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4、沦推欣陪哈尔滨市上半年房地产项目市场分析报告目录一、政策与市.51.1、2012年上半年地产要闻.5 1.11、万科“毒地板“5 1.12、治理小产权房61.13、商品房调控旅游地产吃香.71.14、房贷利率低7折81.15、30城市出微调.101.16、10大城市创成交新高.111.17、央行1月内两降息.131.18、国务院强调政策不放松.14 1.2、2012年哈尔滨地产政策.16 1.21、哈市规范公积金.161.22、我市首套房贷回归基准利率.171.23、我市8中契税改收法.181.3、冰城地产要闻.20 1.31、北越战略15家企业进松北.201.32、不正规开发不让卖房.211
5、.33、冰城首套房贷降低8.5折.221.34、6月成交创新高.23二、哈尔滨简介252.1、城市位置.252.2、城市性质252.3、全市经济概括.262.4、规划新区.262.5、城市规划282.51、哈尔滨市总体规划.282.52、城市规模.292.53、城镇职能结构.302.54、主城区空间发展策略.302.55、主城区公共设施用地规划目标.322.56、主城区城市道路系统规划.33三、2012年哈尔滨地产市场概括34 3.1、上半年哈尔滨房地产简述.343.11、商品房供应.343.12、各区供应情况.353.13、商品房成交.363.14、各区域商品房成交情况.373.15、成交套
6、数面积情况.38四、重点本土开发企业.394.1、哈尔滨本土开发企业.394.2、本土开发公司战略分析.394.3、企业著名项目41五、全方位松北.485.1、松北区历程485.2、松北区空间布局.495.3、松北区过江通道规划.515.4、松北区未来发展规划.53六、松北商品房市场板块概述.566.1、松北区商品房市场片区分析566.2、松北区项目概括.566.3、松北区竞品客户特征.58七、现阶段松北区地产市场与各项目价格涨幅情况597.1、江北现状597.2、松北区地产项目现状分析.607.3、项目情况62一、政策与市1.1、2012年上半年地产要闻万科“毒地板”“ 楼裂裂”发酵 危机拷
7、问精装房随着房地产行业的发展成熟，精装修成为行业内的大势所趋。万科作为精装修的倡导者，在2月16日遭遇了安信“毒地板”事件，在事件一次次的升级中，精装修房的居住安全也成为重要话题。事件发生于2月16日，一位自称国内某建材杂志副主编，ID号为“李晓燕”的网友通过某网络论坛爆料称，万科企业股份有限公司，近年来在10多个城市的上万套全装修房项目中，大量使用了甲醛严重超标、质量低劣的安信品牌地板，有的批次甲醛释放量超过合同约定标准5倍，成为生命健康的杀手，是名符其实的“毒地板”，而且这些劣质地板面层厚度严重不足，使用寿命仅为合格产品的两成。帖子中还指出，2010年1月至2011年11月，万科采购安信实
8、木复合地板总计56万平方米，主要为面板厚度0.6mm的柚木和栎木两个品种。若以每套房屋建筑面积平均100平方米或使用面积75平方米左右，铺装地板面积55-60平方米计算，仅在2010-2011年两年中，万科铺装甲醛严重超标的有毒、劣质地板的全装修房就有1万套。国土部试点治理小产权房 准备在全国开展清理“小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。对“小产权房”，国家法律法规有明确规定。城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证，所以不受法律保护
9、。 国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在新闻通气会上说“两会”提案全国政协委员、山东财经大学教授郭松海向两会提交的提案建议，除对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔外，对在原建设用地上开发的“小产权房”，特别对那些符合城乡规划、土地规划的此类住宅，应依法依情依理分门别类，逐步予以合法化。政府对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产建立一个 “封闭”市场，属于一般住宅建筑项目的，可将其纳入住房保障体系之中。经补办手续，补缴土地出让金、税费等，获得国家颁发房屋产权证，供自住使用，由政府限期上市。对于符合土地利用规划、质量合格但尚未出售的“小产权房”，则考虑由政府按成本价收购
10、，作为当地的公租房、经适房等房源，以弥补保障房供应之不足。在符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的属于别墅和高档公寓建筑项目，除补缴土地出让金、税费外，还要对购买者给与相应罚款地产商上山下水 旅游地产掀起圈地运动受国家房地产调控政策的影响和旅游地产“钱景”的诱惑，继住宅地产、商业地产之后，神州大地正在掀起新一轮旅游地产的圈地运动。有数据为证：一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模达2600多亿元；14月份，全国房地产总投资为15835亿元，而旅游地产将近1/5；百强房企中至少有1/3涉足旅游地产。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业
11、的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。目前国内开发的旅游地产，主题涵盖高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地等，根据地理地貌及自然资源来差异化打造。比如别墅、高尚复合型社区、养老公寓、升级版农家乐、运动型度假村、主题式小镇、体验式住宿设施、旅游新区、旅游商业中心等。据介绍，地产商一般都是以便宜的价格拿到土地，然后通过卖房子回收成本，再通过土地增值获取巨大收益。实际上，一些地产商如此热衷于“上山下水”，最根本的动力还是圈地圈钱。在开发商这里，以旅游地产的名义圈地要容易得多，一旦获得廉价土地，开发商可以分批做项目，同时通过包装和宣传，提升区域地块品牌知名
12、度，获取多方面的滚动收益。央行重申房贷利率最低可达7折目前，在北京地区，中国银行、农业银行、中信银行、华夏银行、招商银行、北京银行和邮储银行的首套房贷利率最低可打8.5折。而两个月前，仅农业银行、中国银行、北京银行等个别银行能给出这一利率水平。 北京银行人士表示，只有优质客户以及部分优质楼盘的首套房贷才能拿到贷款折扣。建设银行人士则表示，该行目前首套房贷利率仍按基准利率执行，但各地存在差异化政策的调整空间。例如，分支行可以根据客户的个人资质、对银行的贡献程度来申请利率优惠，但只有极个别的客户能拿到8.5折。“现在各方都在等待银行根据央行的降息政策对房贷优惠利率作出调整。”我爱我家房地产中介人士
13、表示，未来房贷利率存在很大变数，央行宣布将贷款利率浮动区间下限扩大至基准利率的0.8倍之后，在理论上，个人住房贷款是银行最为优质的资产，银行应该率先将房贷优惠利率下调至8折。某大型国有银行内部人士透露，该行可能在本周调整首套房贷利率优惠，最低能到8折。但中国证券报记者采访的其他多名大型国有银行人士则谨慎表示，将继续保持8.5折优惠利率不变，在观察市场的反应后再作出调整。当市场各方对8折利率充满期待的时候，更大的利好消息来自一份央行向金融机构内部下发的文件。文件中，央行在将贷款利率浮动区间下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍的同时，亦重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。央行要求，金融机构在
