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1、2023年物业管理收费难问题调研报告 物业管理收费难的调查和分析 物业管理收费难是在全国都普遍存在的一个难题。 1 现状 面上情况的介绍 物业公司收缴物业管理费面临着困难，致使物业管理公司运转资金短缺，无法为小区提供完善的物业服务，导致业主的不满；业主对物业管理公司的不满则表现为对缴纳物业管理费的抗拒，业主与物业管理公司之间形成了尖锐的矛盾。 而物业管理收费不到位使得物业管理公司只能有选择的为业主提供服务：物业公司倾向于为业主提供显性服务，如小区日常保洁、保安等，能让业主看到、感觉到物业公司为业主提供了物业服务；但同时为了缩减开支，物业公司减少了对业主提供的隐性服务，如电梯的定期维护、消防设备
2、的定期维护、更换等，业主对此则毫无察觉。而隐性服务的减少恰恰造成了住宅小区的安全隐患的增加，电梯、消防设备缺少定期的维护更新，将使业主们生活在一个不安全的环境中。物业管理收费难问题易导致了严重的安全隐患，所以很有必要对物业管理收费难问题进行分析和讨论。 1原因分析 1.1物业管理收费难原因综述 通过“楼宇安全”实践团队的实地调研发现，物业管理收费难原因分析有三方面： （1）业主自身原因导致物业管理收费困难 （2）物业公司自身原因导致物业管理收费困难 （3）第三方面机构、个人的原因导致物业管理收费困难 下文将分别对三方面原因进行分析。 1.2业主自身原因 通过对调研信息的汇总以及对相关文献资料的
3、整理，业主自身原因归纳为如下几点： （1）业主素质低下 （2）物业消费意识差 （3）法律意识淡薄 （4）跟风心理 （5）暂时性的经济困难 部分业主素质低下，没有社会公德心，随意污染、破坏小区公共设施、不配合物业公司 进行管理，蛮不讲理，随意拖欠物业管理费；当前中国大部分业主并没有形成物业服务消费的观念，物业公司是服务企业，业主需要付出报酬来消费物业服务，而很多业主只是认为物业公司就是小区的大管家，业主付了购房款，物业公司管理小区是理所当然的；同时业主法律意识淡薄，国内很多小区没有组建甚至无法组建“业主委员会”，导致业主没有跟物业公司签订“物业管理委托服务合同”约定收费项目和收费标准；很多业主存
4、在跟风心理，看到小区里有部分业主拖欠、拒缴物业管理费，也跟着拒缴；不过也有部分业主暂时存在经济困难，实在无法缴纳物业管理费。 1.3物业公司自身原因 通过对调研信息的汇总以及对相关文献资料的整理，物业公司自身原因归纳为如下几点： （1）物业管理公司服务质量差 （2）物业管理从业人员业务素质不过关 （3）物业管理公司缺乏职业操守 （4）物业管理公司未能及时有效介入物业进行管理 （5）物业管理公司财务不透明，缺乏业主监督 根据“楼宇安全”实践团的调研结果，目前大多数物业小区内业主与物业管理公司都存在着各种矛盾，业主反映：部分物业管理公司提供的物业服务太差，保安、保洁、定期维修等物业服务根本没有用心
5、去做，物业公司都是敷衍了事；物业公司聘用的保安、维修人员等，没有为小区提供完善的安保服务以及维修服务，其业务素质让业主不放心；同时很多物业公司为了自己的利益，在小区内张贴广告，将公共区域出租用以赢利，但却影响了小区业主的利益；物业管理公司没有很好的介入物业进行管理，导致很多开发商遗留的问题影响了业主利益；调查中也发现业主对于物业如何使用物业管理费存在很大的疑问，物业公司的财务不透明导致业主对于物业公司的不信任。 1.4第三方机构、个人原因 第三方机构包括跟政府有关主管部门、居委会、街道办事处、开发商；个人包括日常进出小区，使用小区公共设施、享受小区公共服务的人。第三方原因归纳如下： （1）政府
6、有关部门监管力度不够、且缺少相关的法律法规 （2）居委会、街道办事处对业主与物业公司矛盾协调不力，时常处于不作为状态 （3）开发商缺乏职业操守 （4）部分社会人员素质低下 在调研过程中，业主和物业公司针对现状都从各自的角度发出呼吁，希望政府监管部门 能够有所作为，完善物业管理市场，维护双方的权益。政府在物业管理市场监管不到位，缺乏相关的法律法规，导致业主与物业公司闹上法庭却无适合的法律来审判，且政府以前推出的一些错误条例影响了物业管理市场的发展，阻碍了其市场化，政府相关部门应取这些不科学的管理条例；同时政府对“专项维修基金”的使用设置了许多程序，使得专项基金的使用性太差，且在小区没有成立业委会
7、的情况下，“专项维修基金”归政府保管，业主与物业公司不能使用，一定程度上阻碍了物业管理的实行；小区所在的居委会、街道办事处时常处于不作为状态很大程度上造成了业主与物业管理公司矛盾的加剧；开发商只为自身利益，小区建设有很多不完善之处就撒手不管，留下烂摊子给物业公司管理，导致了业主与物业公司的矛盾激化，且部分开发商私自占用“专项维修基金”，严重影响了物业公司的运营；同时部分社会人员在使用小区公共设施和享受小区公共服务时，没有公德心，对小区进行破坏，影响了物业公司进行正常的物业管理。 3建议 实践团通过对调研中所得到的反馈以及相关的资料进行分析，针对造成物业管理收费难问题的三方面原因提出一些改进建议
8、，深入到每个细化的因素进行分析。 （1）业主提升自身素质和物业消费意识。业主首先要遵守业主公约和物业服务合同， 增强自我管理能力，不能随意占用、破坏小区公用设施，在小区内不乱扔垃圾、高空抛物，配合物业管理公司进行物业管理。同时业主应形成物业消费的意识，物业公司提供的物业管理是一种有偿服务，业主要通过缴纳物业管理费的方式来消费物业服务。 业主们之间应相互沟通，多看、多听和收集一些关于国内外物业管理方面的信息，并通过相关政府部门、行业协会的各种媒体宣传，主动从思想上和观念上认识实行市场化、专业化、社会化物业管理的优越性和必然性，理解高水平物业管理对于物业保值增值、权益增加、提高生活品质的重要性，树
9、立“一分钱，一分货”质价相符的市场意识。 其次业主们要发挥业主委员会监督和自治功能。业主委员会是广大业主与物业管理企业签订合同的合法主体，充分发挥业主委员会的作用，一方面可以在物业管理委托服务合同中约定收费项目和收费标准等，并确保发生纠纷时有法可依；另一方面，业主在遇到权益没有得到有效保障或受到侵害时可通过业主委员会与物业管理企业沟通协调，避免不必要的仲裁或诉讼所引起的双方隔阂和矛盾冲突的加剧；再者业主委员会还可晓之以情、动之以理的说服未及时交费的业主按时足额交费，防止有需求的业主滋生“搭便车”“占小便宜”的思想， 确保物业管理企业有足够的资金维持小区正常、高效运行。同时业委会要行使对“专项维
10、修 基金”的管理权，使用专项基金对小区进行维护、修理。 2.2物业管理公司诚信服务、财务公开、接受监督并注重提升自身的服务质量 物业管理企业要遵循“质价相符、优质优价”的原则，诚信为本，拒绝任何欺诈行为。并在物业管理委托服务合同中明确服务项目、服务标准以及相应的收费标准， 增大收支开销的透明度，给业主更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分享受到物业服务的控制监督权，从而产生不交费的羞耻感， 增加交费的主动性。 首先提高服务质量，创新服务项目。物业管理企业应不断加强对所属人员的教育，遵循“以人为本，对人关心”的物业管理方针，功夫下在平时，服务深入心中，想业主之所想、急业主之所急。平时多和业主沟
11、通、不断采取各种方式调查研究，分析和了解各类业主的需求，进行小区服务市场细分和定位，极大限度的满足各类业主的不同需求。同时，加强对弥隙市场的开拓和服务，这样不仅可以形成自己的品牌和优势项目， 还可满足少数业主的特殊需求，并增加收入。 其次重视早期介入环节，办理好与房地产开发商的交接手续。物业管理企业的早期介入，既能够为将来做好物业管理打下基础，又可以协助房地产开发商把握好工程质量，并避免开发商提出过高的物业管理承诺和将售房款中用于物业管理的有关费用挪作他用。此外，还可在业主办理入住手续时提供相应的服务和帮助，有利于和业主早期进行沟通，取得大部分业主对物业管理企业服务水平和质量的认同。 同时，实
12、践团建议，应对物业公司收费模式进行转变，当前国内物业公司应采用“酬金制”物业收费制度。“酬金制”是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。这样业主交缴付给物业公司的物业管理费的所有权还是业主，物业公司只是承担了经理人的角色，其负责利用好这些物业管理费，将小区管理好，并为业主提供了物业服务。实行“酬金制”，由于物业管理费的所有权人是业主，业主可以要求物业公司实行财务公开，业主可以清楚知道每一笔钱的用途，切实把物业管理费用到需要的地方；并且，在“酬金制”下，物业公司负责运营小区附属商用区域，
13、将其出租用于商场、超市，并取得租金与物业管理费为收入，其收入应该归于小区业主所有，收入可以冲抵业主的下年物业管理费。实践团认为，实行“酬金制”可以保证物业公司每年有固定的收入，避免其入不敷出，使其有能力为业主提供高质量的服务，并利用物业管理费进行相关的管理经营，收入反哺业主，从而形成良性循环。 实践团也建议应该改变公共区域物业管理费分摊方式。实践团认为对于楼宇内公用电梯的收费，现在的按户分摊的方式不甚合理，住在高层的业主明显比住在低层的业主更依赖电梯，其所负担的电梯运行及维护费用应该更高，物业管理费的分摊应按照楼层数、业主人数进行，同样的思路，小区的保洁费应该按照每户的人数来进行分摊；同时由于
14、物业小区内绿化、道路、路灯等公共设备不仅仅惠及小区内业主，也惠及了部分小区附近的路人，其享受了小区的服务却不需要付款，因此物业公司可以向政府申请，政府应给予物业公司日常绿化、保洁、运行、维护费给予一定的补贴。 2.3政府需要进一步完善和细化物业管理条例，健全法律法规 政府需进一步完善物业管理条例，使得业主和物业管理企业有法可依，有法必依，违法必究。政府逐步放开物业管理市场化，使得物业管理费在市场经济中实行自主定价。 政府还需加强对开发商的监管，保证小区工程的质量，同时监督开发商将“专项维修基金”移交介入的物业管理公司。 同时政府应确立业主委员会的法人地位，优化专项维修基金的使用程序，避免其成为
15、空摆设或被某些机构贪污挪用。在缴费问题上不仅要从法律上去维护广大业主的利益，也要对那些不交费而损害其他业主利益的群体进行制裁。 最后政府应健全社会保障和公共服务体系，由于物业管理本身就是一个保本微利的行业，而现在又处于初级发展阶段，难免会使整个行业在诸多方面存在困难，所以政府对物业管理企业最好能实行低税、免税或其他优惠，以此来降低物业管理成本，从而使整个行业能够以更为轻快的步伐前进，为业主提供高质量的物业服务。同时政府应对物业公司的公共服务费用进行补贴，例如上面提到的对物业公司的日常绿化、运行、维护费等进行适当的补贴。 物业管理收费难问题调研报告 别墅物业管理收费难问题的探讨 关于物业管理服务收费难的调研文章 住宅小区物业管理收费难问题探讨 浅谈如何解决物业管理收费难的问题 我国物业管理收费难现象、成因及应对 物业管理行业收费难的现状分析 物业管理收费难的原因及对策（材料） 关于物业管理收费难问题的探讨毕业论
