建筑单位调试及试运行管理方案

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1、建筑单位调试及试运行管理方案一、管理目标本方案管理目标是检验建筑物系统自动控制、协调运作的能力，确保建筑 物各机电系统的工作处于最佳状态，满足业主方的使用要求。首先在系统调试 过程中，检查施工缺陷，测定机电设备的各项参数是否符合设计要求。并在测 定设备的性能后对其进行调整，以便改善由于设备之间的相互不均衡而导致的 问题，确保为业主提供良好舒适的使用环境；其次在系统调试和试运行的过程 中积累总结相关数据，为今后的系统运行及保修提供指导性的资料。 二、总体部署1、工作流程调试运行总流程图2、工作原则2.1、消防联动调试由施工总承包负责，专业分包商、设备供应商、监理、 业主及设计等各方人员配合。2.

2、2、除消防联动调试外，机电系统的所有联动调试由施工总承包商负责， 施工总承包（给排水及消防水承包单位）、专业分包商、设备供应商、电梯供应 商、监理、业主及设计等各方人员配合。2.3、在给排水及消防水工程未正式验收及开通前，仍然要保持临时消防设 施及地下室临时排水设施可随时使用。3、方案编制3.1、系统调试前，施工总承包专业分承包、设备供应商编制系统调试方 案，经施工总承包审核，并报送业主、监理审批后方可进行调试。调试方案应 包括调试计划、调试方法、人员组织、日程安排、安全措施及应急预案等内 容。3.2、消防系统调试方案由总包负责组织编制，报监理、顾问、业主审批执 行。3.3、机电系统调试方案由

3、施工总包方负责组织编制，报监理、顾问、业主 审批执行。3.4、调试工作涉及不同的施工单位、供应商，不可预见性因素较多，因此 有必要制定合理可行的应急预案，发生紧急事故时，各单位必须无条件按照应 急预案执行，不得因单位自身利益而不执行应急措施。4、联动调试准备工作4.1、调试区域断水，门窗完整，现场整洁、卫生，精装修外装修工作已基 本完成。4.2、水、电、气等已接通并正常运行。4.3、各系统的系统调试工作已完成。4.4、各项方案、计划等技术指导性文件已编制完成，并通过审核。4.5、调试使用的仪器、仪表应有出厂合格证并严格执行计量法，不允许在 调试中使用无检定合格印、证或超过检定周期以及检定不合格

4、的计量仪器、仪 表。4.6、调试人员已到位，参与系统调试的人员必须具有丰富的调试经验，对 各系统的工艺流程、控制原理非常熟悉，有较强的解决调试过程中出现问题和 排除故障的能力，并由各系统主管施工员带队负责。5、资料收集5.1、调试测试数据是工程的重要资料，也是竣工资料的重要组成，同时调 试数据的收集整理也会直接影响到整个调试工作的顺利进行和最终结果。调试 领导小组应在小组中安排专人在总包资料部配合下从各专业单机调试阶段即开 始专职负责数据资料收集。5.2、功能调试完毕后，施工总承包（给排水及消防水）、专业分包与供应 商整理设备运行工况记录表及各系统测定结果，向业主、监理提交测定记录 表，并得到

5、确认。测定记录表应记入测定仪表名称、测定日期、时间及参加测 定人员的名单，并附上表示测定点的简图。三、调试管理组织机构1、调试领导小组机构图根据本工程实际情况和业主要求，在联合调试时将成立二个小组，即消防 系统联动调试小组和专业系统联动调试小组。小组应在总包管理框架下运作， 受监理、业主监督。其组织机构如下1.1、系统联动调试小组总承包方消防系统给排水系暖通系统电气系统统各分包方四、各阶段调试要求由于专业系统整体性强，各区域关联度大，为确保裙房的顺利提前验收和 后期全楼整体的调试成功，对阶段调试、整体调试的要求和整体调试需对阶段 调试效果所作的调整、校核要求如下。项目阶段调试整体调试（1）20

6、15 年竣工前进行全楼冷负荷调通风空 （1）裙房通风空调系统调试完成，达到使用 调工程 要求，进行空调暖负荷调试。（1）裙房给排水系统调试完成，达到使用要试；（2）进行设计负荷条件下的通风空调 系统调试，对系统平衡重新进行调试， 进行冰蓄冷系统调试。给排水工程消防工程强电工程联合调试求；（2）地下室给水、中水、空调补水泵房初步 调试完成；（3）地下室压力排水系统调试完成。（1）裙房消防水、防排烟、防火卷帘和消防 报警调试完成，裙房消防联调完成； （2）地下室消防水泵房初步调试完成； （3）消防中央控制设备初调完成，能控制投 运区域的设备，对其他区域的信号进行有效 屏蔽。（1）裙房电气系统调试完

7、成，达到使用要 求；（2）地下室高压开关站、配电房初步调 试完成；(3)裙房及相关设备用房等电位测试，（1）检验各机电系统协调运行能力，通过调 试使各机电设备、部件处于最佳的均衡工作 状态。（2）检验各系统在日常工作和设计负荷下的 工作状况，为以后系统的日常运行及维护提 供资料（1）雨水泵房调试完成；（2）进行设计负荷条件下的系统调 试，对系统平衡重新进行调试；（1）进行室外消火栓系统调试； （2）对消防分控中心进行调试验； （3）进行设计负荷条件下的消防系统 调试，对系统平衡重新进行调试； （4）进行全楼消防联动调试。（1）进行设计负荷条件下的电气系统 调试；（2）进行整体防雷接地系统调试。

8、（1）在全楼机电系统投入工况下，对 裙房机电系统进行共用资源的合理分 配、系统平衡的调整。对设备之间电磁 场影响、共振及噪声叠加等进行再次调 整。（2）在全楼机电系统投入使用情况 下，对系统总线的数据通信能力和系统 的可靠性、容错性、可维护性进行整体 的校核和优化。五、试运行各阶段机电联合调试完成后，应进行工程试运行，以检验建筑物使用效 果。试运行由业主方组织，施工总承包协调配合，所有相关专业承包商应参加 试运行，物业管理公司人员应参加试运行。1、本工程试运行基本要求1.1、模拟建筑物正常运转时的人流、物流等工作状况，检验各机电系统和 各建筑配套设施协调运行能力，通过试运行使建筑物处于最佳的均

9、衡工作状 态。1.1.1、建筑物各系统按建筑物日常工作状况要求投入使用，并持续运行。 对建筑物在正常工作日、节假日等不同工作状况下的运行情况进行模拟检查。1.1.2、检验建筑物各系统共同运行时的相互影响，对各种办公、商业设备 投入正常工作时各设备房间的系统运行情况进行调节。1.1.3、检验建筑物各系统运行时对共用资源的合理分配。对建筑物水、 电、气以及通信等资源在设计基础上进行调节，保证各系统正常运转。1.2、检验建筑物机电系统的智能控制系统运行状况。1.2.1、检查楼控中心对各机电系统的控制和监控的有效性，对各机电系统 在自控情况下的工作状况进行调试，使各系统达到设计要求的工况；1.2.2、

10、将业主要求的设备工作时间表输入控制系统，检查各系统满足时间 表的运行状况。1.2.3、检查各系统共同运行时，数控系统的设备综合管理能力。1.3、模拟各种极端状况下的工况，检验建筑物各系统承受负荷的能力。对 系统在突发情况下的反应进行模拟检查，检验系统承受风险的能力。1.3.1、各机电设备共同投入使用，检验电气系统在最大可能负荷下的运行 能力。1.3.2、各用水设备共同投入使用，检验给排水系统在最大可能负荷下的运 行能力。1.3.3、模拟建筑物各系统发生故障时，对本系统和其他系统的影响，备用 设备的投入运行情况，应急措施的运行情况。1.3.4、模拟发生突发性停电停水时，各机电系统的应急反应，检验

11、 UPS 电 源的工作状况和柴油发电机组的自动投入运行状况。恢复供电时各机电系统的 自复投入情况，不得发生不应自复投入的设备在恢复供电后自动投入的情况， 反之亦然。2、试运行流程图3、其他注意事项3.1、由于本工程分段完工，特别是在裙楼商业有小业主租户提前装修期 间，要进行工程试运行，以检验工程各项功能是否满足需要。3.2、试运行期间，施工总承包将制订工地内物业管理与施工管理关系处理 的专项方案，做好物流分流、场地分隔等工作（分隔方案见总平面图）。3.3、塔楼试运行时将设置单独的进出通道，保证人车的通行。与物业部门 共同制订安保制度，对所有进入试运行区域的施工人员进行挂牌管理。3.4、与物业部

12、门共同制订试运行应急预案，发生紧急事故时，各单位必须 无条件按照应急预案执行，不得因单位自身利益而不执行应急措施。3.5、施工总承包应与物业部门共同进行保安系统演习，以保证当有事故发 生时，系统能发挥应的作用。3.6、施工总承包应与相关单位共同进行火灾报警演习，以保证在试运行阶 段工地内物业管理与施工管理在发生火灾时能协调一致。3.7、对于试运行中出现的故障，各专业负责单位应在第一时间内负责修 复。各种易耗品发生损坏各专业负责单位也应在第一时间更换。由此产生的费 用由业主、物业与总包组织相关单位进行判定，由责任方负责承担。 六、培训考虑本工程裙房提前验收的要求，正式物业管理将分为分塔楼及裙房两

13、个 阶段进行,施工总承包方将组织各分包和供应商每阶段进行两次正式培训课程。施工总承包方将协调供应商和相关专业承包商选派熟悉所供应设备各种性 能且工作经验丰富，具有一定资格的技术人员在现场做技术指导，进行机电设 备、设施及系统等的操作和维护的培训，以确保业主的工作人员和物业管理人 员在工程投入使用后能独立进行必要的设备和系统操作、维护和故障排除。在 培训前将编制培训计划和培训大纲。并在接受培训前 1 个月提交业主（或物业 管理人员）认可，还将培训前提供培训教材。组织各专业分包单位拟定一份包含操作和维修保养程序的用户使用及维 修手册供业主工作人员和物业管理人员使用。并将以 BIM 竣工信息模型为依

14、 托制作立体的用户使用说明书，将模型中相关的信息进行集成。培训教材将提供解释有关设计资料、文件、图纸、模型、设备内部透视资 料等并附 DVD 光盘录像及其他需要的培训教材文件，以便使学员对整套系统各 个方面能熟练掌握。对物业管理人员进行 BIM 竣工模型使用和维护的培训，提高物业人员对 BIM 竣工模型的掌握和使用熟练程度，在建筑物的寿命周期内，应继续对竣工 模型进行维护，将运营中产生的新信息输入到模型中，保证模型的数据丰富和 及时响应。七、维修保修保修期自业主签发工程整体竣工证书之日起算。施工总承包方负责统筹、指挥和安排各施工队的其它分包及专业单位的保 修工作。对提前交付使用的机组设备提供保

15、修服务，自业主签发交付接收证书之日 起算保修期。如发生工程缺陷和设备故障，承包商在收到业主（或物业管理人员）的维 修要求后，将在 24 小时内响应业主（或物业管理人员）的维修要求，如需现场 服务，将在 48 小时内派技术人员至业主（或物业管理人员）现场进行检查维 修。保修期内如设备出现是属于承包商原因的缺陷和故障（即除了业主（或物 业管理人员）使用不当造成的损失），承包商将无偿修理以及免费提供备件及易 损件，如设备重复出现同样的问题，无法彻底解决或是属于设备先天不足的质 量问题，承包商将负责解决包括退换。在 BIM 竣工模型基础上制作建筑物的维护计划，合理安排日常操作、巡视 和维修的时间、路线，对设备的运行使用情况进行动态评估，确定大修或更换 的时间。