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1、三、产权置换的税务处理1、营业税的税务处理：“房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不 动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给 了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按销售不动产税目 缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产 所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”（摘自 国税函2007768号），根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营 业税问题的批复（国税函发1995549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设
2、， 应当按中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税;对偿 还面积与拆迁面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税； 对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转 让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。”对超过拆迁面 积补价的部分则理所当然按市场的正常售价计算;对内资企业，虽未作出明确的规定,在实务 中比照执行。对某些个别省份超过拆迁面积补价的部分不按市场价格核算，比如黑龙江省 地方税务局关于销售不动产有关营业税问题的通知（黑地税函200298号）的规定。 营业税确认时间，在交付回迁
3、房屋或被拆迁户全部支付差价款的时候缴纳。另外，安置房若是其购置的产权房，则根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问 题的通知（财税200316号）的相关规定，可以以全部价款及价外费用减除房产购置原 价后的余额为计税营业额。成本价格如何确定，再看珠海市地税局的关于明确几个营业税税收政策问题的通知（珠 地税发2005） 415号）：“由于大部分旧城改造的住宅小区，开发商对补偿房产与对外销 售商品房的成本投入不同，大部分补偿房产的投入成本较少，各地方税务局、分局在执行中， 不应简单直接将补偿房产与对外销售商品房的成本作加权平均确定计税价，或简单地将对外 销售商品房的成本作为补偿房产的同类住宅的成
4、本价核定计征“销售不动产”的营业税。考 虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应 再计算土地成本。能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业 税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修 差异，配套工程（如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等）差异等因素作合理调整后核定计 征“销售不动产”的营业税。核定时需有书面分析材料，并层报区分）局集体决定。纳税人 如对税务机关核定的应纳税额有异议时，应按中华人民共和国税收征收管理法实施细则 第47条第三款规定，由纳税人提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税
5、额。” 就是说第一种是能单独计算的，如根据拆迁补偿协议，第二种不能单独计算的由税务核定成 本价来计算营业税的应税收入。第三种少数地区预征，暂按预计成本价或预售价格打折计算 （具体由当地税务机关确定），实际成本出来后多退少补，可暂按预售价* （1 一营业税税 率-10%成本利润率）。2、所得税的税务处理：作为拆迁者的房地产开发经营业务企业,如果以拆迁回迁的形式作为 补偿，实际上也是视同销售行为，其企业所得税的计征应当根据房地产开发经营业务企业所 得税处理办法的通知国税发（2009） 31号第七条规定:企业将开发产品换取其他企事业 单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用
6、权转移，或于实际 取得利益时确认收入（或利润）的实现，确认的方法和顺序为：按本企业近期或本年最近月份 同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确 定；按开发产品的成本利润率确定，成本利润率不低于15%，应税收入二成本价* （1+成本 利润率）。在填制企业所得税申报报时，收入填写在年度申报表附表的视同销售收入中，成本 反映在附表的视同销售成本里，会计分录不作调整。对被拆迁方可参照关于企业政策性搬迁 或处置收入有关企业所得税处理问题的通知国税函2009118号。3、土地增值税的税务处理：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税 函2010220号）六、
7、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国 家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地 产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补 差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税 发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋 属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
8、（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。4、发票的开具：“拆一还一”作为产权调换,也需办理新房产权证，因税收征管的需要，拆迁 户必须向有关部门提供发票和完税凭证，“个人补偿到的新房以取得的房屋产权证或契税完 税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”（国税函2007768号、国税发2005 89号）。 我们不难发现在“拆一还一”业务中,房地产企业有两个不同的应税收入，营业税以成本价确 认收入，所得税按视同销售以市场售价确认收入，发票开具到底以哪个收入来确认呢?其实“拆一还一，作为一项特殊的业务，如按上述方法正确处理，发票开具的多少已无关紧要，因 为计税依据没有全部根据发票的多少来计征,，由于在计算“营业税金及附加”时，我们以成 本价计算，因此可按营业税的收入作为发票开具金额。
