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1、容积率、建筑密度、绿化率如何计算?知道容积率如何计算层数?有一项目用地6500M2,规划容积率为3.6,建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层?总建筑面积为多少?总建筑面积(地上)二用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2;建筑履盖率又称建筑密度二建筑占地面积(约等于建筑底层面积)/用地面积;因此,在建筑履盖率用足的情况下,建筑占地面积(约等于建筑底层面积)二建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下,建筑平均层数工地上总建筑面积/建筑底层面积(标准层面积)=2347看1(层;容积率3.6的小区,如果真的用足35%的覆盖率,小区环境会很
2、差,一般做到15%2(%左右的话会比较合理,这样的话,按上面的计算过程,层数应在18、24左右。所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于3(%。但由于受
3、土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。容积率比净容积率要低5(%左右。这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,入住后才发现上当了。什么是容积率?按照成都市土地使用和建筑规划管理技术规定(试行)的解释,容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,人们的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。但对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋价
4、格中的比例,决定被开发土地的含金量。因此,容积率越高,开发商的利润就越大。(1)容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率二总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同,分为全部建筑容积率,公共建筑容积率,住宅建筑容积率等(2)建筑密度:即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比,计算公式:建筑密度二建筑基底占地面积/地块面积(3)绿化率:指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,计算公式:绿
5、地率二绿地面积/土地面积这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地(下有详解)、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。容积率的术语XX为:容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度,术语释义为:建筑密度是指某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)O从上面两个XX可以看出:如果基地面积和建筑密度不变,那么建筑物的层数越多,容积率就越大。充分了解容积率对项目品质的影响,对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此
6、我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。1、容积率低于0.3,这是非常高档的xx别墅项目。2、容积率0.3、0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。3、容积率0.5、0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合34层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。4、容积率0.8、1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.2、1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。6、容积率1. 5、2.0,正常的多层+小高层项
7、目。7、容积率2. 0、2.5, 正常的小高层项目。8、容积率2. 5、3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。9、容积率3. 0、6. 0,高层项目(xxlOO米以内)。10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。宅旁绿地绿化率是多少请参照xx居住区规划设计规范:11.0.2. 4绿地面积应按下列规定确定:(1)宅旁(宅间)绿地面积计算的起止界应符合本规范附录A第A.0.2条的规定:绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边,当小区路设有人行便道时算到便道边,沿居住区路、城市道路则算到红线;距房屋墙脚L5m;对其它围墙、院墙算到墙脚;(2)道路绿地面积计算,以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算;(3)院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规范附录A第A.0.3条的规定:绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1%当小区路有人行便道时,算到人行便道边;临城市道路、居住区级道路时算到道路红线;距房屋墙脚1. 5m;(4)开敞型院落组团绿地,应符合本规范表7.0.42要求;至少有一个面面向小区路,或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开,并向其开设绿地的主要出入口和满足本规范附录A第A.0.4条的规定;(5)其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区(级)道路、城市道路的公共绿地算到红线。1/ 5