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1、文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 房地产开发与经营结课论文隆安富阳花园调查报告专业：工程管理姓名：赵孟远学号：B09080215班级：B090803指导老师：何建新 / 隆安富阳花园调查报告一、洛阳房地产发展状况 2000年前，洛阳地产开发市场以本地开发商为主，其中，中国房地产开发公司、洛阳房地产开发公司等为代表的国有房企，与中泰公司为代表的少数本土民营房企，为洛阳楼市的中坚力量。2000年后，随着御博、泉舜、顺驰、建业等外地房企的进驻，给洛阳楼市注入了新鲜血液。2006年前后，恒大大手笔在洛拿地，打开了一线地产大鳄进军洛阳的大门。随后，万达、宝龙、正大、升龙、住总等国内知名房企
2、也陆续进入洛阳。据不完全统计，目前洛阳市约有600余家房地产企业，其中外来房地产企业有五六十家，其销售额已占市场总额的六成多。洛阳市某地产联盟的负责人说，万科是国内最大的住宅开发企业，万科布局中原后，将有更多的地产大鳄跟进。宏观调控下，国内一线品牌的地产大鳄，在一线城市的发展空间正在紧缩，地产大鳄转战二、三线城市，已成大趋势。而作为人口大省与农业大省的河南，其城镇率不到50%，房地产市场的发展潜力仍很大。再加上中原经济区规划（20122020年）已获得国务院正式批复，这也将吸引更多一线城市的地产大鳄布局中原。“洛阳拥有优越的资源与快速发展的经济，会成为地产大鳄进驻中原的必争之地。”业内人士说，
3、洛阳市地处中原腹地，不仅四季分明、气候宜人，且水资源丰富，与郑州等城市相比，洛阳更宜居。另外，作为国务院首批公布的历史文化名城和著名古都，洛阳拥有厚重的历史文化底蕴和丰富的旅游资源，随着经济社会的发展，洛阳的文化内涵将会更多地被置业者所重视。 该负责人表示，随着地产大鳄加速进入洛阳，本土房地产企业将加快优胜劣汰的重组过程，部分实力不济的中小型房地产企业将被迫转型或退市。目前我市本土房企除少数实力相对较强外，大部分是中小型企业，综合实力普遍较弱，2/3以上的本土房企多处于休眠期，无项目可做。面对竞争日益激烈的市场环境，本土房企该如何发展呢？业内人士建议，本地一些中小型房地产企业，在开发项目时可抱
4、团打造联合体，参与大项目竞争，提高品牌知名度；或者尝试与计划进驻洛阳的外地开发商“联姻”，增强自己的实力。另外，可以根据不同的目标客户群“量体裁衣”。如选择规模小、周期短的特色项目，这些项目一般是大开发商因成本、品牌等原因不愿意参与的，还有较大市场空间；或者可以进入竞争相对不激烈的县城，寻求发力点。二、 洛阳隆安富阳花园楼盘的调查报告1、楼盘基本信息： 隆安富阳国际花园位于洛阳新区，是由河南隆安房地产开发有限公司倾力打造的高档住宅小区，总投资约10亿元人民币，用地面积约90亩，规划总建筑面积约25万。 隆安富阳国际花园位于泉舜财富中心正南，市政府中轴线。市政府隆安龙门站一条线上关林大道长兴街交
5、叉口，毗邻景观大湖。占地面积:60000平方米建筑面积:250000平方米开工时间:2010-10-01竣工时间:2012-12-01物业管理附加信息:物业费信息暂未确定，预计1.20元/平方米月开发商:河南隆安房地产开发有限公司投资商:河南隆安房地产开发有限公司物业管理公司:洛阳市星河物业管理公司工程进度:项目全面封顶(2012-12-03)产权年限:70年户 数:总户数1764户 当期户数1764户2、楼盘销售信息物业类别：住宅项目特色：国际化社区建筑类别板塔结合：高层装修状况：毛坯容 积 率：4.20绿 化 率：35%开盘时间2012年03月08日已开盘入住时间：2012年12月31日物
6、业费：1.20元/平方米月 物业公司：洛阳市星河物业管理公司开发商：河南隆安房地产开发有限公司预售许可证：洛房商预字第Y12-112号售楼地址：洛龙区兴洛东街与关林路交叉口南50米物业地址：洛龙区兴洛东街与关林路交叉口东南交通状况：38路到“关林路兴洛东街口西”下车即到隆安富阳国际花园：房价均价5280元/平方米3、 房价走势记录时间最高价均价最低价隆安富阳国际花园价格描述2012-12-03 5280元/平方米 2012-11-13 5280元/平方米 2012-11-01 5280元/平方米 2012-07-12 5280元/平方米 全款93折，按揭95折2012-06-13 5200元/
7、平方米 全款92折，按揭94折4、 开盘详情开盘时间开盘详情2012-03-081#2#3#5#6#7#8#楼5、 与洛阳其它楼盘价格对比洛阳升龙广场近期价格走势简述记录时间起价均价价格描述2012-12-125688元认筹享开盘一口价5688元/平2012-08-215800元B区D座5800元/平左右2012-08-065800元A区6700元/平,写字楼7500元/平洛阳恒大绿洲近期价格走势简述记录时间起价均价价格描述2012-12-12一房一价2012-11-084852元4852元/平起2012-03-305500元2012-03-015600元2011-08-245500元均价55
8、00元/平米2011-04-225800元均价5800元/平米2010-11-034908元2010-10-284754元2010-10-204847元2010-10-175118元2010-10-154860元2010-10-134781元2010-10-084733元2010-09-304716元2010-09-074631元2010-08-074430元2010-07-234090元2010-07-063980元2010-05-153780元三、 洛阳市房地产价格走势分析 要对洛阳市整体房价进行理性分析，就要结合国家大的“宏观”环境和洛阳小的“微观”环境来综合考虑。 从国家政策上来说，当
9、前金融危机的影响不可不提，中国政府面对这场史无前例的金融危机，做出了积极应对的策略，最重要的举措就是扩大内需，实施积极的财政政策，在前不久出台的十条拉动内需的措施中，扩大保障性住房建设位列之首，可以预见，在之后的一段时间，房地产商融资环境将有所改善，融资渠道也会有所拓宽，一些中小房地产企业也会在喘息之后，开始试探性地做一些力所能及的项目，但我们也有理由相信在经历了阵痛之后，房地产商们在项目投资上比以往更加的谨慎和理性。 再从洛阳的小环境上来分析，在2006年和2007年，洛阳市房地产销量大幅度增长，使洛阳市房地产消费出现“凸现”现象,但到2008年，洛阳市房地产投资开发速度明显趋缓，据洛阳市房
10、管局市场处统计，上半年洛阳市房地产开发完成投资37.8亿元，同比增长29%，施工面积1105.04万平方米，同比增长18%，其中新开工面积393.1万平方米，同比增长5。这也是那段时间国家大幅度提高存款准备金率，加强房地产贷款管理的结果。现在国家的政策倾向明显发生了改变，那么对房地产的影响又会呈现出怎样的趋势呢？虽然说从政策出台到实质效果的显现需要一段时间，但总体上还是能未雨绸缪，探寻出洛阳商品房价格走势的蛛丝马迹。 2008年上半年洛阳市房地产销售面积157.86万平方米，同比下降19.7%，销售额38.02亿元，同比下降5.8%。其中新建商品房销售面积116.62万平方米，同比下降26.2
11、%，销售额34.16亿元，同比下降8.5%。房地产投资增长而且销售面积下降，按照市场供求关系理论，价格应该高开低走，但实际情况又是什么样呢？据统计上半年洛阳市商品房销售平均价格每平方米3892.78元，同比增长25%;新建商品房住宅类每平方米2807.21元，同比增长30%；新建商品房非住宅类每平方米4978.35元，同比增长22.8%。这样就形成了一个悖论，对这种悖论的解释直接影响到价格趋势的分析。 从发展阶段上讲，洛阳的房地产经过多年的积累和发展，已从满足基本住房需求进入到满足市场消费潜力阶段，而且随着洛南新区建设速度加快，以及洛阳人均可支配收入的大幅度增长，洛阳房价似乎找不到不涨的理由，
12、但考虑问题必须因时就势，时移世易，洛阳房地产渡过05年黄金时期以后，商品房的空置率就有上升趋势，形成了08年洛阳市住房分布结构总体上中高档、大户型商品房为主，中小户型普通商品房和经济适用房供应量偏少的明显布局，而且，一段时间的高速增长后，外地人来洛阳购房数量下降明显，据统计，今年上半年，外地人来洛购房3126套，比上年同期下降了33.6%；农民来洛购房2075套，比上年同期下降了22.2%，所有这些因素，造成购房刚性需求减弱，抑制房价的增长。 另外，我们可以看到上半年整个房地产界面临的一个巨大压力，那就是土地成本、建材价格、人力成本的大幅飙升使房地产在价格上始终绷紧了一个价格底线，在降价问题上
13、始终避重就轻，犹抱琵琶半遮面，但最近一段时间，石油、钢才、水泥价格有了大幅度降低，房地产商们在这一方面面临的压力就小了很多，而且还有一个最大的背景因素，那就是国家将在未来三年投资9000亿元（其中在2009年，保守估计国家财政至少将投资400亿元），用于保障性住房建设，其中大体规划是廉租房3年增加200万套，经济适用房3年400万套，城市棚户区改造100万户，简单地通过以上几组数据，就可以知道未来几年国家在住房建设上的投入力度之大，地方政府在制定政策时，肯定会谙合国家的政策已得到资金上的有力支持，所有这些因素不可能不对商品房价格形成冲击。 综合以上方面的特点，我们认为洛阳房地产价格将会在以后一段时间呈现出平稳中略有下降的趋势。
