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1、 沙 河 文 教 厂 项 目可行性研究报告2007-10- 目 录一、总论3（一）项目建设背景3（三）可行性研究报告编制依据及说明6（四）主要经济技术指标6二、北京市房地产市场分析7（一）项目机会分析71.1北京经济发展稳定71.2 北京房地产市场平稳发展81.3 区域支撑有力10（二）房地产相关政策解读16（三）北京房地产发展趋势17四、项目情况17（一）项目概况17（二）项目工作进展18五、项目SWOT分析19（一）S（STRENGTH优势）19（二）W（WEAKNESS劣势）19（三）O（OPPORTUNITY机会）20（四）T（THREAT威胁）20（五）分析结论20六、项目定位20（
2、一）产品定位20（二）客户定位21七、项目开发进度安排21八、项目效益分析22（一）项目投资22（五）资金筹措23九、项目敏感性分析23十、项目总体评价23十一、附表及附件（略）24沙河项目可行性研究报告一、总论（一）项目建设背景北京昌平沙河房地产项目由北京鹏润昊天房地产开发有限公司开发建设。北京鹏润昊天房地产开发有限公司成立于2005年8月12日，注册资金为2000万元。注册地：北京市通州区潞城镇通胡路23号，法人代表：黄俊烈。 2006年3月8日北京鹏润昊天房地产开发有限公司与北京文教器材厂签订了项目土地一级开发合作协议，并在区政府领导的大力支持下，取得了国资委关于同意北京文教器材厂用地规
3、划调整的批复（昌国资复2005101号）、关于北京文教器材厂厂区土地一级合作开发的批复（昌国资复200650号）及关于北京文教器材厂厂区土地一级合作开发的情况和意见（昌国资文200630号），同意由该公司对该地块进行一级开发；该项目总占地面积74154.28平方米。（二）项目概况1、背景北京文教器材厂土地一级 项目，其原土地持有方北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂由于经营管理不善导致破产，上级单位北京文教器材厂为保证国有资产不流失通过法院拍卖的形式将北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂的国有工业用地及住宅用地买回，现为了保存品牌盘活资金，北京文教器材厂联合北京至顺汇光经贸公司，将上述土地以总额6880万元转
4、让给该公司，现土地已经由工业用地性质变更为居住用地，正在编制控制性详细规划。2、项目区位2.1昌平的发展昌平拥有一批包括碧水庄园、龙城花园、王府花园等高档别墅区，以及以回龙观、天通苑文化居住区、新新公寓、宁馨苑、燕平家园和郝庄家园等代表性的居民住宅区。上风上水的优厚条件，众多新型社区的建立，加以中关村生命科学园、国际医疗城、国际商城、沙河高教园区等多元发展格局，近年昌平必将成为一座名副其实的生态化、现代化、国际化的卫星城。2.2沙河的发展北京昌平沙河将出现一个500万平方米的高教园区。沙河高教园区北起六环路，南至沙河卫星城北环北路，西起东沙河，东至回昌路，规划总用地面积799.72公顷，其中高
5、教园区规划建设用地面积733.63公顷。建设投资总规模约100亿元人民币，入驻人数达10万人。 3、项目指标北京文教器材厂厂区占地79382.06平方米，其中国有出让工业用地使用权面积为74154.28平方米，国有划拨住宅用地土地使用权面积5227.78平方米。北京文教器材厂4、现场照片4.2 规划方案项目用地项目用地。4.3规划进展4.3.1、沙河西区总体规划已将文教厂地块由工业用地变为住宅用地。4.3.2、昌平新城沙河组团西南部工业组团控制性详细规划已完成，昌平新城的街区规划草案也于9月底编制完成并上报市规委。4.3.3、委托北京市规划院编制文教厂地块控规方案，高度控制在60米，容积率达到
6、2。（三）可行性研究报告编制依据及说明1、编制依据：房地产开发项目经济评价方法 中华人民共和国建设部发布；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城市房地产管理法；城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国国务院令第248号；中华人民共和国营业税暂行条例；中华人民共和国土地增值税暂行条例；中华人民共和国企业所得税暂行条例；房地产市场数据来源：国家统计局、北京市统计局国有土地使用权证（京昌国用字（2005出）第169号）；北京鹏润昊天房地产开发有限公司提供一级开发合同及政府批准文件等资料2、编制说明：本报告中的项目用地面积、建筑面积、户数、容积率、绿地率等基础数据依据北京鹏润昊天房地产公司提供的
7、文件上数据为准进行测算。本报告中价格、费用等取数均以北京市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。（四）主要经济技术指标单位：平方米统计类型面积物业类型建筑面积总用地面积146740（220亩）小高层、多层住宅及配套158000建筑占地面积75200总建筑面积206000会馆 规划中地上建筑面积158000地下建筑面积48000（预估）沿街商业规划中架空层面积规划中户数高层规划中绿化率预计30%小高层建筑密度预计30%多层容积率2.0（控规指标）排屋停车位856个总户数二、北京市房地产市场分析（一）项目机会分析 1.1北京经济发展稳定据统计数据显示：近5年来，北京经济保
8、持了良好的发展势头，GDP年增长率均在10%以上，人均GDP已经达到4300美元。在全国几大重点城市中，仅次于上海。与此同时，北京市居民生活的恩格尔系数已经达到32.2%，处于“富裕”阶段；北京的城市化率已经达到70%以上，城市进入到一个高速发展阶段。【数据来源：国家统计局、北京市统计局】根据经济学理论，北京目前所处的经济发展阶段应有利于房地产市场快速发展，进入平稳增长期。1.2 北京房地产市场平稳发展（1） 面对今年全国房地产市场的宏观调控，北京市场仍然平稳发展今年年初，政府针对全国房地产市场几度“重拳出击”，利用财政、金融等一系列手段进行宏观调控，力度之大令众多业内人士纷纷大跌眼镜。而上海
9、成为此次宏观调控的重灾区，房地产市场接近崩盘。谁将成为下一个上海？瞬间成为一个热点话题。在此过程中，北京市场整体表现平稳，没有受到较大影响。这与北京市场强有力的需求支撑和较为平稳的发展趋势有着密不可分的关系。2000-2004年北京房地产供给需求数据对比20002001200220032004投资额增长率23.9%50.1%26.2%21.5%22.5%施工面积增长率17.7%33.9%25.9%20.8%9.5%竣工面积增长率13%25%39.7%8.8%18.2%销售面积增长率75.8%25.9%41.8%11%30.4%销售额增长率53.1%29.6%33.4%10.3%39.1%空置率
10、20.5%18.1%17.7%16.5%13%图表：北京房地产市场总体情况图表：北京房地产市场总体情况通过图表可以看出，北京房地产市场一直在健康稳定地发展，房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等供求指标均在上涨，且需求增速明显高于供给增速，空置率持续下降，而价格上涨幅度也一直控制在10%的合理范围以内。据统计，北京房地产市场中的购房者中自住型购房者的比重占到总数的70-80%，而投资者也以长期投资为主，短期投机购房比例极低，表明市场在快速发展中并没有极大的房地产泡沫出现。因此，今年出台的一系列宏观调控政策对北京房地产市场的影响不大，而政策主要体现在土地政策方面。综上所述，北京房地
11、产市场在未来2-5年内，仍将健康、稳定的向前发展。（2） 最新的市场成交数据显示，北京房地产市场仍有较强的需求支撑市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合向社会发布北京市2005年1-10月房地产市场运行情况显示： 全市房地产开发投资完成1038.3亿元，同比增长3.5%； 全市住宅供地为572公顷，规划建筑面积832万平方米。其中，出让住宅用地341公顷，规划建筑面积423万平方米； 商品住宅新开工面积1265.5万平方米，同比下降22%； 全市商品住宅期房批准预售面积1862.2万平方米，同比下降19.9，预售成交面积1703.1万平方米，同比下降20.6； 商品住宅期房预售成交面积为当期
12、批准预售面积的91.5，比上年同期低0.8%； 全市商品住宅期房平均价格6781元/平方米，同比上涨了1196元/平方米，涨幅为21.4；由此可见，土地供应的限制在一定程度上导致市场整体供给不足，价格持续走高；并在走出了年初的观望后，销售量基本与去年同期水平持平。1.3 区域支撑有力建设持续协调发展的科教宜居新城-昌平新城规划（1）规划背景北京城市总体规划（2004-2020年）提出了“两軸-两带-多中心”的城市的城市空间格局，昌平新城市北京西部发展带上的重要节点，是疏散中心城产业和人口的重点区域，是带动区域发展的规模化地区。北极光城市总体规划明确提出“昌平新城及却地区是北京重要的高薪科技技术
13、研发产业基地，引导发展高新科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。”昌平区委一届九次全会页提出把昌平建设成为“投资创业、旅游休闲、生活居住”三个首选之区的目标。因此。本次昌平新城规划的主要任务就是全面落实北京城市总体规划，进一步明确新城功能，并根据新城规划的编制要求， 在深入分析昌平资源环境承载力和发展潜力的基础上，结合昌平土地利用现状，梳理整合城市空间，有效控制城市规划，提升城市建设标准与质量。（2） 发展条件 地理位置优越，生态环境良好，具体发展高科技产业的重要机遇。 昌平新城位于中心城市北部的上风上水地区，拥有丰富的山水，植被资源、生态环境良好，是首都生态建设的重要屏障。距市中心近， 现有
14、八达岭高速公路、立汤路、六环路等市区技周边区县联系，交通十分便利。今后， 随着北京高速公路、机场北线及轻轨S2好线的全线建设，昌平与周边地区尤其市与首都机场的联系将更加便捷。昌平新城市中关村科技园区想西北方向的重要发展去合辐射区， 在八达岭高速公路沿线， 已经形成了保口生命科技园、中关村科技园区昌平园在内的产业聚集带，随着规划沙河高教园区和国家重点项目“中关村国家工程技术创新基地”，在昌平新城的建设，将为昌平发展高科技产业提供更好的发展机遇。高校科研院所云集，产业基础雄厚，具备提高自主创新新能力的条件。昌平区高等院校、科研院所众多。目前已有中国政法大学、中国石油大学、北京化工大学、北京大学分校等28所大专院校（其中16所为民办高校）以及北京石化科学研究所、北京农机化研究所等百家科研机构，数十家专业培训机构。此外， 沙河高教园区市北京市规划的两个高教园区之一，将引进北京航空航天大学、中国邮电大学、中国财经大学、北京师范学院、北京外交学院等五所国内一流院校，其规划建设将会进一步提高昌
