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1、房地产交易流程2009年06月09日 星期二 下午 07:48房屋交易的过程1、登记（1）房屋买、卖方填写、；（2）房屋买、卖方签订、 ；2、选房（1）求购者选房；（2）业务部门开具，经纪人陪同看房；（3）出售方协助看房；3、议价过程（1）业务部协助双方洽谈、协商；（2）买卖双方签订；（3）完成房屋评估，双方确定交易价格；（4）公司代办买卖双方产权过户手续；（5）完成房款交割。购买商品房办理“三证”所需资料 1、商品房购销合同书原件；2、商品房销售统一发票第二联（发票联）、第四联（交付联）原件，若有第五 联（报查联）提供其原件；3、外业测绘调查表及分层分户平面图原件；4、购房人为个人：身份证原
2、件及复印件、私章，未成年人提供监护公证书原件； 购房人为单位：提供单位营业执照（事业法人登记证）复 印件加盖公章； （二）二手房买卖权证办理所需资料（私房） 出方：1 房产权证、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；2 共有房屋出售须提供共有人同意出卖的证书或委托书原件；3 单位出售自管房：提供单位营业执照复印件加盖公章；4 若有上级主管部门，提供其同意出售的意见原件，若为有限责任公司、提供公司章程及董事会决议文件； 受方：1 转让合同原件、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；2 单位购置房屋须提供房管局同意购房的批文原件及单位营业执照（事业法人 登记证）复印件加盖公章；二手房交易过
3、程中风险与防范2009年06月06日 星期六 下午 08:51二手房交易过程中中介参与到底有哪些 “ 陷阱 ” ？ 二手房交易过程中中介参与所设 “ 陷阱 ” 颇多，这些陷阱不仅仅是针对买方的，对卖方也同样存在售房陷阱。中介公司常用的“陷阱”如下：陷阱一：全包价。中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数，全包价，别的不用管了，但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出，否则不给办过户或不履行合同，以此要挟买方或卖方就范。陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续，可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失，一切拖欠费用只能购房者自己个
4、人承担。陷阱三、将房屋交付作为履行完合同的标志，中介公司不再负责办理过户手续。很多购房者认为一手交钱一手交房，只要自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就 是自己的了。按照法律规定不动产的转移应该以变更登记为准，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原房主，而且存在无法完成过户的可能性，比如禁止上市交易的 房屋、未取得产权证的房屋、法院查封的房屋等。陷阱四：个人现金收房或中介公司收购。中介公司以一次性付款的方式压低售房价格，然后在高价出手。他们所说的现金收购并非房屋买卖，而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司的职工并办理公证，由中介公司的职工代表房主办理与买方的交易手续。陷阱五：代理合同陷阱。 许多中介
5、在与卖方签订房屋销售代理协议时，故意在协议中只说明代理出售房产，但并未限定代理出售的时间限制，但约定了房主不出售此房的违约责任。几个 月之后，中介公司称有客户想买房，而此时房主认为中介公司这么长时间都没有卖掉这套房屋，于是自己卖掉或不想再通过中介公司出售房屋了。如果这样，中介公 司就会拿出当初签订的代理协议以违约相要挟，要求卖方承担违约金。陷阱六：买卖合同条款简单化陷阱。不法中介利用简单的买卖合同条款控制业主。业主与客户签订的 “ 房屋买卖合同 ” 只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地址等基本情况，但没有付款时间、付款方式的相应条款，房屋的过户及时间，也没有入住交验、税费负担、费用
6、明细的相应条款。等到合同实际履行时，因买卖双方理解的不一致，导致合同无法履行或产生纠纷。如何避免二手房交易过程中的陷阱？二手房交易过程中的陷阱很多，可谓防不胜防，但是也是可以防范的。针对上面提到的一些问题的陷阱，笔者简单地说明一下防范措施，但在具体的交易过程 当中，陷阱是随时变化的，陷阱是数量远不止上面提到的几种，卖方或买方还应当具体问题具体对待。购房人或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题：一、购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前，一定要了解清楚中介公司收取哪些费用，这些费用是做什么用的，了解清楚办理各类房屋交易 需要的全部费用以及交纳方式，相关费用该谁交，如何交，向谁交，何
7、时交，都应该弄清楚。弄清楚之后最好在合同后附上费用清单。二、与小区管理的物业公司办理交接手续，弄清楚原房主是否欠费、欠费多少，由谁来承担原业主所欠费用。最好在签订合同时明确约定物业费、供暖费等费 用以交接时间为准，在交接之前产生的一切费用原房主或中介公司承担，交接之后的由买方承担。另外，最好在房款的支付方式上约定先支付部分房款，在双方完成 物业交割没有纠纷后再支付剩余房款。三、不能过户的房屋不要购买。有些房屋是不能过户的，这就要求购房者在签订合同之前将房屋的产权状况了解清楚，千万不要为图省事急于一手交钱一手拿 钥匙。拿到房屋钥匙并不能代表取得房屋的所有权，只能证明购房人暂时占有了该房屋，只有产
8、权过户后，房屋才能真正属于购房人。四、售房人最好不要选择 “ 现金收购 ” 的卖房方式。不管是中介公司收购还是个人收购，中介公司都是利用不透明交易来赚取差价。而且现金收购的方式售房人需公证委托中介公司或中介公司的某人全权 办理售房事宜，包括签订合同、办理产权过户，如果中介公司一旦签订对售房人不利的合同，在买房人与中介公司存在纠纷的情况下，那么承担责任的主体是售房 人，而不是中介公司，因此售房人可能承受比较大的损失，售房人不要以为拿到房款就没有自己的事情了，有可能一大堆麻烦事情就在后面。因此笔者建议交易时买 卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的房屋买卖合同，并且到房管部门办理过户，切记不要图省
9、事把房产证给了中介公司做了委托公证然后拿钱了事，仅仅 做公证并不能算是法律意义上的房产买卖，这只是一个授权行为。五、明确与中介公司签订的委托销售代理协议或委托购房代理协议中中介公司的权利义务。比如规定中介公司委托出售房屋的时限，中介公司超时限出售应承担违约责任。六、合同内容要细化。一个完整的房屋买卖合同中除标明房屋自然情况、价款之外的一些基本情况之外，还应标明房款支付的时间、方式，税费交纳及承 担、入住时间、房屋交接、产权状况、过户程序、相关违约责任及解决争议的方式等一系列内容。但有些中介公司提供的合同只有房屋的基本情况、房款，其它的内 容没有或约定不明，这样简单的合同一旦发生纠纷处理起来对买
10、方或卖方都相当不利，有利的只是中介公司。除了上述应防范的问题之外，还有其它应注意的问题，希望房屋买卖双方都能予以注意。查看文章上海二手房交易税费2009年06月06日 星期六 下午 06:08出售方应付税费： 税费名称税费标准收费单位交易手续费2.5元/平方米建筑面积（普通住宅免交）房屋交易管理机构合同印花税房屋成交总额0.05%（免交）国家财税局营业税普通住宅2年内：差价5.55%国家财税局2年以上：免征非普通住宅2年内：成交总额5.55%2年以上：差额5.55%个人所得税普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分20（满2年是唯一住房免交）国家财税局非普通住宅房屋成交总额的2%或利润 部分20（
11、满2年是唯一住房免交）土地增值税普通住宅免征国家财税局非普通住宅免征 免征免征买卖合同公证费 （出售方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳）房屋成交总额2.5+250元公证处中介费房屋成交总额1%中介公司买方应付税费税费名称税费标准收费单位契税普通住宅：房屋成交总额1.5% 90平米以下（含90平米）首次购房和改善居住条件得按1%国家财税局非普通住宅：房屋成交总额3%交易手续费2.5元/平方米建筑面积（普通住宅免交）房屋交易管理机构合同印花税房屋成交总额0.05%（免交）国家财税局权证印花税5元/本国家财税局交易登记费住宅：80元房屋交易管理机构非住宅：300元配图费25元房屋交
12、易管理机构查档费 （求购方有查档要求时）30元房屋交易管理机构买卖合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳）房屋成交总额2.5+250元公证处贷款合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需贷款时才须缴纳）贷款额3公证处他项权利登记费（抵押登记费）(需贷款时才须缴纳)商业贷款或组合贷款：200元房屋交易管理机构纯公积金贷款：100元保险费 (需贷款时才须缴纳)免收贷款银行指定的保险公司评估费 (需贷款时才须缴纳)房屋成交总额 le;50万：300元贷款银行指定的评估公司50万 le;房屋成交总额 le;100万：500元房屋成交总额 ge;10
13、0万：房屋成交总额1转按揭担保费 （需贷款且须转按揭时才须缴纳)贷款额6担保公司公积金贷款担保费（需公积金贷款时才须缴纳）贷款额担保费率对应系数 (见担保费率对应系数表)担保公司中介费房屋成交总额1%中介公司一、卖方涉及的税费：（一）普通住宅：1、营业税： 购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为差价的5.5%，满2年则免征营业税。2、个人所得税：购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。（二）非普通住宅：1、营业税：购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为房价的5.55%，满2年则征
14、差价差价的5.55%2、个人所得税：购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。二、买方涉及的税费：（一）普通住宅：0-90平方米（含90），契税：1%90140平方米（含140） 契税：1.5%（二）非普通住宅：契税：3%注：普通住宅必须同时满足以下3个条件：1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 2、单套建筑面积在140平方米以下； 3、坐落在内环线以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套。 三、关于利润： 计算方法：利润= 转让收入房屋原值转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%， 应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低 于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有 效凭证，经税务机
