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1、 内部资料石家庄房地产市场调研分析报告合富辉煌（北京）房地产顾问有限公司2010年4月20日前 言 市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础。详尽、科学、真实、系统的市场调查，可以帮助我们找出市场结构的薄弱部位、空白点及最佳的市场切入时机。市场调查是市场营销活动的出发点，也是我们了解市场、认识市场的最根本的方法和手段。 本次市场调研分析是在前一段时期市场调研工作的基础上，对前期调研资料进行梳理、修正，并进行了一系列的项目跟进，资料补充、完善工作，进而研究并做出分析。目的是对石家庄房地产市场予以系统盘点，并总结以前市场分析的所得，深入认识区域市场整体环境，保持与房地产市场的动态发
2、展相同步。报告在注重市场调查的基础上，并对个案进行分析，以对市场有全面的了解，同时对调查了解到的产品和消费市场的信息进行分析。本分析报告是由【天山新公爵】项目组成员对石家庄房地产市场进行了为期两周多时间的深入专项跑盘，对目前石家庄新华区内正在销售或准销售的项目进行点对点式调查，收集市场的第一手资料；同时，结合通过多种渠道获得的市场资料和对业内销售人员进行的访谈，较详细完成市场的实地调查工作，结合观察的实际情况而形成。 天山新公爵项目组第一部分：石家庄宏观经济分析主要是分析宏观经济情况对房地产市场的影响 分析要点：石家庄城市总体规划特征与发展战略概述近几年来，石家庄经济发展迅速，固定资产投资增长
3、速度较快 ，社会消费品零售总额与金融机构各项存款余额稳步提高，人民生活水平有很大的改善，都将对房地产的发展起到积极的推动作用。 石家庄城市总体规划特征与发展战略概述 分析要点：城市定位、城市规模、发展目标、城市方向20102020年石家庄总体规划大致包括城市性质、城市规模、发展目标、拓展方向等内容。 城市定位中国经济增长第三引擎中的重要支点，首都经济圈的第三级，冀中南经济圈的经济振兴中心，河北省省会，中国医药之都，华北中南部的物资集散和交通枢纽。建成产业强大、生态优良、环境优美、功通完备、文化先进、交通发达的现代化大都市。城市规模市域：包括市区及17县市，面积15848平方公里，市域总人口达到
4、1060万，城镇化水平达到65%。都市区：包括市内五区及正定、鹿泉、藁城、栾城四县市，面积2657平方公里，区域总人口538万。中心城区：规划建成区，居住人口300万，面积287平方公里。 发展目标实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略，按照“一城三区三组团”的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构。 城市方向中整合重构，空间向北。城市的重点发展方向是向北，高端职能向北向西，基本职能向东向南，在继续建设老城区的同时，要加快滨河新区的规划建设，同时尽快启动四组团县（市）与主城区的同城化建设，使组团县（市）成为真
5、正意义上的城市组成部分。 （资料来源：政府工作报告及石家庄城市总体规划）第二部分：石家庄房地产状况分析2.1石家庄市区商品房市场分析2.1.1供给分析2009年供应面积为500.52万，增幅明显2009年，石家庄市区商品房上市面积500.52万，同比增长44.18%。从各月上市量分析，石家庄市区商品房上市量在年初较小，前三个月上市量仅有67.35万，3月份后，商品房上市量基本保持平稳，4月份最多为69.66万、5月份为64.08万、6月份上市量又出现下滑为31.94万，11月份上市量下滑最为严重，仅为6.09万。从商品房上市量走势分析，年初市场较冷清，观望气氛较浓，3月份后市场逐步回暖，上市量
6、逐步增加。虽然6月份上市量又出现下滑，但后市随着市场需求的增加仍然有补量，10月份、11月份上市量下滑速度较快，11月份上市量成为全年最低点。 图2-1： 2009年石家庄市区商品房供应面积走势数据来源：石家庄房地产管理局2.1.2成交分析2009年商品房销售面积494.65万，同比上涨201.41%2001-2004年石家庄商品房销售面积徘徊在100万左右；2005年商品房销售面积迅速增至200万以上；2005-2007年，石家庄商品房销售面积呈现持续高增长态势，但2008年出现较大幅度的调整，全年商品房销售面积只有164.11万。2009年，随着市场的回升，商品房销售面积猛增，达到494.
7、65万，同比上涨201.41%。图2-2：2001年-2009年石家庄市区商品房销售面积走势数据来源：石家庄房地产管理局2009年下半年，石家庄市区商品房成交呈现出先抑后扬的走势，8-10月份成交逐月递减，10月份商品房成交面积仅为28.27万，但在11月之后，成交量大幅攀升，11月、12月成交量分别为82.72万、88.65万，这主要是受购房者信心回升的影响。图2-3： 2009年石家庄市区商品房成交面积走势数据来源：石家庄房地产管理局2.2石家庄商品住宅整体市场分析2.2.1供求分析2009年市场转暖，供求比开始上扬，达到1：1.092006年-2009年，除2008年由于处于宏观政策调整
8、期的缘故，新增供应明显大于成交外，其他年份，石家庄市区商品住宅市场整体呈现求略大于供的现状。图2-4： 2006年-2009年石家庄市区商品住宅供求走势数据来源：石家庄房地产管理局由于2009年下半年开始，全国楼市转暖并呈现热销态势，故下半年以来，石家庄市区商品住宅市场也出现供不应求状态，成交量远大于新增供应量，尤其是11月份，供求比达到1：25.39，供求比严重失衡，主要是因为石家庄市场仍处于快速发展阶段，大批刚性需求、改善性置业需求和城中村改造的因素推动商品住宅成交量不断增长，使得市场呈现存量较少，新增供应供不应求的市场现状。图2-5： 2009年石家庄市区商品住宅供求走势数据来源：石家庄
9、房地产管理局2.2.2供给分析 2009年供应商品住房394.6万，月均供应32.88万2009年，石家庄市区商品房供应面积为500.52万，商品住宅供应394.6万，同比分别增长44.18%、56.22%，商品住宅平均每月供应面积为32.88万。2009年下半年，石家庄商品住宅供应量起伏比较大，供应最少的11月份只有2.56万，而9月、12月供应量分别达到51.19万和54.39万。图2-6： 2009年石家庄市区商品住宅供应走势数据来源：石家庄房地产管理局2.2.3成交分析 2009年商品住宅成交432.05万，月均成交36.00万2009年，石家庄市区商品房成交面积494.65万，商品住
10、宅成交432.05万，同比分别增长201.41%、252.41%，商品住宅平均每月成交面积为36.00万。2009年下半年以来，除了10月份之外，各月的成交量基本都在全年的月平均水平以上，11月、12月的成交上涨更为明显，成交量分别为64.99万、89.45万。图2-7： 2009年石家庄市区商品住宅成交走势数据来源：石家庄房地产管理局2.2.4成交价格分析 2009年商品住宅成交均价3897元/，上涨明显2006年-2009年，石家庄商品住宅市场成交均价呈逐年上升趋势，2009年，受整体市场成交旺盛影响，成交均价上涨尤为明显，全年成交均价达到3897元/。图2-8：2006年-2009年石家
11、庄市区商品住宅成交价格走势数据来源：石家庄房地产管理局2009年下半年的数据显示，石家庄商品住宅市场的成交价格起伏跌宕。下半年整体价格比较高，各月成交价格都在4000元/以上，平均价格达到4153元/，每高出全年平均价格256元。其中，价格最高月份为10月，其成交价格达到4386元/；最低价格出现在7月份，当月平均价格为4021元/。图2-9： 2009年7月-12月石家庄市区商品住宅成交价格走势数据来源：石家庄房地产管理局2.3石家庄商品住宅市场特征分析2.3.1环线特征分析石家庄住宅价格与项目所处环线密切相关，大体可分为三类。处于石家庄核心城区的高端住宅属于第一层圈，价格在6000-700
12、0元/，但项目数量和可售房源均较少。该区域是城市内配套设施最为完备、客户认同度最高的区域。二环内其他区域住宅物业及价格处于第二层圈，目前价格集中在4500-6000/，也是房地产开发和住宅项目成交的主力区域。第三层圈位于二环外，价格多数在5000元/以下。另外，小产权房也占据一定规模，并与商品住宅形成竞争。石家庄住宅环线分布图2.3.2区域特征分析石家庄下辖的六个行政区，分别为桥东区、桥西区、长安区、新华区、裕华区和开发区。 从区域房地产发展来看，可将区域划分为两个阵营，一个为发达区域：桥东区、桥西区、裕华区；另一个为潜力发展区：新华区、开发区、长安区。2009年石家庄住宅市场各区域总体分布图
13、 区域第一层圈桥西区、桥东区、裕华区情况表2-1：第一层圈区域概况桥西区桥东区裕华区概况省直机关密集；中央商务商贸区正在形成住宅老龄化偏重传统的核心区域；商业和办公方面的需求尤为显著石市地产业的“必争之地”；生活区众多，房龄普遍较短；城市副中心位置确立 主要项目春江花月、金世界、金正缔景城、联邦名都、碧水蓝湾 、优盘、西美花城、万象天成、百度空间阿尔卡迪亚、紫晶天域、中基礼域、花香维也纳、国瑞城、ME码、中天世都裕东小区、银通小区、尖岭小区、石门小区、金马小区、青园小区、宾南花园、电力小区、神兴小区、卓达书香园等价格情况区域房源供应相对不足，在大量需求尚未得到释放的情况下，区域价格存在上升空间
14、。价格区间为65007000元/，价格走势整体稳中有升；该区域市场价格上升空间较小快速上涨过后，进入稳定状态，价格具备向城中心区域市场价格看齐的潜力。整体均价已达到5500-7000元/左右裕华区发展潜力较大的中高档项目集聚地裕华区商业发达，现有北国超市、大石门、裕东购物中心、保龙仓超市、苏宁电器、目前在建主要大型商业项目为总建面38万的方北购物中心，和即将开工的总建面达180万的万达广场。商业项目的蓬勃发展，为裕华区开发中高档商品住宅提供了充分条件。目前，该区域楼盘销售价格主要居于4500元/左右。销售均价范围在4500-6000元/之间。另外，目前该区域楼盘销售大体为两种形式：一种是有证销售（预售许可证），销售均价都在5000元/以上，如公园首府、国大全城、路劲蓝郡和众美凤凰城等项目。其中西美第五大道1期是2007年8月份入市，2008年初预售的酒店式公寓，精装修为8000元/，购房者很难接受，其销售十分艰难。另一种为无预售许可证销售项目，其销售均价在3500-4000元/。图2-10：裕华区主要在售项目销售均价数据来
