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1、 . . . 保利花园投资分析暨经济效益评估目录页码目录17.0实施进度计划47.1有关本项目计划的说明47.2本项目装修标准47.3项目实施进度表6投资分析88.0投资构成、成本分析88.1项目基本参数与预计施工进度安排88.2项目开发价值（销售收入）108.3土地成本（政府地价和征地费用）108.4建安工程成本118.5前期费用148.6项目其它不可预见费148.7应缴纳之开发期税、费158.8红线、外市政与公建配套工程费168.9静态总投资额178.10资金筹措计划与财务费用178.9.1资金筹措178.9.2财务费用188.11物业销售有关税、费188.12本项目销售费用188.13本
2、项目所得税198.14静态开发总投资综述198.15项目全部开发总投资综述209.0可行性研究财务数据的预测和选定229.1.4小区物业管理费的收入与支出229.1.5经营税、费229.1.6土地增值税229.1.7所得税23经济效益分析2310.0项目财务收益分析2310.1项目赢利能力2410.1.1财务部收益率（FIRR）2410.1.2财务净现值（FNPV）2510.1.3资本回报率（静态）2510.1.4静态投资回收期2610.2项目的不确定性分析2810.2.1项目盈亏平衡分析2810.2.2项目敏感性分析2810.2.3概率分析2910.2风险分析30附表：31附表1：静态总投资
3、分期投放比例与资金筹措计划表31附表2：全部投资现金流量表42附表3：项目损益表44附表4：概率分析表46附图：47附图1：本项目盈亏平衡图47附图2：本项目静态开发成本构成图487.0实施进度计划本项目地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，发展商宜结合本项目市场研究调查的结论以与现时自身的经营状况，包括关于本项目开发的一些初步思路，通过与研究人员共同确定，将整个项目的发展划分为三个连续的阶段（即每两年为一个阶段，每年按4月至11月为一个计算期）。7.1有关本项目计划的说明1、根据市场研究所得结论，“保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再
4、投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。2、根据市场发展的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于实施封闭式管理。3、根据地块周围环境条件与其发展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开发阶段的具体容。4、将根据项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅按连贯的
5、开发过程（即全部开发期为6年，每个季度为一个计算期，共分24期）并不具体划分一、二、三期各开发阶段。7.2本项目装修标准基础：人工挖孔桩与砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（主要以13层配一台电梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；电梯系统：采用中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机与与必要之消防、环保设施；水、电系统：每户均配置足
6、够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制与预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD线槽。室装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价未计入本投资成本）。 / 7.3项目实施进度表项目名称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建设、施工进度、投资安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地拆迁1、征地拆迁与场地七通一平二、设计与工程勘探1.
7、规划方案设计、报建2.工程勘测、建筑模型制作3.各类施工图纸设计三、办理前期报建手续四、工程施工1、场地大开挖土方工程与基础施工2、地下室工程（25层住宅楼）3、砼框架结构土建与室基本装修4、会所与公建配套设施工程五、设备安装1.给、排水工程2.变配电与室电气工程3.消防工程4.电梯工程5.暖气工程6.煤气工程六、小区围、外配套工程外水、外电、绿化、道路、公建说明：时间单位为季度1、总工期为理论工期，未含外界因素(或施工单位、设备供应商进场、生活与临建施工、施工准备和设计修改、报建、出施工图纸、图纸会审等时间工期延误)影响.2、除二次装修、室、外环境工程，其它分项工程，如、外墙砌体与装饰、客、
8、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、煤气等分项工程可同时穿插进行施工.3、由于东北特殊气候原因,每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用该段时间进行施工准备等。资料来源：受托方研究部投资分析本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以与委托方的经营能力，基本采取按各阶段开发过程中实际取得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款的投入，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。8.0投资构成、成本分析本项目总投资的基本构成和整体建设的开发
9、投入的计划安排，是经过受托方研究部与委托方以与本项目建筑设计单位共同商讨的结果，并经过初步统计和归纳出对本开发项目的用地规模、分块发展方式，包括对各类单项开发成本的分阶段投入、物业功能要求和档次标准、小区部道路的占地面积以与公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并根据此原则，提出了分阶段发展和投资成本的分阶段投入安排建议。8.1项目基本参数与预计施工进度安排各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原则。根据委托方提交的初步土地出让协议，并且，考虑到项目开发所征用土地的地块面积巨大，委托方前阶段必须支付的费用主要包括：国有土地使用权出让金、（征地补偿款、土地综合开发费为
10、未知数，待求）和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税、费、红线外市政配套设施工程费以与销售期税、费包括银行贷款等的金额投入量过大，同时，考虑到本项目开发的物业种类，开发周期较长等原因影响。本项目投资建设计划，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分阶段发展的方式。施工进度安排包括开发计划横度图详见本报告第七部分。表8-1本项目建筑技术参数一览表序号本项目基本经济技术指标参数备注1实际可开发总占地面积120,890平方米总占地面积126,000平方米2项目可开发总建筑面积305,712平方米总可售建筑面积285,052平方米2.1多层住宅总建筑面积17,790平方米住宅总建筑面积232,002
11、平方米2.2高层住宅总建筑面积214,212平方米车位数约为500个2.3商场总建筑面积30,550平方米有经营性收益之商业场所2.4会所与公建配套设施总建筑面积15,260平方米机电设备与大厦管理用房等2.5地下室总建筑面积27,900平方米每个停车位约占地45平方米3容积率(地上总建筑面积除总占地面积)2.30总容积率2.534建筑密度(首层建筑面积除以总占地面积)29.2%按照住宅小区规划设计要求5绿地率30.0%按照一般城市规划细则要求6绿地面积36,267平方米绿化率乘以总占地面积7地上部分总建筑面积277,812平方米首层建筑面积35,245平方米7.1多层住宅部分总建筑面积17,790平方米平均以6层住宅楼为主7.2高层住宅部分总建筑面积214,212平方米平均以13层住宅楼为主7.3商场部分总建筑面积30,550平方米主题商场与特色酒楼、西餐厅7.4会所与公建配套设施总建面积(设备房、管理用房等)15,260平方米地下室一层7.5地下停车位总建筑面积与总可销售车位数22,500平方米地下设备房5,400平方米8多、高层住宅总单元户数共有住户1,814户居住人口6,349人9第1期开发总建筑面积79,132平方米学府路与工电路交界为一期
