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1、2015年，在楼市新政以及降息降准等货币政策影响下，连云港市房地产市场出现了一些积极变化，购房者信心提振，购房需求逐步释放。房地产开发投资稳步增长，新开工面积不断扩大，房屋销售和住房价格同比上涨，商品房去库存周期缩短。当前需高度关注的是区域性去库存压力较大、开发企业融资难和资金紧张等问题。 一、连云港市房地产市场运行特点 （一）从供给侧看，房地产投资平稳增长，新开工面积增加，房地产贷款持续放大，土地供给面积减少。 1、房地产投资平稳增长，新开工面积大幅增加。2015年，全市房地产完成投资205.4亿元，同比增长8.5%，增幅比上年同期略增0.2个百分点；其中住宅投资174亿元，同比增长15.3
2、%，高于上年同期增速4.9个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资的比重为8.1%，较上年同期低2.9个百分点，房地产投资对固定资产投资的拉动作用进一步缩小。全市房屋新开工面积447.1万平方米，同比增长27.0%，增幅比上年同期提高60.6个百分点，主要是受上年同期基数较低的影响。 2、房地产贷款持续增加，房贷占各项贷款比重下降。2015年，全市房地产贷款持续增加，但贷款占比下降。截止12月末，全市房地产贷款余额491.9亿元，比年初新增72.7亿元，同比多增9.3亿元；房地产贷款占各项贷款的比重为26.9%，同比下降0.8个百分点，新增贷款占各项新增贷款的33.0%，比上年同期下降1.8个
3、百分点。分地区看，市区房地产贷款余额324.1亿元，比年初新增51.8亿元，同比多增15.0亿元；三个县房地产贷款余额167.7亿元，比年初新增20.9亿元，同比少增5.7亿元。从房地产贷款分地区变化情况看，县域房地产市场的活跃程度较低，部分县出现楼盘烂尾、开发商跑路等现象，导致县域房地产贷款风险上升，出现银行机构慎贷、惧贷。 3、土地供给面积减少，土地出让收入下降。2015年，全市土地供给面积减少。市区仅出让13宗地块，出让面积81.9万平方米，同比下降82.0%，出让土地全部用于商住房开发。受房地产业发展不景气影响，2015年土地出让收入持续下滑。国有土地出让收入完成135.0亿元，同比下
4、降31.1%，降幅较上年同期扩大9.8个百分点。 （二）从需求侧看，商品房屋销售回暖，销售面积大幅增加，房价同比小幅上涨，房地产税收大幅提高。 1、房产新政实施成效初显，房屋销售面积大幅增加。2015年，全市商品房累计销售面积441.6万平方米，同比增长30.8%，增幅比上年同期提高61.8个百分点，其中，住宅累计销售面积418.3万平方米，同比增长40.3%，增幅比上年同期提高70.5个百分点。市区商品住宅登记销售面积289.6万平方米，同比增长49.1%。海州区同比增长最快，开发区和赣榆区小幅增长，连云区同比下降。海州区商品住宅销售同比大幅上涨，一方面受市核心区部分高端楼盘上市的影响；另一
5、方面受部分楼盘采取打折、减免费用促销带动。三县中只有东海县的住房登记销售面积同比上涨，灌云县、灌南县同比均有所下降。 2、房价同比小幅上涨，月度间波动较大。2015年，连云港商品住房销售均价为每平方米5118元，同比增长7.6%；其中市区商品住房均价为每平方米5597元，同比增长4.7%。从房价变化看，月度间波动较大，8月份环比下降6.1%，为本年最大跌幅；11月份环比上涨10.2%，为环比最大涨幅，11月份房价大幅上涨主因是受市区碧桂园、恒润郁州府等高端楼盘新上市影响。今年以来，受苍梧新华苑、秀逸苏杭、四季金辉、东方瑞园等高端楼盘或学区房上市影响，市区房价总体呈上涨趋势。三县中灌云县、灌南县
6、同比分别上涨13.2%和3.0%，东海县下降10.3%，去年县改区的赣榆区住宅均价同比上涨1.2%。 3、二手房屋销售回暖，房地产业税收大幅提高。在缩短二套房免营业税年限及二套房贷首付比例降低新政影响下，全市二手房市场成交量大增。其中市区成交104.6万平方米，同比增长49.2%。受新建商品房和二手房销量同比大幅增长的影响，房地产税收对全市税收贡献率有所提高。全年房地产税收达58.3亿元，同比增长23.7%，占全市税收比重16.5%，较去年同期提高1.9个百分点。其中，房地产营业税完成22.3亿元，同比增长19.5%；契税完成16.4亿元，同比增长60.9%。 （三）房地产市场供销两旺，房屋去
7、库存周期缩短。 2015年，连云港房地产市场供需两旺，截止12月末，全市商品房累计可售面积1287万平方米，同比增长11.9%；其中，全市住宅累计可售面积753.9万平方米，增长10.6%；同期住宅销售增长40.3%，住宅销售大于供应，商品房去化周期缩短。至12月末，全市商品房去化周期约30个月，比上年末减少2个月，商品住宅去化周期约20个月，比上年末减少3个月。其中，市区商品房和商品住房去化周期分别为29个月和19个月，县域商品房和商品住房去化周期分别为32个月和22个月，县域去库存周期明显高于市区。 二、目前房地产市场存在的问题 2015年，连云港市房地产业得到了长足的发展，拉动社会经济发
8、展的作用显著增强。但与此同时，房地产发展过程中仍然存在着区域性去库存压力大、开发企业融资难、地区发展不均衡等问题。 （一）商品房区域性去库存压力较大。截止12月末，连云港市商品住房去化周期为20个月，比上年末的去化周期减少3个月。但分区域看，除海州区受市核心区楼盘地理位置好、销售量大、带动本地区去化周期减少外，连云区、开发区去化周期均超过50个月，去库存压力巨大。地理位置较偏或质量较差的楼盘销售压力更大。 （二）房地产开发企业融资难度加大。受当前房地产市场销售不景气和房地产开发贷款风险加大等因素影响，我市商业银行对房地产开发贷款准入审批比较严格，目前多数银行实行总行名单制管理，有的银行只允许一
9、、二线城市可以新增房地产开发贷款。连云港属于三、四线城市，且大型房企偏少，开发商在银行融资的难度较大，除自有资金外，大部分需要依靠民间融资，融资成本高，开发企业资金链断裂风险加大。 （三）房地产开发区域间发展不平衡。从区域结构看，三县完成房地产开发投资占比较低。2015年市区完成房地产开发投资144.5亿元，同比增长12.9%，占全市投资比重高达70.4%；其中海州区完成投资97.6亿元。同比增长27.2%，占全市投资比重47.5%。东海县、灌云县、灌南县三个县分别完成房地产开发投资21.5亿元、19.1亿元、20.3亿元，三县占全市投资比重29.7%。由于房地产开发投资过于集中，地区间发展不
10、平衡。更容易引发区域性房地产市场冷热不均等问题。 （四）住房贷款系统性风险加大。今年以来，虽然房价总体平稳，呈小幅上涨，但受经济增长减速影响，全市个人住房贷款不良率比年初上升0.11个百分点，主要原因：一是在经济下行环境下，购房人收入下降，还款能力下降；二是部分资质较差房地产企业销售不理想，资金回笼受到影响，出现不能按期交房甚至楼盘烂尾现象，导致购房人和开发商之间产生纠纷，从而出现购房人不愿按期偿还银行贷款情况。在经济进入新常态的形势下，个人住房贷款潜在风险值得关注。 三、促进房地产市场发展的建议 房地产作为拉动国民经济增长的支柱产业，上下游关联度强，随着中央关于楼市去库存基调的确立，预计楼市
11、政策将保持宽松，市场调整步伐加快，基本面趋于好转。为进一步规范和促进房地产市场健康有序发展，提出如下建议： （一）规范市场环境，促进房地产市场健康发展。各级政府要采取积极措施稳定市场预期，及时掌握市场运行状况及存在的问题，科学判断房地产市场走势，主动服务，及时服务，跟踪服务群众。让更多人创业、置业在港城。切实加强房产中介管理，规范中介收费标准，建立中介诚信服务体系，促进二手房交易市场健康运行。 （二）拓宽融资渠道，加大金融对房地产支持力度。落实中央支持房地产发展的信贷政策，缓解开发企业融资难、融资贵的问题，同时加大对个人住房信贷的支持，鼓励银行对自住和改善型刚需购房者的信贷支持，增加信贷规模，
12、提高放款效率。同时，政府应积极拓宽融资渠道，建立和完善银企合作的平台，帮助房地产企业解决融资难题，完善公积金政策，支持购房者的合理购房需求。 （三）优化住房结构，加大保障性住房建设力度。把解决住房问题作为改善民生重中之重的任务，重点发展中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，加大保障性住房建设资金投入，严格落实保障性住房建设政策，明确供应对象，解决基层群众特别是困难群众的住房问题。 （四）引导住房消费，加强市场运行监管。一是要进一步增强舆论导向作用。加强对房地产市场引导，加大对散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的处罚力度。二是要积极引导住房消费，鼓励自住性和改善性住房需求。三是要进一步建立健全新建商品房、存量房、二手房及出租房交易网上备案制度，形成涵盖售前、售中、售后三个环节的房地产市场监管服务体系，为政府监测和保障房地产市场稳定运行提供保障。
