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1、小区规划内的幼儿园能否买卖？近日，在下陆区一个拥有2000多名居民的小区内，购买小区配套幼儿园的买主与开发商发生了一场特别的纠纷。更令人感到意外的是，这起看似不起眼的“小”纠纷，却引来了法律界和房地产界人士的高度关注。小区配套幼儿园开发商标价348万余元卖了下陆区华盛居民小区由黄石华安房地产开发有限公司（以下简称华安房产公司）开发建设，小区内住有2000多位居民。根据规划，小区内同时建有一栋“幼儿园综合楼”。其中，“幼儿园房”的建筑面积为1606平方米。在今年3月，该栋“幼儿园房”被开发商标价出售。随后，在下陆区开有一家民营幼儿园的虞小玲闻讯而至。3月20日，双方“签订商品房买卖合同”，开发商
2、以2170元/平方米的价格将小区幼儿园房出售给虞女士。合同显示，该栋“幼儿园房”的总价为348.502万元。根据约定，虞女士在签订合同时支付了50万元首期购房款。虞女士告诉记者，签订合同时，开发商口头承诺：剩余购房款，买受人可以向银行申请按揭贷款。据此，虞女士向一家银行提出了贷款申请，不料被拒绝。“银行指出，根据国家规定，幼儿园、学校等公共设施不能办理银行按揭手续。”虞女士说。在随后的几个月里，虞女士先后走进多家银行的信贷部门，一次又一次地递交按揭贷款或抵押贷款，但得到的答复都一样：根据物权法，幼儿园不得抵押。“不能按揭、不能抵押。我买的到底是栋什么房子？”11月28日，贷款申请再一次被退回后
3、，虞女士无奈向本报反映。其时，虞女士所购的这栋幼儿园房已经投入使用近3个月。“加上装修费，我已花去了100多万元。”对此，虞女士忧心忡忡。她担心，幼儿园房的产权上有问题。买主：“幼儿园是业主共有财产，买卖违法”虞女士介绍，就幼儿园房无法进行抵押贷款问题，她多次向开发商提出了。对方表示，幼儿园房的确不能进行抵押，但决对可以办理房产证。为此，虞女士的疑虑一度被打消。然而，今年9月1日，当装修一新的幼儿园在华盛小区内开业后，虞女士却意外地获知，根据国家有关政策，小区配套的幼儿园是公用设施，存在产权之争。“一些业主还专门找到我称，幼儿园应属业主公有。”虞女士说。对此，虞女士展开了调查。居民小区配套的幼
4、儿园设施是否可以出售？虞女士综合调查结果指出：“我在咨询市规划局相关部门时，对方回答，小区配套的幼儿园属公用设施。而根据物权法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，购买幼儿园房是一起非法买卖。”为了证实自己的结论正确，虞女士还上网查询了关于小区配套幼儿园的产权纠纷案例。结果发现，关于这方面的争议不在少数。另外，安徽省巢湖市中级人民法院还审理了一起相关案件。“判决结果是买卖合同无效，因为小区配套幼儿园的权属属国有。”拿
5、着从网上下载的资料，虞女士指出。在获悉相关政策后，虞女士提出退房，并要求房产商赔偿相关损失。“现在就是将房产证办给我，我也不敢要了。按照规定小区配套的幼儿园不能买卖，办了证，房产部门随时可以撤销，到时我们不是竹篮打水一场空？”虞女士说。昨日下午5时许，记者走进华安房产公司，销售人员肖某接受了采访。“小区配套的幼儿园究竟能不能卖？”记者问。肖某肯定地回答：“能卖。”接着肖某又说：“这个幼儿园是我们（公司）投资建设的，配套设施费、交易费都是我们交付的，如果我们不能卖的话，谁能卖？”对于虞女士提出的“小区幼儿园属业主共用和国有”一说，肖某表示，如果小区配套的幼儿园属政府或者全体业主所有，那么在有关部
6、门的文件上一定会有反映。“如果小区幼儿园属于业主所有，那么这个幼儿园的面积至少要公摊到业主的房子里。但现在这个幼儿园的面积不是公摊面积，为什么不能卖呢？”据肖某介绍，虽然该房是以商品门面房的性质出售的，但按照建设规划规定，该房子只能用作幼儿园。“房产局允许我卖，我就可以卖。如果房产局审核没通过，我连合同都不能签，更不能在网络上备案。如果不能预售的话，网上根本就看不到幼儿园这一栏。”肖某说。另据肖某介绍，按合同规定，虞小玲应该在6月10日前交清购房款。随后，其与虞小玲进行了进一步地商讨，考虑到其贷款较难，便提出在今年12月31日交清房款，余款在三年内付清。但虞小玲表示无法接受这样的条款。“现在我
7、们还是在协调之中。”肖某说。市房产局：可以办理房产证10月24日，就自己购买的华盛居民小区幼儿园房是否涉嫌违法买卖一事，虞女士以特快专递方式，分别向黄石市规划局、下陆区规划局、黄石市房地产管理局分别寄送了“黄石市信息公开公民申请表”。在表中，虞女士向黄石市规划局、下陆区规划局提了4个问题，请求答复。其分别为：由开发商黄石华安房地产开发有限公司开发的黄石市下陆区华盛居民住小区幼儿园是否系市、区规划部门控制性详规或者修建性详规范围内的项目？开发商在该小区建设的幼儿园是否属于城市规划法律法规所要求的配套设施和公共设施？如果开发商在开发该小区时不建设配套幼儿园，是否违反法律法规的规定？如果不配套建设幼
8、儿园，对其后期开发工程建设的行政许可有无影响?此外，在寄给黄石市房地产管理局的信息公开公民申请表中，虞女士也提出了4个问题：由黄石华安房地产开发有限公司开发的华盛居民小区幼儿园是否属于城市规划法律、法规所要求的配套设施和公共设施？开发商建设的幼儿园是否“五证”齐全？华盛居民小区幼儿园房屋产权能否销售？如果该幼儿园的房屋产权可以销售，那么，能否作为商业门面房进行销售？虞女士告诉记者，这8个问题是在咨询律师后提出的，遗憾的是至今仍未收到回复。“根据国家有关规定，相关部门应在15个工作日内回复。”虞女士说。昨日下午，就虞女士提出的问题，记者致电黄石市房产交易中心时获悉，该中心此前已获悉华盛居民小区幼
9、儿园的买卖纠纷。该中心相关科室的负责人表示，虞女士所购买的华盛小区幼儿园可以办理房产证。但对方补充：如果是小区内的公共设施，将不能办理产权证。 小区幼儿园姓“公”还是姓“私”？作为小区内配套设施的幼儿园用楼能否对外出售？湖北鸣伸律师事务所副主任杜博律师认为，物权法规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但是学校和幼儿园是否属于业主共有的公共场所还不是很明确，有待司法解释予以明确界定，所以开发商一般会通过协议的方式取得该部分的产权。记者在网上查询了解到，关于“小区配套幼儿园”的权属问题，争议早有之。一部分网友认为：“不能买卖，因为开发商建设是为业主服务的，当然是归全体业
10、主的”；一部分网友则称：“它属于公建配套项目，规定竣工后产权无偿移交文教部门。”但持相反观点的网友却指出：“如果合同里没有注明属于配套设施，开发商也没作出什么承诺，那么本着谁投资谁受益的原则，产权应属于开发商，是可以销售的。”但虞小玲坚持自己的观点，她认为，有关部门同意开发商出售小区配套的幼儿园是将“不合理的侵权行为合法化”，最终受伤的却是买受人和业主。她告诉记者：“如果是这样的话，我将对相关部门提起行政诉讼。”“这不仅仅是一起简单的小区配套设施权属争议。”对此，我市法律界人士指出。据悉，根据相关规定，新建居民小区人口达到5万人就必须配套建设一座幼儿园。【新闻链接】大连：小区配套幼儿园不得出售为进一步规范城区住宅小区配套幼儿园的建设、管理和使用，使小区配套幼儿园的管理有章可循，2009年7月25日，大连市人民政府办公厅正式下发文件大连市人民政府转发市教育局等部门关于进一步规范城区住宅小区配套幼儿园建设管理和使用意见的通知。意见第二条明确规定：凡经市规划部门批准建设的住宅小区配套幼儿园，用地一律按划拨土地的方式供应。第三条规定：住宅小区配套幼儿园系公共设施，属国有资产。未经批准，不得擅自拆除、改建扩建。住宅小区配套幼儿园不得出租、出售、转让、抵押和改变用途。
