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1、精选优质文档-倾情为你奉上链家二手房购房合同 篇一：二手房购买流程及注意事项 二手房购买流程及注意事项 流程（有贷款的流程，一次性付清的到第五步就结束了）： 首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息（步骤二）实地考察看房，确定购房意向（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节（步骤四）签订买卖合同（步骤五）办理贷款手续、支付首款（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷 一、去正规的网站和中介（步骤一要注意的）： 如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。 还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完
2、合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。 中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。 二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）： 1、房屋自身建筑情况 如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。 2、房屋周边状况 如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。 三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的）： 1、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了）。看以下几点： （1）有没有房产证。没有的直接PASS 没有房产
3、证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？） 除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。 （2）看房主是谁 卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。 有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。 （3）看房屋有没正在贷款 有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都
4、有注明，看清楚。 2、看土地证 我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房，能无限期使用，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。 还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞.怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去. 3、去房管局核实以上情况 卖
5、家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。 顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。 再顺便问问70岁的房子怎么搞。 4、看房子是否在租 原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。 兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家.等下，B哥不让你进，他且住着呢。 反了他了！他有权利吗？有！因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 怎么办？买之前，让A哥先
6、把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！ 5、近期是否会拆迁 如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。 不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。 四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）： 1、看二手房的物管费用是否拖欠： 有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？慢慢来： （1）水费。 要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 （2）电费。 不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费
7、账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。 （3）煤气费。 同上，这些都要办好过户。北方好像还有暖气费，我们没有，就写一起了。 （4）电话、宽带、有线电视等。 一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。 （5）物业相关费用。 去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。 2、注意迁移户口问题。有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这
8、种事，真还听过不少）。 因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。 五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）： 1、合同的建立： 房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。 2、约定付房款： 一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？ 3、
9、确定交房细节： （1）交房的时间和条件。 时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。 （2）物业费、水电费等 上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。 （3）过户： 时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。 费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。 二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
10、前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。 上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。 户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。 4、明确违约责任： 这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点： （1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前
11、”、“之后”的傻字眼。 （2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。 稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。 产调问题是重中之重！ 为什么要拉产调？ 买房子的过程中谁也不敢保证不会遇到这样的事： 1，房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你
12、。, 2，房子有抵押贷款，不能过户 3，有的房子被法院查封，你却付了意向金 4，你交了意向金，却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人。 5，最可怕的是房子顺利过户后，偶然听到邻居议论，房子原来的主人是非正常死亡。心理膈应却没地方申辩。 ? 所以产调必须做。 下面具体说一下产调包括的内容和操作方法。 产调的内容一共包括11项（有图），不仅仅只是房屋的一些基本信息，还有一些隐藏信息。? 作者：Andy宋 链接：https:/question/answer/ 来源：知乎 著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权。产调怎么拉？ 到交易中心领号处，拿一个查阅号码，工作人员会给你一张表格，填好（姓名、身份
13、证号码、物业地址、查阅项、签名）；等待查阅窗口叫号，叫到时，把身份证、填好的表格给工作人员，交了查阅费，工作人员会给你一份房地产登记薄。 需要该房屋的产权人配合你去。你自己不可以办理。 中介如果没有提醒你去交易中心拉产调，这时候你就要当心房子是不是有抵押，有贷款，是凶宅，隐瞒了啥问题了。虽说现在很多中介公司甚至大公司称自己有五项保障承诺啥的，也还是出现了很多抵押房、查封房交易事件，压也没压住！老传统的中介们，改不了已经学会了的快速成交快速挣钱的门道，捡好听的说，不好听的不说。这是房地产行业的老问题了，现在革命来了，答主更看好类似互助买房，房多多这种第三方平台，上下家怎么成交是他们的事儿，他们自
14、己直接联系沟通，像拉产调这类基本活儿，我知道的房多多是最少都要陪上下家做两次来确保。传统交易是中介想尽办法快快促成，新型交易是买卖家直接联系第三方平台比服务。 话说远了，说回来。建议：一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息，即使该项手续可能会花费几十元。因为，现在房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。 二手房交易的每个过程每个环节都能好好琢磨写写干货，今儿，就先这么细说最重要的产调问题，点赞破千再续。 上面的内容提到房多多在做产权调查的时候，是最少做两次产权调查，做这么多是不是多此一举？多次产调有必要吗？ 答案是：很有必要。 为什么？篇二：链家网案例分析报告 电子商务案例分析报告 学生姓名: 学 院: 班 级: 题 目: 学号： 经济管理学院 链家网案例分析 指导教师： 职称: 2016 年 05 月 10 日目录 摘要 . - 2 - 模式简介 . - 3 - 2.链家网简介 .
