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1、锦汇花园营销策划书概要锦汇花园园已进入入销售前前期准备备阶段,为了保保证销售售工作系系统有序序的进行行,保证销销售进度度,本方案案在对锦锦汇花园园市场情情况进行行缜密调调查的基基础上，对对项目机机会与问问题进行行了审慎慎分析,对市场场营销策策略进行行了周密密设计对对行动方方案进行行了详细细规划，使使锦汇花花园的特特性更加加突出，以以合理的的价格，有有效销售售手段早早日完成成销售任任务，达达到销售售目标。第一部分分：项目目市场状状况分析析:本部分重重点： 项目特性性：项目目自身在在建筑、规规划、物物业服务务方面的的现状及及特点。 项目区域域环境特特性：项项目在区区位、交交通、街街区、配配套环境境
2、方面的的特点；项目区区域发展展趋势。 项目区域域市场行行情分析析：项目目区域竞竞争住宅宅项目开开发现状状及情况况预测；其它区区域住宅宅开发特特点；成成都市场场小高层层电梯公公寓市场场开发现现状及特特点；项项目的市市场形势势。1、项目目特性分分析:（1）项项目建筑筑规模:本项目占占地722亩（含含代征地地），总总建筑面面积约为为962200MM2,全部为为九跃十十层的小小高层电电梯公寓寓。（2）项项目建筑筑布局及及结构：整个小区区以九跃跃十层的的小高层层电梯公公寓采用用合围式式分布，楼楼间以错错开联体体式方式式形成了了四个组组团，所所有建筑筑主体均均为九跃跃十层框框架式电电梯公寓寓，每个个单元为
3、为一梯四四户点式式布局，共共二十个个单元。在在项目东东南角独独立修建建一幢七七层框架架式综合合楼。小区中央央为约550000M2的中央央花园，中中央花园园分为中中央绿地地及休闲闲区域两两部分。拟拟在中央央绿地中中修建顶顶部封闭闭的欧式式回廊，中中央绿地地周围设设有若干干铁花坐坐椅供住住户休憩憩所用。中中央花园园另一部部分为景景观式水水景。小区东面面有一个个幼稚园园与小区区之间用用围墙隔隔开。在在小区东东面、北北面和西西面围墙墙内侧用用土抬高高后栽植植高大乔乔木，营营造小区区独立空空间。各各楼群与与中央花花园之间间有用彩彩色广场场砖铺地地，约33米宽的的人行道道连接，道道路旁草草坪上安安置草坪坪
4、灯。（3）装装修和设设备：室内墙面面、地面面均不进进行二次次装修，一一能降低低房屋成成本，增增大市场场竞争力力；二能能更好地地避免消消费者自自己二次次装修所所造成的的浪费。整整个室内内地面做做好防水水层，水水泥砂浆浆找平，墙墙面水泥泥砂浆找找平、刮刮腻子，所所有电路路线、通通讯线、光光纤电视视线路网网络布线线暗敷到到位。客厅设计计一离地地约300cm，采采用外挑挑落地式式景观窗窗，内为为高约660CMM的不锈锈钢雕花花栏杆，落落地窗中中央设有有推拉窗窗，两边边封闭，外外置约330公分分宽的花花台。景景观窗外外挑约660cmm，在其其下部外外墙处安安置空调调机室外外机位，预预留空调调孔及插插座。
5、厨房不装装修，预预留厨柜柜、排油油烟机及及厨用电电器位置置，安排排好上、下下水位置置。卫生生间不装装修，预预留卫浴浴洁具上上下管位位及用电电插座，公公用卫生生间留出出淋浴房房位置，在在室内考考虑预留留冰箱和和洗衣机机位置。每个单元元设有一一部高速速电梯，电电梯间及及楼梯间间安装消消防设备备及保安安设施。每每户预埋埋光纤接接口，客客厅和主主卧室各各一个；电话接接口，客客厅及各各卧室各各一个；网络专专线接口口主卧室室和书房房各一个个；室内内紧急报报警按钮钮一个。水水、电、气气费远程程收取系系统。（4）项项目配套套状况：小区内设设有儿童童娱乐场场所两至至三组，在在小区东东南面临临街处规规划有一一个大
6、型型音乐广广场，紧紧临主入入口两个个单元一一至二层层部分为为物管用用房，设设有安全全监控室室、音讯讯室、物物管办公公室、维维修处办办公室、家家政服务务中心、业业主委员员会联络络处、医医疗中心心等。小区所有有楼群均均为一层层架空，下下设停车车场和自自行车库库，另外外还有部部分露天天停车位位，实行行刷卡式式智能管管理。（5）物物业管理理状况：建议小区区物业管管理由经经过专业业培训的的专人进进行管理理，实施施关怀式式星级服服务，通通过物业业服务营营造出独独特的社社区文化化。物业业管理在在本项目目中将从从项目建建设开始始便参与与进行，在在建设销销售及完完工后均均全方位位地进行行体现。合合同文本本在销售
7、售开始前前就基本本拟定，在在销售及及建设中中广泛地地征求购购买客户户的意见见，在实实施中逐逐步完善善。物业业管理收收费暂定定为不超超过1元/M2，根据据实际情情况进行行调整。机动车室室内停车车位可以以出租也也可出售售；室外外停车位位以出租租为主。2、区域域环境特特性分析析：（1） 区域性质质：本区域位位于成都都西北方方，属于于市区边边缘的新新兴居住住区，位位于“温-郫-都”绿色生生态圈区区域内。区区域内主主要为居居住和餐餐饮娱乐乐场所，无无大型厂厂矿企业业。（2） 位置特性性：项目旁多多为前几几年修建建的拆迁迁房和当当地农民民的民居居，整个个区域内内居住档档次不高高。九八八年以来来开发了了一些
8、中中档的住住宅小区区如“锦城苑苑”、“金房苑苑”、“金都花花园”等，使使羊西线线一带的的居住档档次有一一定提高高。（3） 交通及人人流：该地段与与二环路路羊西线线主干道道相邻，52路、22路、59路、54路公交车从此区域内经过，交通方便，到市区及其它地方均十分便利。二环路及羊西线车流及人流量均比较大，但因本项目不在主干道旁，所处地理位置比较优越，适于居家。（4） 周边街区区环境：西门地处处“温-郫-都”国家级级生态示示范区，具具有得天天独厚的的自然优优势，虽虽然开发发较晚，相相对区位位较双楠楠-菊乐片片区远，然然而在配配套上已已经较为为完善，教教育、医医疗卫生生，金融融，购物物，娱乐乐场所一一
9、应俱全全，加之之道路形形成较早早，交通通比较便便利。这这一切对对本区域域内即将将开发的的各项目目十分有有利。区域内居居住人口口来源较较为复杂杂，但大大致可分分为三类类：一是是本区原原有居民民；二是是外来务务工人员员；三是是购买商商品房后后迁入者者。本区域内内原有居居民一部部分由于于住宅用用地被占占，已迁迁入拆迁迁安置房房，另外外一部分分房屋尚尚未拆迁迁，尚留留居于原原来农居居中，这这部分居居民文化化层次较较低。外来务工工人员主主要居住住尚未拆拆迁民房房中，也也有部分分租拆迁迁安置房房或其它它居民购购买的安安置房居居住，这这部分居居民文化化层次不不均等，有有高有低低，但整整体素质质也偏低低。迁入
10、户中中入住拆拆迁房的的大部分分为其它它被征地地地区迁迁入的居居民，部部分为原原城中区区居民，部部分为农农民，整整体素质质及文化化层次差差别较大大。另外一部部分迁入入户为购购买商品品房后迁迁入的。其其中有私私营企业业业主、退退休返乡乡者、收收入较高高的白领领阶层、经经商的个个体户，还还有部分分为单位位购房后后分配到到住房的的干部、职职工。总体来看看，区域域内人员员结构较较为复杂杂，但存存在一种种趋势，即即档次高高、环境境较好的的住宅小小区居民民整体文文化层次次及个体体素质较较高，而而拆迁房房、安居居房、民民居的居居住人员员整体素素质虽然然参差不不齐，但但总体偏偏低。所所以，在在项目开开发中一一定
11、要着着重塑造造较高的的社区文文化环境境，创造造较好的的社区居居住环境境，这样样才能使使小区的的整体档档次得以以提升，使使小区的的目标消消费群指指向更为为明确。（5） 项目区域域发展趋趋势：在整个项项目区域域内已具具备了开开发商业业住宅的的条件，加加之沿羊羊西线已已形成居居住规模模，渐渐渐成为成成都市居居民居家家置业的的理想地地段之一一，为项项目开发发创造了了良好的的条件。其其次，羊羊西线及及周边一一些中高高档住宅宅小区的的成功开开发提升升了该地地段的价价值，对对项目档档次的定定位与房房屋价格格的操作作比较有有利。第第三，整整个成都都市房市市二次置置业者的的人数已已经占总总购房人人数的很很大比例
12、例，这为为项目的的定位提提供了可可靠的保保障。另另外，区区域内即即将竣工工的项目目基本为为中、高高档，这这样为区区域内高高尚住宅宅小区群群的形成成起到了了促进的的作用。（6）区区域内生生活配套套现状：项目区域域内有金金牛区人人民医院院、成都都市三医医院城西西分院、省省妇幼保保健院，成成都市脑脑外伤急急救中心心；教育育场所有有成都二二十中、茶茶店子小小学分校校、十八八中分校校等；并并距成都都市奥林林匹克休休育中心心也不远远。整个个项目区区域内配配套设施施已能满满足小区区居民教教育、卫卫生保健健的需求求。该区域内内商业网网点发达达，购物物场所有有华联商商厦、三三友百货货、互惠惠超市等等较大的的百货
13、商商店，小小区还规规划有小小型超市市。娱乐乐场所有有太阳影影城、清清溪假日日城等休休闲场所所。餐饮饮店更是是满布羊羊西线，在在区域内内还设有有菜市。以以上配套套加上小小区本身身建设的的会馆、健健身房、桑桑拿房等等设施完完全能够够满足小小区生活活、娱乐乐需要。3、区域域市场行行情分析析：（1）、项项目所在在地段行行情分析析项目所在在地段多多为拆迁迁安置房房，平均均售价在在14000-115000元/M2，空置置房较多多，如攀攀钢苑、内内、外化化成小区区等。现现阶段无无大规模模的拆迁迁安置房房进行修修建，只只有由中中房集团团修建的的占地约约6000亩的经经济适用用房战旗旗小区正正在修建建中，起起价
14、为116000元/M2。在现现阶段项项目所在在区域有有多个中中高档住住宅小区区同时开开始进行行开发，具具体项目目情况如如下表：项目名称称套型面积积（平方方米）单位销售售价格（元元/平方米米）金房苑131-2266电梯29900-33770多层层27330-330000锦城苑104-2700多层23350-28000懋园124-2333.555多层34480-36000电梯梯40000起价价明苑136-1644多层25500-27000景溪园158-2300多层框架架27660-332800金都花园园140-2333电梯26630-31550高层层26330-337800三和花园园104-270
15、0多层19998-24000格林花园园120-350022800-31100香榭名苑苑120-220018988-19999区域内多多层砖混混住宅平平均售价价在24400元元/M2左右，电电梯公寓寓约在225000元/ MM2，销售售均较为为平缓。（2） 、项目所所在地段段的行情情预测项目所在在地段的的住宅开开发在今今、明两两年将达达到一个个高峰，项项目建设设期内同同档次住住宅的竞竞争将会会十分激激烈，价价格、环环境、配配套、物物业服务务等都将将成为影影响竞争争的因素素。（3） 、其它同同类地段段行情分分析与本项目目地段相相当的地地段主要要有大石石西路、双双楠-菊乐片片区、九九里片区区。大石西路路基本未未进行开开发，已已开发的的名景园园为全装装修，售售价在330800元/M2以上。双双楠-菊乐片片区多层层住宅售售价在224000元/M2左右，小小高层电电梯公寓寓预计均均价在225000元/M2以上。九九里片区区多层商商品住宅宅均价均均在21100元元/M2左右，小小高层电电梯公寓寓均价预预计在224000元/M2左右。在今、明明两年这这些地段段的开发发达到高高峰，由由于各地地段开发发基本同同步进行行，所以以市场竞竞争将十十分激烈烈，同时时市场营营销工作作的开展展也将会会成为各各开发商商的重要要工作之之一。（4） 同类物业
