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1、北京市低密度住宅用地出让地价研究北京北方房地产咨询评估有限责任公司北京龙泰房地产评估有限责任公司北京建正合生房地产评估有限公司北京京港房地产估价有限公司北京瑞华腾房地产评估公司二六年四月十日北京市低密度住宅用地出让地价研究摘 要本课题研究的主要内容为（1）现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平；（2）低密度住宅用地出让地价与容积率的关系。研究方法为定性分析和定量分析相结合。定性分析包括（1）从出让方式、土地供应、房价与成本和利润关系等三方面对现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平进行分析；（2）从收益机制、供求机制等方面对低密度住宅用地出让地价与容积率的关系进行分析
2、。定量分析包括（1）对北京现行296个低密度住宅项目的出让地价水平的测算分析，（2）对位于同一级别均质地域内亚奥京北低密度住宅区11个不同容积率样本的测算分析。研究结论及建议为（1）低密度住宅的出让地价水平应大幅度调整；（2）低密度住宅可建立相应容积率修正系数表；（3）低密度住宅用地进行出让地价结算时可按容积率修正系数表调整出让单价；（4）基准地价体系中低密度住宅土地用途单独设置。关键字：低密度住宅 出让地价 容积率目录第一章绪 论4一、课题研究背景4二、课题研究的意义4三、低密度住宅定义、市场类型5四、北京市低密度住宅发展的现状5五、北京市对于低密度住宅用地出让地价确定的方式、方法6六、课题
3、研究内容7七、研究方法和技术路线7第二章低密度住宅用地出让地价水平研究8一、定性分析8二、定量分析9第三章 低密度住宅用地地价与容积率之间的关系研究15一、定性分析15二、定量分析17第四章 研究结论与实践检验及延伸21一、主要结论21二、实践检验22三、研究延伸22课题独创性阐述23参考文献24课题组成员24致谢：24附件：客观出让地价与实际缴纳出让地价对比分析表25第一章绪 论一、课题研究背景（一）土地使用权出让方式的变革1992年2002年，北京市的土地使用权出让方式主要是以协议出让为主，采取“项目带地”的做法，先进行立项和规划审批，再办理土地出让手续。在确定土地出让价格的同时，建立了北
4、京市地价体系和地价审定制度。随着北京市国有土地使用权出让制度的不断发展，2002年6月30日，北京市人民政府出台了关于停止经营性国有用地协议出让有关问题的通知（京政办发200233号），该文件标志着北京市的土地出让方式开始从以协议出让为主向以挂牌、招标和拍卖出让为主的变革。（二）房地产宏观调控为控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，自2002年以来国家从信贷和土地两方面持续对房地产市场进行宏观调控。土地宏观调控的主旨精神是对土地供应总量进行控制，加强土地集约节约利用，同时在总量控制的基础上，加大普通商品房、经济适用房、廉租房用地的供应，从严控制低密度住宅及其它低档住宅用地供应；其目的是从严控制
5、超大户型、超大面积的住宅建设项目，增加普通商品房的市场供应量，确保中、小户型住房在普通商品房建设中的占比。（三）北京市基准地价的调整根据京政发200232号文件中有关基准地价调整的规定（基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次），结合北京市的经济发展和城市建设的实际情况，北京市政府拟对基准地价进行调整。二、课题研究的意义低密度住宅用地作为居住用地的一种特殊形式，其用地供应受到国家政策的限制，其出让地价有其特有的规律。本课题研究能有助于建立科学合理的能反映市场真实地价水平的低密度住宅地价体系，为基准地价的调整提供参考依据。三、低密度住宅定义、市场类型本文所指低密度住宅是指除四合院以外按规划文件其
6、总体容积率小于1.0的居住项目。市场中物业类型包括独栋低密度住宅、联体低密度住宅（Townhouse）、低层联排式住宅、叠拼联排住宅等。其中，独栋低密度住宅、联体低密度住宅的容积率一般控制在0.5以内；低层联排式住宅、叠拼联排住宅的容积率在0.61.0之间。四合院项目的容积率通常小于1.0，但其为一特殊物业，其出让地价的研究方法有其独特性，本课题对其没有进行深入研究，其原因见第四章相关内容。四、北京市低密度住宅发展的现状低密度住宅作为住宅中的一种，凭借着高度的舒适性和私密性，长期受到高收入人群的青睐。经过十几年的发展，截止到2005年12月底，北京的低密度住宅项目总计有296个，其区域分布分别
7、为昌平区60个、顺义区42个、朝阳区48个、海淀区30个、大兴区26个、通州区21个、怀柔县14个、密云县13个、延庆县12个、房山区11个、丰台区8个、东城区2个、石景山区2个、门头沟区4个、平谷县2个。各区域内低密度住宅在拉动区域经济方面，起到了积极的作用。据粗略统计，北京低密度住宅项目价位基本在2500-25000元/平方米之间。其中20%在5000元/平方米以下，40%-50%在5000-10000元/平方米之间，20%-30%集中在10000-12000元/平方米价位；10%左右在15000-25000元/平方米之间。由于低密度住宅总价大部分均在几百万元以上，甚至达到上千万，因此购买
8、低密度住宅的人群主要是以中产阶级以上的高收入人群为主，主要分为国外公司总裁级人士、国营或民营企业的负责人、海归创业的成功人士、影视歌明星等几种类型。按照低密度住宅的总价推算购买者收入情况，经济型低密度住宅的总价在150万元/套以上，购买者的年收入一般在20万元以上；独栋低密度住宅的总价在300万-500万元/套，购买者的年收入一般在100万元以上；顶级低密度住宅的售价超过了千万，购买者一般是亿万富翁。购买者的消费意图主要是居住，另有部分投资的安排。目前，低密度住宅市场的客户正在从高端客户向中端客户转移，联排小独栋等低密度住宅类型正在使更多人们的低密度住宅梦成为现实。五、北京市对于低密度住宅用地
9、出让地价确定的方式、方法（一）出让地价的表现形式、类型出让地价是指政府将国有地产依法出让一定的年限，并一次性收取这些年的地租现值的总额。按用途的不同又可分为居住、商业、综合和工业用地出让地价。经过十几年的实践，国有土地使用权出让金、毛地价和熟地价这三种形式成为北京市国有土地使用权出让地价的主要形式，这三种形式相互补充，保证了北京市国有土地使用权出让的公平性和合理性。协议出让时，北京市目前国有土地出让在城区范围内通常采用的是收取毛地价的方式，在远郊区县采用的是收取出让金的方式。由于土地出让方式的不同，致使出让地价呈现不同类型，目前北京市出让地价类型为1、协议出让地价；2、招标出让地价；3、拍卖出
10、让地价；4、挂牌出让地价。（二）出让地价的确定北京市出让地价的确定随着出让地价类型的不同而有所区别。采用协议出让的，一般由政府认定的土地评估机构对拟出让土地进行评估，然后由北京市国土资源管理局组织市政府各口联席会议进行地价审核，最终国土资源管理局确认以审定的价格作为土地出让地价。采用招标、挂牌、拍卖出让的，一般是先确定出让底价，然后在出让底价的基础上根据相应的出让方式实现最终的土地出让地价。出让底价是政府在招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权时，根据基准地价或标定地价确定的宗地的最低控制价格。北京市土地招标底价、拍卖底价、挂牌底价一般由土地评估机构对拟出让土地进行评估，然后由出让底价审定小组根据
11、土地价格和土地收益分配及搬迁协议内容确定。对于容积率小于1的房地产项目用地（包括低密度住宅），其地价的审定单价是按地面价计算，即相当于容积率为1时的楼面价格。六、课题研究内容本课题研究内容为1、现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平；2、低密度住宅用地出让地价与容积率的关系。七、研究方法和技术路线（一）研究方法影响地价的因素众多而且复杂，包括自然因素、社会因素、经济因素、行政因素等，同时还存在许多不确定性，本课题研究采取定性分析和定量分析相结合的方法。（二）技术路线1、现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平（1）定性分析包括从出让方式、土地供应、房价与成本和利润关系
12、等三方面对现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平进行分析。（2）定量分析对296个低密度住宅项目依照剩余法进行客观地价水平的测算同时与实际缴纳地价对比分析。2、低密度住宅用地出让地价与容积率的关系（1）定性分析包括从收益机制、供求机制等方面对低密度住宅用地出让地价与容积率的关系进行分析。（2）定量分析运用基准地价系数修正法和剩余法建立容积率地价修正模型，再抽样选取11个样本进行测算同时建立容积率地价修正系数表。第二章低密度住宅用地出让地价水平研究一、定性分析（一）从出让方式方面分析土地不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价
13、格最低。其原因主要为：一是协议出让程序难以形成竞争机制，协议出让程序首先是开发商与原用地方达成协议，在双方达成协议后，该房地产项目就以该开发商的名义或双方共同名义进行立项和规划，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也无法介入；二是政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大。由于协议出让过程中没有形成完全竞争，协议价格长期变化调整不大，随着城市经济的发展和基础设施的改善，市场价格呈现上升趋势，拉开了与协议价格的距离。这一点可以从协议出让方式情况下土地的炒作得到验证。一些开发商以协议方式拿到土地之后，转手倒卖，牟取暴利；有些甚至倒卖批文，办一套审批
14、手续，就加一道价格；很多真正的开发商拿到的土地已经经过多次倒手和多次加价，其拿地成本远远超出了协议地价；协议出让的炒作空间巨大，损失的是政府的出让收益。现行低密度住宅项目均是协议出让，其出让地价没有真实反映市场地价水平。（二）从土地供应方面分析从理论上讲，土地供应量是影响地价的关键因素。在其它因素不变的情况下，按照市场供求规律，土地供应量减少，地价应该上升。由于中国地少人多，国家的土地利用原则是集约节约用地，对低密度住宅用地实行限制政策；因此，低密度住宅用地的供应量呈减少趋势，现行低密度住宅出让地价水平从土地管理手段上贯彻国家宏观经济发展方向执行力度不够。（三）从房价与成本和利润方面分析房价是
15、由成本和利润共同构成的。在房价不变的情况下，成本低则利润高，如成本上升，开发商减少利润则是正常的市场化选择；相反，在房价不变的情况下，利润高则成本低，如开发商减少利润预期，则其承担的成本将有上升空间。目前社会公认房地产开发业是暴利行业，行业平均利润率远远高于社会平均利润率，低密度住宅和其它高档住宅项目的开发利润率还高于行业平均利润率。因此，低密度住宅项目如将利润水平降低，则其承担的成本将有上升空间。一般情况下，建造成本是刚性的，出让地价成本是弹性的，由此可分析，低密度住宅用地的出让地价水平是偏低的，是有上升空间的。以上从三个不同方面定性分析现行低密度住宅用地的出让地价与市场地价水平相比是偏低的。二、定量分析（一）定量分析的研究思路和技术路线研究的技术路线是低密度住宅项目资料采集数据整理建库运用剩余法对熟地价进行客观测算出让金按熟地价一定比例计取对客观测算结果与实际缴纳地价进行比较分析。运用剩余法对地价进行测算时基础数据的选取，一种方式是按照开发企业实际发生的数据进行确定，一种方式是根据项目的实际情况按照市场平均水平进行确定。由于开发项目的很多基础数据是商业机密，企业一般不愿提供，另一方面开发成本也与开发企业
