深大、滨海
2、大道相结合的区域，是深圳西部重要的商业文化集散地、策源地，集休闲、购物、旅游、观光、商务、办公于一体。由于新建，所以规划超前、结构科学合理、功能完善齐备、规格较高，不少前沿尖端技术蕴含其中，科技含量较高，投资金额仅次于福田中心区。在这三个大型商业中心区域之外，还有几个次中心热点商圈也会齐头并进、共同繁荣经济、推动市场向前开展，合力把深圳商业推向新的高度。它们是新中心区城市购物公园商圈、市府对面城市广场商圈、八卦岭笋岗片区大型物流商圈、南山的南新路商业老街及沃尔玛商圈在南山商业文化中心没有正式启用之前它们仍将是南山重要的、不可动摇的商圈、以及东部的沙头角商圈等。南山商业文化中心：是地处深圳湾后海
3、湾畔、正在大规模规划兴建之中，全面竣工还有待时日。具体地域为后海大型高尚住宅片区与深大、滨海大道相结合的区域，是深圳西部重要的商业文化集散地、策源地，集休闲、购物、旅游、观光、商务、办公于一体。由于新建，所以规划超前、结构科学合理、功能完善齐备、规格较高，不少前沿尖端技术蕴含其中，科技含量较高，投资金额仅次于福田中心区。在这三个大型商业中心区域之外，还有几个次中心热点商圈也会齐头并进、共同繁荣经济、推动市场向前开展，合力把深圳商业推向新的高度。它们是新中心区城市购物公园商圈、市府对面城市广场商圈、八卦岭笋岗片区大型物流商圈、南山的南新路商业老街及沃尔玛商圈在南山商业文化中心没有正式启用之前它们
4、仍将是南山重要的、不可动摇的商圈、以及东部的沙头角商圈等。C：南山区目前成规模的商业圈主要是南新路商业老街和南油片区的沃尔玛商圈。南新路商业老街曾被誉为南山“东门”，在商业演变的进程中，由于业态混乱、规划滞后、管理落伍、市场定位不明细等原因，现今已日渐没落，大有被沃尔玛商圈取替之势。而沃尔玛商圈是以其为中心，地处南油和蛇口两大社区的交汇处，前临南山大动脉南油大道，承上启下、辐射整个南山半岛，周边聚集了一大批知名商场、商城，如以人人乐为根底的日常消费品市场，以顺电家居广场、金晖主题商城、佳腾电器城等特色主题商城，以集美堂家居新生活广场、西部电子时代广场等为主的专业市场，以金晖大厦裙楼为主的金融证
5、券市场等，业态互补多元化商业格局已现雏形，其辐射着整个南山区。但对于整个南山区来说，上规模、上档次的商场不多，行业不全，与消费需求即供需严重失衡，出现供不应求的现象，而且商品的档次、效劳的水准远不能满足中上层消费者，目前起码有25%的南山人到华强北和东门购物。南山区作为19962022年深圳总体规划可开发土地是最多的一个区是罗湖、福田区的三倍，未来居住人口将会大大增加，可见消费潜力和商业需求巨大，前景不可估量。许多业内人士都持这样一种观点：南山商圈的形成是得益于滨海大道的通车。南山区早1999年滨海大道通车前就已经形成了以南头南贸市场、家乐福商场、愉康商场等组成的南头商圈，还有以人人乐商场和南
6、油影剧院组成的后海商圈，因南山商圈由于交通不便和房地产开发的滞后呈现出较分散的这种结构和布局，规模也是一直难以做大，滨海大道的通车给南山的房地产业带来了强大的生机。许多商家纷纷抢先入驻，沃尔玛、金晖家居电器广场、海雅百货、集美堂家居广场，特别是一些主题商城的商家，把在华强北取得的一些较成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部电子、女儿国、姐妹城、顺电家居广场等，不久友谊城百货也将入驻后海片区，至今南山已经根本形成了以家乐福、愉康、女儿国为龙头的南头老商圈；以人人乐和沃尔玛等为龙头的后海新商圈。可以说，滨海大道的通车使南山商圈的范围进一步扩大，渐成规模效应，并且使得整体商圈的重心向后海片区倾斜。
7、南山商圈的整体框架可以说已经形成，但有业内人士认为，虽然进驻的商场很多，但南山商圈仍然处散乱的局面之中。综述：可见，今天的深圳商圈出现了新的竞争格局。商铺物业升温很快，商铺之间的竞争也日趋剧烈，各片区的各类大型主题商场竞相出笼，给传统的以东门和国贸片区为中心的商圈带来冲击，特别是中心区的西移已成定势，华强北商业圈的迅速崛起和南山商业圈的逐步成型，使深圳商圈正酝酿着一种重新刷牌的新格局。三、深圳市商业经营的主要业态模式及特征分析一经过市场调研、归纳，我们大致总结出深圳商业经营的主要业态模式，分析如下：1、主题商场主题商场即商场经营系统性地突出某一方面而不是笼统的大而全、无所不包的形式的主题，围绕
8、这一核心主题广泛作相关的文章，从产品的搭配组合、效劳内容、效劳方式等都讲求一定的内在关联性，市场对象根本为某一局部特定人群，如华强北的女人世界、男人世界、女儿国等。以女人世界为例，我们看看它们的经营模式。女人世界除了经营女性服装、衣帽、化装品、皮具、装饰品、工艺品及日用品等以外，还经营与之相关的、女性喜爱的插花、健身、舞蹈、美容培训、画艺、裁剪等等大凡与女性有关的工程。现代都市白领职业女性走此一遭，一般都能找到一系列所需产品、都能把心中所想物件采购齐全。此商场风格独特，统一经营管理不统一收银、统一对外宣传、已区隔成块，对外只租不售，租金较高，每15平米几千到一万不等，管理费200元/月，水电另计，业主自负盈亏。由于所处地段较好，前期措施得力，经营管理有方，整表达状较好。当然，不同的主题商场各自经营特点也各不相同，如女儿国是以全部对外零租，各自收银、各自为政，显得有些零乱。2、专业商场专营商场即专营某一大类别的特定商品，产品属性明确、关联性强、规格齐全、花色品种较多，几包罗特定大类别内的绝大局部商品，在进货渠道、细化效劳、规模、数量与质量方面有不可替代的专业优势，消费对象不拘，为几乎所有有消费需求、消费能力的消费群体，如华强北的顺电家居广场、一致药店、紫荆城、香江/海马家居广场等。
