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1、策 划 方 案序写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明种种迹象表明， 经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣的时期。希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点。定 位 篇一、 项 目 定 位1.1 项目概况 所处区域： 盘龙区 地理位置：
2、 北京路延长线与金色大道交汇处 占地面积： 15亩1.2 根据本案的自身特征，产品属性定义为：本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼。诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。从本案所处区域和特性分析来看， 其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之
3、提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。1.3定位依据优势分析n 地段公共交通线路多，出行非常便捷；n 由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间；n 本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间
4、；n 开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；劣势分析n 本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高；n 本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；n 从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营；n 由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；市场分析本区域是昆明的北市区高尚居住地段
5、，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。n 市场机会点 本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。n 市场威胁 大楼外立面尚未装修，
6、给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成 周边环境影响； 大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会影响本案在市场中的印象；综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我个人认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置二、 目 标 客 户 定 位2.1公司主营业务及行业分类2.2公司注册资金2.3锁定目
7、标客户n 注重相对较有吸引力的价格；n 较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比值，一般要达到65%70%；n 办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁的麻烦；n 合适的地理位置，临近交通路线、商业区、星级酒店等，这样对客户往来可以提供方便；n 大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象就是公司的形象，这样容易给客户留下好的印象；n 较为完善的物业管理和商务配套；如车位、电梯、保安、保洁等。三、 价 格 定 位3.1租售价格确定租赁价格：建议在35元/45元/。销售价格：建议在3200元/3800元/。3.2价格定位支持：n 支
8、持一：市场价格比较法 租赁价格：昆明市高层写字楼的平均租赁成交价格为38元/。中位数为35.5元/。各楼层价格不均。最低租赁成交价格18元/，最高租赁成交价格85元/。平均租赁价格最高的3幢高层写字楼为： 右弼大厦（67元/） 滨江大厦（60元/） 国际商务大厦（60元/）平均租赁价格最低的3幢高层写字楼为： 昆明大厦（26元/） 博佩大厦（25元/） 龙宇大厦（21.17元/）租赁付款方式： 半年一付，34.4% 季度一付，32.8% 一年一付，25% 一月一付，6.9% 其他，0.9%销售价格：昆明市高层写字楼的平均购买成交价为3584元/，中位数为3823元/。最低购买成交价格615元/
9、，最高购买成交价格5000元/。平均购买成交价格最高的3幢高层写字楼为： 华一广场（5000元/） 护国大厦（4924元/） 建工大厦（4500元/）平均购买成交价格最低的3幢高层写字楼为： 建筑大厦 (3350元/) 建设大厦（3200元/） 汕头大厦（3000元/） 购买方式： 分期付款，50% 一次性付款，40% 银行按揭，2.5% 其他方式，7.5%昆明市高层写字楼租售成交价格表写字楼名称统计量购买成交价格购买价排名租赁成交价格租赁价排名滨江大厦平均成交价格3860560.002成交价格中位数386060.00最低成交价格356060最高成交价格416060成交价格变动范围6000博佩
10、大厦平均成交价格25.0023成交价格中位数25.00最低成交价格20最高成交价格30成交价格变动范围10驰宇大厦平均成交价格3833.337成交价格中位数4000.00最低成交价格3500最高成交价格4000成交价格变动范围500方舟大厦平均成交价格33.5716成交价格中位数30.00最低成交价格20最高成交价格65成交价格变动范围45丰园大厦平均成交价格3700.00953.404成交价格中位数3700.0050.00最低成交价格360042最高成交价格380075成交价格变动范围20033国际商务大厦平均成交价格60.002成交价格中位数60.00最低成交价格60最高成交价格60成交价
11、格变动范围0恒安大厦平均成交价格40.459成交价格中位数41.50最低成交价格22最高成交价格55成交价格变动范围33续表3: 昆明市高层写字楼租售成交价格表写字楼名称统计量购买成交价格购买价排名租赁成交价格租赁价排名护国大厦平均成交价格4924.00245.006成交价格中位数4924.0045.00最低成交价格492445最高成交价格492445成交价格变动范围00华尔顿大厦平均成交价格44.007成交价格中位数45.00最低成交价格40最高成交价格50成交价格变动范围10华升大厦平均成交价格58.003成交价格中位数58.00最低成交价格56最高成交价格60成交价格变动范围4华一广场平
12、均成交价格5000.00140.0010成交价格中位数5000.0040.00最低成交价格500030最高成交价格500050成交价格变动范围020化轻建材公司平均成交价格40.0010成交价格中位数40.00最低成交价格40最高成交价格40成交价格变动范围0建工大厦平均成交价格4500.00342.868成交价格中位数4500.0045.00最低成交价格410033最高成交价格490050成交价格变动范围80017建设大厦平均成交价格3200.001433.6015成交价格中位数3400.0033.60最低成交价格220034最高成交价格400034成交价格变动范围18000续表3: 昆明市
13、高层写字楼租售成交价格表写字楼名称统计量购买成交价格购买价排名租赁成交价格租赁价排名建筑大厦平均成交价格3350.001330.0020成交价格中位数3350.0030.00最低成交价格300030最高成交价格370030成交价格变动范围7000金泰大厦平均成交价格3647.5011成交价格中位数4345.00最低成交价格1040最高成交价格4860成交价格变动范围3820经贸大厦平均成交价格37.5012成交价格中位数37.50最低成交价格35最高成交价格40成交价格变动范围5巨龙大厦平均成交价格3500.001240.0010成交价格中位数3500.0035.00最低成交价格300025最高成交价格400060成交价格变动范围100035昆房写字楼平均成交价格38.9011成交价格中位数40.00最低成交价格30最高成交价格
