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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目： 长沙市房地产投资现状及问题分析 姓 名 ： 0000 班级、学号 ： 0000班000 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 000 开题时间： 完成时间： 年 月 日17目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-4正文5-6答辩委员会表决意见7答辩过程记录表8 课 题 长沙市房地产投资现状及问题分析 一、 课题(论文)提纲0.引言1.2009-2012年长沙市房地产行业竞争格局与投资战略2.当前长沙市房地产业发展中存在的问题3加快长沙市房地产市场的几点建议4.房地产开发投资的基本趋势5.房地产开发投资存在的
2、主要问题6面临挑战的房地产开发投融资体制7.体制的不完善加重结构性矛盾发展8.对完善房地产投资相关政策建议9.总结二、内容摘要通过对目前房地产业投资现状、 发展状况和存在问题及原因进行初步分析探讨， 谈谈对房地产业投资现状和发展的粗浅看法和建议。三、 参考文献 1 国务院 国务院关于投资体制改革的决定 2 张志杰、陈龙乾房地产援警一般漉程分析及要点诠释建筑经济。 2004. 3 陈柳钦美国房地产投资信托基金发展与启示建筑经济。2004. 4 高炳华 住宅产业化理论诠释中国房地产 2003. 5 杨红玉、吉枯风房地产企业的整合战略建筑。 2004长沙市房地产投资现状及问题分析000中文摘要：通过
3、对目前房地产业投资现状、 发展状况和存在问题及原因进行初步分析探讨， 谈谈自己对房地产业投资现状和发展的粗浅看法和建议。关键词：长沙市；房地产； 投资； 分析。0. 前言：从20世纪80年代开始，经过这么多年的发展，我国房地产开发业已经成为国民经济的支柱产业和经济发展的新的增长点，我国房地产开发投资从 1993年到 2009年，从 1937.5亿元，增长至 10106.1亿元， 16年间增长了 4.2倍，远远超过了同期 GD P的增长速度。在新一 轮的投资增长中， 房地产业占有非常突出的位置，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业。同时，目前房地产业面临的形势： 一方面，各地商品房库存量高达
4、近亿平方米，房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、 违规占地，暴力征地等现象仍时有发生，多数地区住宅价格与居民收入的比例关 系失衡；另一方面，投资高增长引发了自2009年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张，目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下，如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题 12009-2012年长沙房地产行业竞争格局与投资战略2009年上半年随着湖南经济企稳向好，房地产市场也稳步回升，商品房出现供销两旺。至6月，全省商品房竣工面积1110万平方米，同比增长42%；商品房交易量持续放大，全省商品房销售面积1332.9万平方米，同比增长2
5、6.8%，且增幅呈逐月上升的态势。1至6月，全省房地产开发投资与去年同期相比增长6.1%，其中6月份完成105亿元，环比增长24%，接近单月完成投资的峰值记录。与全国比，1至5月湖南省投资总量排全国第11位、中部地区第3位，增幅高于全国1.8个百分点。1至6月，全省商品住房销售均价2419元/平方米，同比上升6.6%。但与全国比，1至5月，全省商品住宅销售均价比全国低近2000元/平方米，排全国第23位、中部地区第6位，涨幅比全国低9.7个百分点。省会长沙的房地产市场呈现出投资负增长、销售创新高的两极现象。因开发商多处于观望状况，长沙市投资出现负增长，2009年上半年完成投资214.2亿元，同
6、比减少2.2%。但随着消费者信心回暖，长沙市商品房销售连续4月攀升，上半年实现销售面积772万平方米，销售金额268亿元，同比分别增长 63%、56%。特别是6月份，销量创造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双突破100万平方米。2009年上半年长沙市新建商品房批准预售面积约为去年同期七成，销售面积为去年同期1.6倍,二手房交易面积同比增幅超过45%，其中内五区二手房交易连续4月回升，6月交易量更是达到2006年以来单月最高值。上半年长沙市共办理抵押登记手续84082起，抵押面积1639.41万，贷款金额达306.74亿元。从内五区个人抵押来看，抵押起数、面积、贷款金额同比增幅均较大，这也反
7、映了上半年房地产市场形势已经好转。截至6月底，长沙内五区共发放货币补贴凭证达22849户，实际用于买房的有7072户，购房总面积为60.32万。上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.23，同比增大2.25%。从各户型供销结构来看，本期各套型总供销比仍小于1，大于144户型供销比略大，同期供应量超过销售量约5%；60-90、120-144是长沙市内五区当前供销量最大的户型面积区间，供销量占总量比均超过了20%，而销售量更是呈现并驾齐驱之势，这表明就面积套型来看，此两面积段套型正是当前长沙市初次购房及改善型购房者的主力需求套型。90以下中小户型供应占比为43.93%，比去年同期增长3.93
8、个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。6月长沙内五区住宅供应套均面积为122.55，环比缩小8.64%。90以下中小户型批准预售占批准预售总量的14.74%，比例环比减少了9.57个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。如图所示从上半年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/价位段住宅销售比例最高，达到了30.48%；其次为4000-4500元/、3000-3500元/价位段住宅，销售比例在15%-20%之间；3000元/价位段住宅销售比例明显缩小，仅占总销售比例的10.25%；而4500-5000元/价位段住宅销售较为尴尬，仅占总销售量的9.62%。与去年同期对比来看，3000元/以
9、下、4000元/以上价位段住宅销售比例均有所缩减，5000元/以上住宅销售比例缩减更是达到5个百分点，这表明随着交通、配套设施、房屋品质等的逐步提升，低价位楼盘已经逐渐消失；而从较高价位楼盘来看，由于去年长沙商品房市场的巨大供应量，以及全国性房地产市场低迷态势，使得房价上涨压力得到普遍抑制，多数楼盘开始回归主流价位，这在一定程度上促进了房价进一步向全市均价靠拢，同时，较为合理的价位在一定程度上吸引了更多购房，从而形成3500-4000元/价位段住宅销售独占鳌头的局面。上半年长沙市二手房成交面积179.22万、成交套数为15847套、成交金额为33.82亿元、成交均价为1887元/，同比分别增长
10、45.33%、75.32%、28.47%、-11.60%。其中，二手房住宅成交均价为1829元/，同比上涨7.26%；分区划来看，内五区二手房成交均价为2359元/，同比下跌8.56%。其中，二手房住宅成交均价为2111元/，同比上涨8.37%；二手房非住宅成交均价为3253元/，同比下跌8.72%。从成交面积上看，上半年长沙市内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.40：1，比2008年全年比值增大0.42。从出售采样分析来看，6月份住宅类房源挂牌均价为4016元/，环比上涨2.01%。其中，纯住宅挂牌均价为4023元/，环比上涨2.13%。商住两用房挂牌均价为3603元/，环比下跌4.6
11、8%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为4793元/，环比下跌36.98%；门面挂牌均价为6015元/，环比下跌39.06%。从二手房出租采样分析来看，6月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.39元/，环比下跌2.76%。6月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：292。2009上半年列1列2列3列4列5列6长沙市成交面积成交套数成交金额成交均价内五区成交均价二手房交易179.22万1584733.82亿1887二手房交易2359同比增长45.33%75.32%28.47%-11.60%同比增长-8.56%二手房住宅76.1584311.281829二手房住宅2111
12、同比增长26.33%33.24%12.34%7.26%同比增长8.37%二手房非住宅103.121000422.543253二手房非住宅3253同比增长19.01%42.08%16.13%-8.27%同比增长-8.72%2当前长沙市房地产业发展中存在的问题2.1、房地产开发企业参差不齐，数量过多的现象比较突出。从长沙市房地产业的发展历程看，管理水平不高，数量过度扩张，运作无序，盲目发展的现象时有存在。到2003年底，全市登记注册的具备资质等级的房地产开发企业762家，其中达到二级及二级以上资格的企业仅有58家，只占房地产开发企业总量的7.6%，超过三成的企业空有其名，而没有实际工作量。2.2、
13、房地产开发预警预报的能力比较弱。房地产业是最容易产生泡沫的领域。当前长沙市房地产开发预警预报系统建设还处于起步阶段，有很多需要完善的方面，真实、客观、快速反映长沙市房地产市场情况，定期发布信息，提高对房地产市场的预警预报，有利于企业降低市场风险，为企业及时把握市场变动趋势，提高企业的应变能力和抗风险能力提供依据。同时有利于房地产管理部门，加强对房地产业的宏观调控提供科学的决策依据。3加快长沙市房地产市场的几点建议3.1、是要加大对城市公共基础设施的投入，改善城市投资和居住环境。将推进城市化战略和加快培育房地产支柱产业结合起来，以城市化促进住宅产业化，以住宅产业化带动城市化。在科学规划的基础上，
14、政府要花大力气对城市交通、供水、供电、通信等公共基础设施的建设，尤其是加大城市绿化和生态建设力度。3.2、是要加强对土地资源的监管，运用市场机制盘活土地资源。要强化土地资源供应的调控，健全和完善土地市场，促进土地产权流转，进一步盘活现有土地资源。建立政府出让土地增加的财政收入转入公共投资的机制，为房地产企业提供平等竞争的机会，有利于整个产业的市场化运作发展，形成合理的价格机制。3.3、是要进一步规范房地产销售市场的监督管理。重点整顿规范房地产广告市场，查处虚假广告，杜绝广告陷阱，维护好长沙市商品房销售市场正常秩序，让消费者能买到“放心房”，切实维护双方的合法权益。加强风险管理，引导房地产企业利用调整期，加快空置房的处置，降低企业经营成本。4房地产开发投资的基本趋势 4.1资金向大企业集中。中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少
