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1、目录第一章 市场篇1 张家港简简介2 地理位置置3 港口经济济4 城市发展展趋向5 市场篇总总结第二章 项目篇1 项目介绍绍2 现有酒店店经营分分析3 SWOTT分析第三章 定位篇1 项目总体体定位2 客户定位位3 产品定位位4 价格定位位第四章 产品建议议篇1 项目产品品建议2 装修标准准建议第五章 市场推广广篇1 推广思路路2 执行部分分3 公关策划划部分第六章 销售篇1 销售策略略2 投资分析析3 运营分析析4 销售计划划建议第一章 市场篇1、张家家港简介介 城市性质质。张家家港是现现代化滨滨江港口口工业城城市。 城市定位位。长三三角地区区重要的的制造业业基地、江江苏省重重要的滨滨江工业
2、业基地、苏苏锡常都都市圈内内重要的的保税物物流中心心。 市域空间间规划。规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。“一城”指张家家港作为为高度城城市化地地区，呈呈现整体体发展的的空间结结构特征征，整个个张家港港就是一一个城市市。“双核”指杨舍舍城区和和金港城城区，是是市域内内主要的的居住和和公共服服务中心心。“五片”指杨舍舍城区、金金港城区区和锦丰丰片区、塘塘桥片区区、乐余余片区。规划至220200年，市市域总人人口1669万，其其中城市市人口1142万万人（含含外来人人口800万），城城市化水水平844%，市市域城镇镇建设用用地控制制在1771平方方公里。2、地理理位置 张张家港市市位于中中国
3、“黄金水水道”长江江下游南南岸江苏苏省境内内， 处处于中国国沿江及及沿海两两大经济济带的交交汇处，上上海、南南京、苏苏州、无无锡等大大中城市市环列四四周，距距上海998公里里、苏州州58公公里、无无锡400公里、常常州700公里、南南通300公里、南南京2000公里里，距上上海虹桥桥机场998公里里，上海海浦东机机场1550公里里，南京京禄口机机场2000公里里。全市总面面积9999平方方公里，人人口855万。由由于其独独特的地地理位置置和成熟熟的交通通基础建建设，面面对上海海经济圈圈和海外外出口经经济的工工业建设设，使其其成为了了一个新新兴的港港口工业业城市。3、港口口经济张家港市市境内有有
4、长江沿沿线得天天独厚的的天然国国际商港港-张张家港港港，长江江岸线达达60多多公里，其其中可建建万吨级级以上泊泊位的深深水岸线线达333公里。张张家港港港深,水水贴岸、不不冻不淤淤、安全全避风、常常年作业业。现有有万吨级级以上泊泊位333个， 20004年完完成货物物吞吐量量63997.88万吨，其其中集装装箱运量量32.8万标标箱,分分别增长长41.8%和和32.6%。同同世界上上1400多个国国家和地地区有货货运往来来，我国国最重要要的出口口港之一一。20044年，批批办三资资企业2200家家，注册册外资113.22亿美元元 ，比比上年增增长111.3，到帐帐外资66.4亿亿美元，增增长6
5、.4，其其中到帐帐外资验验资数22.888亿美元元。张家家港保税税区、省省级开发发区、扬扬子江化化学工业业园和扬扬子江冶冶金工业业园注册册外资、到到帐外资资分别占占全市的的51.6和和53.8，33个镇注注册外资资超亿亿美元，22个镇实实现了翻翻番。全全市当年年共批办办投资超超千万美美元项目目82只只，注册册外资111.55亿美元元，分别别增长661%和和44.1%。出出口超千千万美元元企业达达到400家，江江苏国泰泰国际集集团出口口连续四四年位居居全省级级外贸集集团首位位。外经经合作不不断拓展展，劳务务输出总总量继续续位居苏苏州第一一，新批批海外企企业境外外投资总总额居全全省县（市市）首位位
6、。从这些数数据中可可以看到到张家港港经济发发展的步步伐，这这个良好好的大环环境是为为各个行行业的发发展奠定定了基础础，其中中也包含含了酒店店行业的的长足发发展。4、城市市发展趋趋向城市核心心区以完完善城市市功能为为主；城西组团团突出购购物公园园建设；城东组团团加快物物流园区区、专业业市场、梁梁丰生态态园和文文化中心心建设；暨阳湖建建设全面面展开；城北组团团严格控控制。整个城市市都是朝朝着建设设成为长长江三角角洲一个个富有特特色和竞竞争实力力的港口口工业城城市，一一个富有有内涵和和独特个个性的生生态园林林城市的的方向发发展。5 、市市场篇总总结1） 社会娱乐乐消费比比重逐步步加大，社社会消费费支
7、出将将迅猛增增大。2） 随着各项项商务活活动的开开展，城城市对各各项商务务设施，特特别是酒酒店需求求，有极极大的需需求。3） 同时商业业设施的的发展，城城市的规规模也会会快速发发展。4） 城市的发发展使其其居民生生活水平平的提高高，又促促进商业业，服务务的快速速发展。5） 经济的迅迅猛发展展，促进进了企业业的商贸贸往来，导导致企业业的各类类商务人人士对商商务性酒酒店的需需求增加加，为酒酒店行业业营造了了一个持持续上升升的大环环境。 本本项目为为产权式式酒店，进进入此市市场的时时机恰到到好处。第二章 项目篇1、项目目介绍 项目地理理位置酒店位于于张家港港市区商商业、文文化、娱娱乐中心心暨阳阳路，
8、座座落在全全国模范范小区东渡渡花园，紧紧靠张扬扬公路、长长途车站站、港城城车站、沪沪宁高速速，交通通便捷、地地理环境境优越；毗邻张张家港保保税区，经经济技术术开发区区、韩国国工业园园、欧洲洲精纺城城等工业业园区，三三区六园园环绕四四周。 产品概论论项目位置置： 张家港港市暨阳阳中路88号发展商： 张家家港莱福福士大酒酒店有限限公司设计单位位： 上海海爱建建建筑设计计院施工单位位： 上海国国豪企业业发展有有限公司司酒店管理理公司： 香港港莱福仕仕酒店管管理（集集团）有有限公司司占地面积积： 330822.8平平米总建筑面面积： 1333588.011平米容积率： 4.333建筑层高高： 99层总
9、高度： 48米米 周边环境境和配套套区域建筑筑形态：以多层层公房、新新房为主主，少数数别墅、花花园。绿化状况况：沙洲洲公园、园园林广场场、张家家港公园园，道路路绿化基基本以车车道绿化化隔离带带为主。道路状况况：u 东西向主主干道：暨阳路、沙沙洲路，双双向两车车道u 南北向主主干道：人民路、长长安路、港港城大道道， 双双向四车车道道路交通通都是张张家港地地区的中中心地段段和主要要工业区区域。 商业配套套（大中中型商场场、超市市、邮局局、银行行、医院院、学校校、菜场场、集市市、影院院、娱乐乐场所）u 商场：国国际购物物中心、第第一人民民商场、商商业大厦厦、第三三人民商商厦、新新风商厦厦u 医院：张
10、家港港市康乐乐医院，张张家港市市老年专专科医院院，张家家港第一一人民医医院，张张家港市市中医院院，河西西路1220号：张家港港市妇幼幼保健所所u 学校：机机关幼儿儿园（暨暨阳中路路）、东东渡艺术术幼儿园园（暨阳阳中路东东渡花园园内）城北小学学（海关关路）、暨暨阳实验验小学（云云盘路）、云云盘小学学（暨阳阳中路）、市市实验小小学（陈陈家场路路）张家港市市特殊教教育学校校 （沙沙洲东路路2477号）梁丰高中中、张家家港高中中u 影院：大大戏院（暨暨阳中路路） 世世纪天华华影城（步步行街）u 娱乐场所所：多个个酒吧及及娱乐总总会集中中于（沙沙洲中路路西段），步步行街购购物娱乐乐中心小结：1) 从地理
11、位位置看：项目所所在位置置优越，闹闹中取静静；十分分适合酒酒店的经经营；2) 从周边配配套看：项目的的周边配配套完善善，产品品的自身身价值较较高；3) 从产品本本身看：商务娱娱乐配套套齐全，符符合主要要使用群群体的要要求。2、现有有酒店经经营分析析20055年第一一季度张张家港市市酒店行行业经营营情况（单单位：万万元）第一季度度经历元元旦、春春节、元元宵节等等中国传传统节日日，本地地酒店餐餐饮市场场呈现了了较好的的趋势，但但进入三三月后餐餐饮开始始逐步下下滑，相相反客房房市场随随着商务务活动的的增加将将呈上升升趋势，张张家港市市客房收收入及平平均房价价较去年年同期都都有一定定上升，第第一季度度
12、平均房房价上升升了400元/间间.天，主主要原因因是因为为国贸、馨馨苑度假假村、沙沙洲宾馆馆等高星星级酒店店改造后后的房价价提升，拉拉动了张张家港市市整体平平均房价价的提升升。沙洲宾馆馆（四星星）景海大酒酒店（三三星）从上面的的表格中中我们不不难发现现： 酒店的营营业收入入稳步增增长，酒酒店的客客源的稳稳定增长长，证明明市场对对酒店的的需求空空间增大大； 餐饮娱乐乐的消费费支出增增大，经经营状况况良好，酒酒店行业业的发展展前景良良好；从同业的的市场分分析来看看，张家家港的酒酒店发展展前景良良好4、SWWOT 分析根据以上上市场信信息、经经济等以以及所处处的环境境和时代代特点中中，我们们可以发发
13、现现有有地块（现现有项目目）以下下优势，劣劣势，机机会点和和威胁点点；u S优势分分析A. 整个经济济业态多多元化，贸贸易频繁繁，经济济繁荣稳稳定，经经济发展展的大环环境整体体局势良良好；B. 本项目的的周边环环境和周周边设施施完备，土土地价值值高，是是高端产产品的基基础保障障；C. 港口城市市，经济济持续性性强，城城市进入入快速发发展期，商商业，服服务业和和港口贸贸易的快快速增长长带动酒酒店的整整体需求求；D. 张家港城城市发展展的趋向向是汽车车经济时时代，为为高端投投资产品品，产权权式酒店店这个产产品提供供了长期期发展的的土壤。E. 工业经济济的迅猛猛发展，促促进企业业的商贸贸频繁，对对酒
14、店的的需求在在不断上上升；F. 张家港的的大环境境除了重重视经济济的发展展还注重重文化的的发展，为为企业提提供良好好的经济济环境的的同时，提提供了人人才和社社会氛围围资源，促进商贸贸的活跃跃，企业业商贸的的活跃，也也就影响响着对酒酒店需求求的增加加；G. 良好的经经营管理理公司作作为运营营支撑；H. 产品是其其市场的的首例产产品。u W劣势分分析A. 项目的规规模不够够大，推推广资源源的成本本增加；B. 周边环境境还不够够优越。C. 配配套设施施有待进进一步完完善。O机会分分析A. 工业经济济持续发发展，企企业对商商务酒店店需求增增加，给给酒店行行业一个个长足的的发展空空间；B. 周边城市市的发展展，带动动张家港港当地消消费群体体的投资资意识；C. 张家港改改革开发发的势头头良好，促促进了经经济大环环境的稳稳步发展展，有利利于房地地产产业业的发展展，也有有利于酒酒店行业业朝着更更好的方方向发展展；u T威胁分分析A. 产权式酒酒店销售售在张家家港还是是首例，大大众的接接受程度度还不确确定；B. 市场的接接受度不不能确定定；C. 房产大势势的影响响是否辐辐射到张张家港的的投资产产品，影影响程度度的大小小还不确确定；第三章 定位篇1、项目目定位根据前二二章的描描述，我我司认为为下列定定位是较较为适合合的：为张家港港商务人人士服务务面对江浙浙投资精精英集餐饮、休休闲、娱娱乐、商商务、服
