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1、房地产业税务稽查流程及主要方法查看正文 房地产业税务稽查流程及主要方法（一）收入方面 1、预售房款未按规定预缴税款（1）将预售收入记入“其他应付款”贷方，未按照国税发200383号（2006年1月1日后为国税发200631号文）文件的规定将预售收入乘以15%利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。 （2）把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入。（3）混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到拖延纳税的目的。（4）采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐缴税，使国家税款不能及时
2、、足额入库。2、销售收入确认不及时（1） 对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。（2）企业将已完工的产品出租或是自用，不按规定做视同销售行为的收入确认，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业。3、隐瞒收入，收入计算不准确（1）虚开发票，实现“双偷”开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现“双偷”。（2）低价开票，少计收入房地产开发企业在销售房屋开票时，不按实际销售价格开具发票，而是低于实际价格开票入账，另一部分
3、房价款开自制收据不入账，以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。（3）提供虚假或不完整的销售面积销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。（4）以收抵支以商品房抵付施工单位工程款。 房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入，偷逃企业所得税的目的。 以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款
4、。 房地产开发企业没有钱还款(银根收紧以后更甚)，就用一部分房地产抵付借款，往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税，甚至隐瞒销售。这种手法多发生在小型开发商和承包工程的个人身上。他们的开发资金不足，往往向银行贷款，向民间个人借款或拖欠承建人工程款。以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产等等。 以完工房地产抵付职工奖励支出。 近几年房地产开发企业经济效益较好，企业职工收入可观，特别是中层以上人员收入更高，个别企业以应支付职工奖金的多少确定不同的价格由个人进行销售，其差额作为收入的发放，从而少缴了营业税、所得税、个人所得税等。 以完工房地产抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支
5、出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项，双方都少缴了税款。房地产企业在拆迁环节为避免大量的现金流出，同拆迁户达成协议，用购房价格上的让利抵顶拆迁赔偿款。（5）收取价外费用不计收入不少开发商在售房后，以各种理由收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，形成帐外循环。 （6）内部预售再转售，转移利润。 一般情况下，
6、房地产销售在开盘初期销售价格较低，随着时间的推移，销售价格逐步提高。有的企业利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价名义上是订购人收取，实际上转入了企业账外收入。由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动，上述利润转移现象具有很大的隐蔽性，对其价格的重新核定难以寻找依据。（7）收取广告管理费、房租收入未按规定纳税。由于房地产项目开发周期较长，往往有让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，这些收入都未计入企业所得税应税收入申报纳税。（8）利用关联方交易进行利润转移。
7、目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目亏损或微利。将开发的商品房低价卖给股东、关系单位、或关系人。（9）因施工方延误工期等原因收取的罚款收入直接抵减应付工程款。（10）挂靠企业开发，不申报纳税一些个体经营者或单位为了获得房地产开发资格，往往采取挂靠某个房地产开发企业，上交一定管理费的方法开发房地产。他们既不合并作账，也不单独申报纳税。这类开发商偷逃税的手法靠“三快”：一是组建快；二是运作快；三是解散快，造成漏征漏管。4、假代建、真开发这种偷税方式多以土地所
8、有方的名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。双方均发生了纳税义务，一方为销售不动产，另一方为转让无形资产。对假代建的检查要以合同协议为主，严格执行代建的四个条件即：（1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（3）与委托方事前签订委托代建合同；（4）不以受托方的名义办理工程结算。（二）成本费用方面1、利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。（1）不合规发票是房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题。如会议费、出国
9、考察费、差旅费、场地租金、水电费等。（2）取得的拆迁补偿费支付凭证一部分不符合规定。如企业单位开具行政事业单位发票；村委会开具农、林、牧发票；资金往来发票、商场购买的收据，个人开具的白条等。（3）额外摊派乱列支。房地产开发企业的成本当中经常会出现被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派一定的费用，收取这些费用大多使用银钱收据，并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具。2、利用成本核算特点虚增成本目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取
10、得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。 3、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本43万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。 4、超标准列支费用 利息支出问题未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造
11、成纳税滞后。 高利率融资存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。 5、成本费用重复入帐。企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。（1）企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。（2）企业将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支。6、虚假列支成本费用（1）旧城改造土地出让金优惠列入成本房地产开发项目如属于旧城
12、改造，该项目在土地出让金方面是有一定优惠的，而且这种优惠幅度是很大，具体的操作模式是开发公司先全额上缴土地出让金，然后地方财政再按一定的比例返还，然而有的开发公司在上缴土地出让金时记入开发成本，在取得返还款项时并不冲减成本，造成企业虚增成本。 （2）人为加大期间费用问题比较严重。例如：大额或巨额送礼费用的发票内容开具办公用品、劳保用品等；虚增职工人数，提高税前扣除工资限额；采取非法手段获取发票或取得与本企业无关的各种票据在期间费用中列支等等。（3）预付款大大超过合同价款除了改变原设计规模，增加楼层面积等正常因素外，有的企业付款后以现金取走；有的利用同属一集团的关系，预付款与往来款混同，而建筑公
13、司又归地税管征，难以查证；有的企业干脆直接领取现金作为预付工程款的原始凭证。（4）利用建筑安装发票监管不严密的漏洞，虚列土建安装工程成本 由于税源紧张，少数地方把建筑业发票作为“引税”的主要工具，实行由税务征收管理部门或发票管理部门代开发票，只要缴纳营业税及其附加便可开具，有的是以房地产公司名义直接开具，有的是以虚构的建安企业名义开具。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付3.3%的营业税及附加,便可偷逃33%的企业所得税和个人所得税重点要检查开发成本中由税务机关代开发票建安业务是否真实。（5）关系单位虚开发票，虚增企业成本房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装
14、、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。 7、利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润房地产企业“婆婆”多，企业规费负担重，问题相对集中，大到政府部门、行业协会，小到街道居委会，形成文件明确规定的收费就有上百个，如，土地出让金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费，水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。 从房地产业项目开发管理审批流程可以看出，各行政管理部门之间的工作衔接得相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳手续，下一个环节的管理部门就不会再办下去，房地产开发项目就会中断。因此，正常情况下，房地产开发企业不可能存在拖欠规费问题，但实际情况并非如此，房地产开发企业大都存在预提各项规费数额大，有的配套工程已经完工验收之后也不及时结转工程成本，而是长期挂账，滚动使用，形成的原因主要有几方面：一是政府各部门已经清理不再收取的费用，开发企业照样计提挂账。
