《广州市海珠区昌岗中路164号住宅项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州市海珠区昌岗中路164号住宅项目可行性研究报告（25页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、公司 昌岗中路164号住宅项目可行性研究报告 3 市场分析3.1 海珠区房地产发展状况分析海珠区有着优越的地理位置、丰富的生态，有着八纵八横、地铁密集的路网交通，整个海珠区在未来的几十年内将会成为广州市规划的中心地带。海珠城区分为“一城两片”、“西部居住、东部创业”的未来规划。随着规划的进一步实行，房地产行业将快速的发展。北部滨江路沿线，现阶段热点集中在滨江东地段中部西接宝岗大道、南至昌岗东路、东至东晓路、北达前进路西部洪德路、工业大道、江燕路沿线南部原工业大道南南洲路一带东部东晓路以东范围，包括新港路、赤岗、琶洲等地段北部：滨江路沿线，现阶段热点集中在滨江东地段海珠区北部（滨江路沿线）区域特
2、点江景楼盘密集分布的区域核心竞争力风景优美、江景资源的稀缺性及“亲水而居”的独特魅力买家情况海珠区为主，其次是天河、东山等区域；二次置业为主，年龄集中在35-50岁政策利好进一步美化海珠岛北岸沿线，将滨江路建设改造成为滨水休闲商业旅游购物带，建立沿江高尚住宅群 发展趋势滨江东豪宅一条街供应量日益减少，向东向西两个方向延伸成为该板块今后的主要发展方向品牌发展商中海地产、中信集团、合生创展明星楼盘中信君庭、金海湾、珠江帝景、中海名都、中海锦苑楼盘规模一线位置以单体的高层住宅为主，二线位置增加江景园林小区，但规模较小。价格一线位置：￥12000-18000元/(毛坯)二线位置：￥7000-8500元
3、/(带装修)南部：原工业大道南南洲路一带海珠区南部区域特点早期是大型工厂区及农田，现规划城市新中轴线经过该区域，发展前景看好核心竞争力会展经济的启动、地铁概念的落实 、区府搬迁的利好、城市南拓的发展前景买家情况除了海珠区本土居民外，还拥有大量的广州市新移民、大学城的老师等。今后随着东南部重点工程的建设，会产生新的消费群体政策利好广州“南肺”的建设、区府的搬迁、广州大道南批发园区的建设发展趋势发展成为广州新都会中心品牌发展商恒大集团、合生创展、珠江地产、时代发展明星楼盘金碧花园、逸景翠园、珠江御景湾、罗马家园、时代廊桥楼盘规模有一定的小区规模，物业以多层、小高层为主，后期供应以高层为主价格￥55
4、00-8500元/ (带装修)东部：东晓路以东范围，包括新港路、赤岗、琶洲等地段海珠区东部区域特点琶洲会展中心、新的城市新中轴线经过该区域，发展前景看好核心竞争力会展经济的启动、地铁概念的落实、城市东移的发展前景买家情况除了海珠区本土居民外，还有大量经商、投资客。琶洲经济的带动，以及板块内重点工程及的建设，今后将会产生新的消费群体政策利好“东部创业，西部居住”发展趋势重点发展会展商贸品牌发展商合生创展明星楼盘帝景华苑、佳信花园、泓景花园、雅郡楼盘规模以中小项目为主，物业以小高层及高层为主价格￥6500-8500元/(带装修)中部：西接宝岗大道、南至昌岗东路、东至东晓路、北达前进路海珠区中部区域
5、特点海珠区商业中心区，同时也是海珠区的旧城区核心竞争力配套完善，交通便捷、居住氛围浓厚买家情况区域周边的原居民为主，另外就是商圈的经营人士等政策利好优化以江南大道为核心的中部组团，巩固该组团作为海珠区中央商业区地位 发展趋势海珠区区域商业中心品牌发展商城建集团、宏宇集团明星楼盘富基广场、江南花园、润汇大厦、宏宇广场楼盘规模以高层住宅为主，普遍缺乏良好的小区环境价格￥6000-8500元/(带装修)西部：洪德路、工业大道、江燕路沿线海珠区西部区域特点大型工厂用地经过置换，建成一个个环境优美的现代化大型居住小区核心竞争力小区规模大，自身配套完善、空气质素较好，居住氛围较浓买家情况购房客户不单辐射整
6、个海珠区，同时外区的买家数量呈上升趋势政策利好“东部创业，西部居住”，西部重点在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善，并建成沿地铁二号线、沿广佛线、沿地铁三号线和沿地铁四号线四条城市发展轴 发展趋势成熟的居住区品牌发展商光大集团、保利集团、富力地产、城启集团、恒大集团明星楼盘光大花园、保利花园、保利海棠花园、富力现代广场、天鹅湾、金碧湾楼盘规模有一定的小区规模，个别楼盘的占地面积已达40-53万；物业以小高层、高层为主，高层供应量正逐步增加价格￥6000-7500元/(带装修)由以上可知，海珠南楼盘定位差距大。海珠南的主要后续开发还是来自于几个大盘，主要包括东晓南路，工业大道南和南洲路上的多个
7、成熟社区，供应相对充裕。同时，由于大盘定位。较高，随着开发日益成熟，楼价也逐步提高。而这一方向上，全新的小潘供应暂时没有出现，两个小规模楼盘新一期的开发，供应量不大，预计在楼价上与大盘新货差距明显。东部看赤岗和广州大道南。海珠东部楼市重点历来在赤岗板块和广州大道南客村一带，其新项目开发也备受关注。目前海珠东部多个在建项目，规模都很小，入市时间相对分散，整体供应不算很充足。受会展、地铁等概念的持续刺激，预计这些项目的市场反响都会较为热烈。目前海珠在建的全新项目中，以一、二线江景楼盘最多。滨江路和西部新滨江板块都有开发，并以滨江东最为集中。海珠西部在建新项目供应量大。海珠西部楼市新的项目目前集中在
8、宝岗大道和江燕路上。除雅致花园外，其他在建项目货量都相对较大，整体房源也较为充足。其中都受地铁建设利好的翠城花园和海富花园，以及宝岗大道新盘润田花园，预计都会成热点之一。3.2未来住宅楼价走势预测城市南拓、地铁、会展、江景等诸元素带动，海珠区未来楼价上升将是大势所趋；按年增5计算，06、07年海珠区住宅成交均价约为6193和6503元/。（该估价比较保守） 58654项目定位研究3.3竞争楼盘分析海珠西部在建新项目供应量大，海珠西部楼市新的项目目前集中在宝岗大道和江燕路上。除雅致花园外，其他在建项目货量都相对较大，整体房源也较为充足。海富花园四期海富花园是江燕路上规划相对较大、开发较早的成熟社
9、区。占地6.3万平方米规划总建筑面积15万平方米。其第一期和第二期分别于1997年和2001年入住。海富花园四期 “燕上私语”由6栋楼宇组成，总货量共有600多套单位，户型包括有70110平方米的两房、三房单位。首批推出的部分120平方米左右的单位还带空中花园，推货量约100套。该项目也具有地段优势，近江南大道商业圈，配套完善，社区环境也已成熟。靠近在建地铁二号线和八号线换乘站点，将是其一大卖点。雅致花园5号楼 雅致花园位于工业大道北与江燕路交界处东侧地段，是工业大道中早起的商品房小区之一。最新的这一期北临江燕路，西临工业大道。规划为1栋16层小高层，建筑面积22894平方米；地下2层。该项目
10、于2005年初就动工，建设进展相对较慢。项目定位不高，总体供应不多。同时，工业大道中与江燕路一带近期开发项目也很少，新房源预计会较为紧俏。翠城花园缤纷四期翠城花园是位于宝岗大道与昌岗中路交接处的大盘，场地面积16万平方米，规划24栋高层围合而成，由越秀城建集团开发。在建的第四期（即香槟时光）共6栋32层，总货量1000多套。据了解，翠城花园的单位户型较为丰富，48平方米-133平方米的户型，能满足大部分客户的需求。 翠城花园位于宝岗大道南、南临南泰路，周边配套正逐步成熟。在建的地铁八号线昌岗中路站点也成为近期该盘一大利好。同时，翠城花园内部规划配套中、小学及幼儿园等，是这一地段内部配套相对较完
11、善的大盘。该盘第三期装修交楼均价在2005年10月达5500元/平方米，第四期均价预计6300元/平方米左右。润田花园宝岗路全新项目，位于宝岗大道北的南北广场西侧，旧宝岗路郊坛顶路段，南田路以北。该项目规划4栋27层住宅和11栋商用、办公楼，地下一层车位。其中，住宅建筑面积40374平方米，办公楼建筑面积6546平方米，地下一层建筑面积3879平方米。该项目在2005年中动工，目前主要建至10层左右，计划在2006年竣工。该项目所在地段是海珠老的行政中心和传统的宝岗大道商业地带，近江南西商业圈；各方面的配套环境都较为成熟，交通便利。同时，目前该地段新的房产开发项目少，一手住宅供应相对较为缺乏。
12、售价方面，目前可以参考的是距离该项目最近的在售楼盘，位于宝岗大道中与江南西路交界处的江南花园二期，其装修房均价近期达7000元/平方米。润田花园地段位置及配套环境都不及江南花园，预计订价相对江南花园会低一些。3.4后续土地供应及发展趋势分析 2006年广州市经营性用地出让计划昨日公布。包括八区两市在内，今年共计划推出80幅地块，总用地面积约85 0万平方米。其中，住宅用地43幅，用地面积约693万平方米，占计划出让地块总面积的81.53%.中心城区土地供应比去年增加27.5万平方米。今年，天河区、越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、黄埔区、番禺区、花都区等8区出让储备地块50幅，总用地面积197万
13、平方米，总建筑面积449万平方米。其中，住宅用地25幅，用地面积为135万平方米，占总用地面积的68.6%，建筑面积225.9万平方米，占总建筑面积的50.3%. 8区中，6个中心城区（天河区、越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、黄埔区）的土地供应总量为44幅土地137.5万平方米，而去年老8区土地供应总量为29幅地110万平方米。3.5国十五条对本项目的影响近几年广州在出让国有土地使用权时很少用到招标形式，“国十五条”中明确规定土地的供应要在限套型、限房价的基础上，“采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”业内人士认为，广州这次推出的两幅地是落实相关政策的体现。3.5市场需求调查
14、分析市场调查结果汇总表序号调查项目名称 调查结果（）1您计划在几年内购房3年4年5年6年55 25 10 10 2您计划购买的户型三室一厅二室二厅二室一厅一室一厅61151593您认为该区域的住宅均价60006000-80008000-10000100003357374您购买住房的目的 自主投资出租结婚用房61230175您希望购买房子的建筑类型多层小高层高层超高层23611516您打算购买住房的建筑面积是50平方米70平方米90平方米77797您所从事的行业是公务员服务电子其他71515638您最关注的社区配套设施有体育运动教学设施商业中心会所15453829您认为户型中最重要的是客厅卧室朝向厨房卫生间阳台233038910如果买房，您希望新房是毛坯房厨卫精装修卧室精装修全精装修04694511您认为本问卷还需要补充景观配套售后
