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1、解读郑州州房地产产深圳安佳佳 220044-088-266在谈郑州州房产之之前，先先来了解解一下郑郑州，“得中原原者得天天下”，郑州州以她的的历史地地位和区区域地位位决定了了她的城城市地位位，许多多年来，郑郑州从一一个历史史文化名名城缓慢慢发展成成为一个个轻工商商贸城市市，再要要从一个个商贸城城市过渡渡到具有有一定实实力的国国际化大大都市，郑郑州已经成成为进入入或即将将进入郑郑州市场场和想进进入郑州州的众商商家必争争之地。郑州文化化底蕴深深厚，山山有雄伟伟挺拔的的石人山山，水是是翻腾的的黄河水水，地下下还有“黑色黄黄金”；吃有有黄河鲤鲤鱼、肖肖记烩面面，喝有有山楂片片泡茶，玩玩有滨河河公园。酒
2、酒文化、茶茶文化、饮饮食文化化在郑州州演绎的的炉火纯纯青。随随着国家家级的郑郑东新区区的筹建建，郑州州经济将将在100年内得得到迅速速地提高高，将给给郑州市市民生活活带来新新的活力力！要说郑州州房地产产发展，也也就是近近几年的的事，作作为一个个新兴的的地产发发展“新贵”，市场场由“买方市市场”向“卖方市市场”的转变变，消费费者由“冲动型型”向“理性型型”的转变变，经历历了化时时代的变变革。作作为房地地产开发发企业和和房地产产策划顾顾问企业业，要想想进入郑郑州市场场，得先先了解郑郑州的房房地产市市场，包包括城市市宏观经经济，房房地产发发展现状状等等，首首先从郑郑州的CCBD郑东新新区说起起。1.
3、 解读一：郑州 “CBDD”提到这样样三个在在目前中中国城市市规划中中引用最最多的英英文字母母，可能能很多人人要问，你你写郑州州房地产产市场，为为什么要要提郑州州的“CBDD”呢？很很简单，在在今后110年时时间里，郑郑州房地地产的发发展和郑郑州CBBD的发发展密不不可分。CCBD起起源于220世纪纪20年年代的美美国。她她是商业业汇聚之之处，集集中了大大量的金金融、商商贸、文文化、服服务等设设施,核核心功能能是金融融、贸易易、商务务等。从从世界范范围来看看，近年年来，随随着世界界产业结结构的调调整，此此概念在在国外已已经演绎绎的炉火火纯青，涌涌现了多多个世界界级的“CBDD”，如美美国纽约约
4、的华尔尔街、其其功能主主要是商商务谈判判场所、金金融、贸贸易、信信息、展展览、会会议、商商业、文文化、公公寓、康康乐等，并并配以现现代化的的通讯网网络与交交通设施施。我一直有有个疑问问，郑州州，是否否需要CCBD？作为一一个城市市人口在在2000多万的的中等城城市，城城市综合合实力排排名靠后后的中原原城市，到到底需不不需要CCBD？在我国国，从119933年开始始，北京京才开始始规划“CBDD”，但北北京的人人口数量量已经达达到了几几千万人人口。到到目前为为止，中中国3889个人人口在220万以以上的大大中城市市中就有有20个个城市已已经规划划了“CBDD”，城市市数量已已经超过过了美国国，大
5、到到有北京京、上海海、广州州、深圳圳这样的的大型城城市，也也有象黄黄石、襄襄樊等这这样的内内地中等等城市，有有很多城城市把她她直接定定义成为为商业中中心。作为郑州州这样一一个大型型的轻工工商贸城城市，能能称得上上CBDD的区域域只有两两个地方方，一个个是城市市的老商商业区，二二七商区区；其次次是郑东东新区。二二七商区区称其量量只能说说是郑州州市的商商业中心心，郑州州的各大大商场、超超市大多多集中在在此。而而郑东新新区的启启动，计计划用110 年年200年时间间在现市市区的东东北部即即郑州老老飞机场场地方重重新开发发面积约约50000公顷顷(占整整个新东东区的113)，设计计居住人人口为777万
6、人人的大型型商务区区。目前前的道路路、管道道等基础础建设工工作正在在紧张进进行中。从从总体上上来看，郑郑东新区区CBDD有以下下特征：一是规划划起点高高。郑东东新区远远景总体体概念规规划实行行国际征征集，通通过建设设部咨询询和推荐荐，向332家国国际上一一流的设设计单位位发出参参与郑东东新区规规划设计计的邀请请，有116家单单位在规规定时间间内提交交了设计计方案，经经过考察察和商务务谈判，选选定世界界著名建建筑设计计大师日日本黑川川纪章、法法国夏氏氏事务所所、澳大大利亚CCOX集集团、新新加坡PPWD集集团、美美SASSAKII公司和和中国城城市规划划设计院院等六家家单位参参加规划划设计竞竞争
7、，经经过国内内外专家家对征集集方案反反复评审审，修改改后的日日本黑川川纪章方方案最终终脱颖而而出，他他的方案案以其先先进的理理念和独独具魅力力的设计计获得了了专家们们的一致致好评。二是规划划概念新新颖。规规划中的的郑东新新区起步步区有两两个中心心，一个个是中央央商务区区，一个个是龙湖湖副中心心。据黑黑川先生生讲，郑郑东新区区起步区区两个中中心的设设计是把把城市中中心的“心”掏空做成了了有中心心湖和草草地的中中心公园园。按照照规划， 位于郑郑州老机机场地区区，面积积平方方公里，是是郑东新新区的核核心区和和郑州市市的商务务中心区区。它是是由两圈圈高层建建筑群组组成的环环形城市市，内环环建筑高高度米
8、，外外环建筑筑高度米米，两环环之间是是繁华、舒舒适的商商业步行行街。金金融、商商务、办办公、住住宅、旅旅游、娱娱乐、服服务、信信息和研研究等多多功能复复合的土土地利用用方式使使具有小时时城市的的功能。环环形建筑筑群的中中间是椭椭圆形的的中心公公园，由由中心湖湖、标志志性建筑筑和绿地地组成。椭椭圆形中中心公园园内布置置了国际际会展中中心、河河南省艺艺术中心心和郑州州宾馆等等标志性性建筑。国国际会展展中心由由展览中中心、会会议中心心和多功功能大厅厅组成，第第一期工工程约万平平方米。与与国际会会展中心心相连的的郑州宾宾馆高米米，呈六六棱塔状状，从地地面到米米高度为为五星级级国际宾宾馆，上上部是可可以
9、鸟瞰瞰郑州全全景和滔滔滔黄河河的旋转转餐厅、了了望台及及数字电电视发射射塔。的的中心湖湖通过运运河与副副中心的的湖泊公公园相连连接，船船舶、游游艇穿梭梭其间。高高层建筑筑林立的的环形城城市将使使成为世世界上独独具匠心心的新型型城市中中心区。据据了解，这这种设计计除了荷荷兰的阿阿姆斯特特丹有点点相近之之外，在在世界上上没有先先例。龙湖，是是整个规规划中的的点晴之之笔。规规划水域域面积约约平方方公里。根根据中原原文化关关于龙的的传说及及湖的形形态，取取名为龙龙湖。该该区域历历史上曾曾是沼泽泽地，地地势低洼洼，长年年积水，现现在大多多是鱼塘塘。龙湖湖区与流流经老城城的金水水河、熊熊耳河、七七里河、贾
10、贾鲁河、东东风渠等等形成了了一个完完整的城城市生态态水系。按按照水系系专项规规划，利利用东风风渠引入入的黄河河水、贾贾鲁河水水、丰富富的地下下水形成成龙湖。湖湖区通过过每年次的水水体循环环，其水水质可达达到国家家景观和和类标标准，湖湖区循环环排水则则用于郑郑东新区区的工业业用水及及农业灌灌溉。2. 解读二： 郑州州写字楼楼郑州的写写字楼市市场在全全国经济济好形势势的带动动下，呈呈现出平平稳、健健康的发发展态势势，在市市场上也也受到了了从未有有过的广广泛关注注。不论论买卖还还是租赁赁，咨询询及有意意向的客客户都比比前两年年明显增增多，成成交异常常活跃。买买卖市场场方面，整整体已基基本摆脱脱金融风
11、风暴带来来的负面面影响，众众多对写写字楼物物业有需需求的客客户及一一小部分分的投资资者洞察察到了商商机，陆陆续开始始购买。由由于受经经济实力力的限制制，通常常购买写写字楼用用来自用用的买家家更讲究究经济实实惠；而而手中拥拥有一定定的闲置置资金来来进行不不动产投投资的买买家则更更在乎所所购物业业在未来来的升值值潜力。一、郑州州写字楼楼消费者者市场分分析郑州写字字楼市场场的客户户大体为为三类：一类是是跨国公公司驻郑郑办事处处，另一一类是国国内大中中小型企企业（包包括郑州州本地企企业与外外地企业业），第第三类是是投资型型客户。第一类：此类客客户以拓拓展中国国市场为为主或是是已经进进在北京京、上海海、
12、广州州、深圳圳等城市市设立总总部的境境外公司司要拓展展河南市市场而设设立郑州州办事处处业务发发展和开开展日常常工作所所必须，同同时也是是为了树树立企业业良好的的形象展展示品牌牌实力与与地位，而而需要购购置写字字楼，或或是在郑郑州直接接投资的的境外公公司需要要扩大规规模。第二类：市场经经济条件件下，越越来越多多的中小小型企业业在不断断发展与与壮大，发发展到一一定时候候，企业业需要购购置一个个合适、舒舒适、体体面的办办公场所所来办公公、召开开会议、接接待客户户、洽谈谈业务等等，根据据自身的的经济状状况来选选择某一一有档次次的写字字楼。第三类：此类客客户在郑郑州市所所占比例例甚小，他他们多来来自于外
13、外地，如如北京、上上海、山山东等地地，手中中有闲置置资金，为为保险起起见投资资回报率率较高的的写字楼楼物业，他他们会以以较合理理的价格格买下整整层或整整栋写字字楼，然然后再拆拆分后出出租，收收益也相相当可观观。二、郑州州写字楼楼市场未未来发展展趋势在大环境境利好形形式下，郑郑州写字字楼市场场在未来来的5年年时间里里，会呈呈现一片片欣欣向向荣的景景象，势势必会出出现以下下几种趋趋势：第一，在在未来55年内，郑郑州花园园路、金金水路等等主要路路段将会会增加更更多的高高档写字字楼，特特别是在在经三路路，将形形成郑州州市的金金融街；第二，随随着郑东东新区开开发的不不断深化化，市内内大型企企业、跨跨国企
14、业业集团的的进驻，将将造成市市内多数数低档写写字楼空空置。3. 解读三：郑州商商铺郑州，作作为一个个商贸城城市，商商业的繁繁荣给商商业用房房市场的的开发带带来的影影响是巨巨大的。伴伴随着九九十年代代初全国国闻名的的“二七商商战”的没落落，到二二十世纪纪新一轮轮商业旺旺潮的席席卷而来来，郑州州的商业业格局发发生了质质的改变变，市场场由“卖方市市场”转入“买方市市场”，商业业发展呈呈现出一一派欣欣欣向荣的的景象。五五年前还还是传统统单一的的百货业业如今已已逐渐被被多元化化的商业业业态所所替代，城城市中出出现了连连锁超市市、便利利店、专专卖店、折折扣店、购购物中心心、大卖卖场、仓仓储式商商场、商商业
15、步行行街等各各种形式式的新商商业业态态，由此此也催生生了商业业房产的的快速增增长。金金博大、丹丹尼斯、汇汇龙城、北北京华联联、世纪纪联华、普普尔斯马马特、易易初莲花花、融元元广场、凯凯利农万万货、中中原商贸贸城、东东西大街街、德化化街商业业步行街街等等商商业物业业的相继继出现，使使得郑州州市商业业用房的的供应呈呈现出空空前高涨涨的势头头。从郑州市市目前存存在的商商铺种类类来看，可可大致分分为两种种：一种种是以商商业为主主的纯商商铺项目目。包括括大型的的购物中中心、大大型的专专业批发发市场以以及各类类型的商商业步行行街；另另一种是是以商业业为辅的的商铺。主主要是目目前存在在较多的的社区底底商及社
16、社区内部部的商业业街。1、纯商商铺郑州市目目前在售售的纯商商铺项目目有5个个，总投投放面积积为5。002万平平方米，销销售面积积在2。446万平平方米，销销售均价价为98819。77元。包包括目前前正在建建设的项项目按以以其所处处区域可可分为这这样两类类,一类类位于二二七广场场、火车车站附近近的核心心商圈，主主要有AA。大型型的购物物中心，如如目前在在售的汇汇龙城以以及即将将要建的的大上海海城；BB。专业业的批发发市场，如如正在建建设的锦锦荣商贸贸和天荣荣时装城城等；CC。商业业步行街街，如德德化街商商业步行行街、东东西大街街等。第第二类是是位于区区域商圈圈的纯商商业项目目，如中中原商贸贸城等。纯商业项项目，由由于其处处在郑州州市比较较繁华的的商业区区，因此此在商业业氛围及及人气上上具有得得天独厚厚的优势势。但该该地
