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1、 某土地一级开发项目实施方案申请单位：编制单位：编制时间： 某某年某月目 录摘要1一、项目现状情况1二、项目规划情况1三、土地一级开发成本1第一章项目基本情况2一、项目背景2二、项目区位情况2三、土地利用现状分析4四、现状地上物状况5五、项目规划情况6第二章编制依据8一、法律法规依据8二、项目依据8第三章项目市场分析10一、某市房地产市场分析10二、某市土地市场分析11三、某区市场分析12第四章一级开发实施主要内容及开发进度15一、土地一级开发主要内容15二、本项目实施进度安排16第五章征地实施方案19一、征地情况概述19二、征地补偿方案20三、征地费用构成23四、征地工作进度计划26第六章拆
2、迁实施方案27一、现状调查27二、拆迁补偿方案28三、拆迁工作进度计划34第七章市政基础设施建设方案35一、道路工程35二、给水工程37三、排水工程规划39四、电力工程规划40五、电信工程规划41六、燃气工程规划42七、供热工程规划44八、工程管线综合规划44九、实施要求45十、工作进度46十一、市政建设投资46第八章土地供应方案47一、土地供应模式47二、土地供应计划47三、土地一级开发深度47四、一级开发成本及入市交易底价的确定47五、资金回收计划48第九章项目投资方案49一、项目一级开发总投资估算49二、土地出让金估算52三、入市交易底价估算52四、土地销售收入估算52五、项目分期测算5
3、4六、现金流量和财务指标分析55第十章项目管理方案57一、建设计划管理57二、项目的进度计划管理57三、项目管理58附件59摘 要一、项目现状情况本项目位于某村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：东至规划某，南至某路，西至某路，北至某路。项目需完成整个某村的拆迁工作（含同步实施拆迁X围），根据某村委会提供地上物情况说明，共涉及某落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，宅基地总面积约263520平方米。本项目非居民住宅，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。二、项目规划情况依据某镇中心起步区（暨某落新村建设）控制性详细规划及
4、项目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅为784500平方米，公共服务设施45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为31300平方米。三、土地一级开发成本本项目土地一级开发总成本为474387.37万元，具体如下表所示：土地一级开发总成本测算表序号项目本项目总成本（万元）所占比例1前期费用1522.63 0.32%2征地费用117919.1
5、9 24.86%3拆迁费用206879.73 43.61%4征地拆迁不可预见费24983.93 5.27%5市政基础设施建设费44370.39 9.35%6财务费用21111.09 4.45%小计416786.97 87.86%7土地一级开发投资回报额（8%）33342.96 7.03%8两税一费（5.5%）24257.44 5.11%合计474387.37 100.00%楼面地价（元/平方米）4227 -地面地价（元/平方米）6407 -第一章 项目基本情况一、项目背景某镇中心区位于某镇中部，由于地处某镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动，呈
6、现出了蓬勃发展的态势。然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。为了推进某镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，某镇政府决定分期实施镇中心区建设，结合某落村旧村改造X围确定了中心区的起步区。中心起步区的四至为：东至高压线，西至现状美树假日小区，南至距旧村南侧现状路，北至平海路，规划X围面积为146.87公顷。本项目土地一级开发X围就是中心起步区的一部分，项目用地四至为：东至某落湖滨路，西至望都东路，南至
7、七北路，北至某路，规划用地面积为101.94公顷。2005年12月，某人民政府向某规划委员会致函关于启动某镇中心起步区（暨某落新村建设）规划的函（昌政函200560号），原则同意中心起步区详细规划方案；2007年1月，某规划委员会函复关于某镇中心区起步区（暨某落新村建设）控制性详细规划有关意见的复函（市规函2007116号），提出七点意见，原则同意了控规方案。考虑到某落村旧村改造的历史遗留问题，急需就地解决农民安置上楼问题；同时，由于某落村位于规划的某落湖公园南侧，某落村旧村改造项目的实施对镇中心区生态环境建设，完善配套设施，具有积极意义。二、项目区位情况1区域位置某镇位于某东南端，毗邻X区、
8、顺义区。距亚运村北4公里，东距某机场14公里，某北部15公里，某南北贯穿全镇6.3公里，某东接某机场北线高速，西接某高速公路，横跨镇域9.5公里。全镇占地面积56.83平方公里，辖29个生活小区（16个居委会）、19个行政村。地区常住人口23.4万人。1999年10月被某确定为全国小城镇建设试点镇。某落村位于某镇的中部地区。项目位置某镇中心起步区【暨某落新村建设】土地一级开发项目总面积101.94公顷，项目位置如下图所示：2项目自然特征（1）地形地貌项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。（2）气候气象本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱
9、多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。多年年平均气温为11.5。一月平均气温4.9，最低气温零下19.1；七月平均气温25.7，最高气温达40.5。多年平均全年日照时数为2800小时，年日照百分率62%。平均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季。多年年平均无霜期为195天，初霜期在10月下旬，终霜期在4月上旬。（3）河流水系某镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。15公里长的温榆河绿色生态走廊自西北向东南环镇而过，占某镇面积近20平方公里。（4）地质本项目宗地已经聘请某勘察设计研究院某进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表
10、，本地块评估级别为二级，适合进行房地产开发建设。3项目区位特征某镇中心起步区，位于某镇镇域中心，紧邻规划海落湖湿地公园。用地北靠政府路，南邻天通苑，西靠国道某路，东临某高速，区位优势明显。现状镇区主干路政府路、七北路及南北干道七星路，均在地块用地X围内，交通可达性强。同时，地块东侧、北侧直接与规划中的某公园相接，景观资源得天独厚。某镇中心起步区是某镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点，也是体现某镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处X汤快速路东侧，定泗公路南侧，具有较好的外部交通环境。项目用地北侧紧邻某路。东、北两侧均有通往六环路的通道，西侧可直达某路。某路打通了地块北部区域与城市交通
11、的直接联系，七星路南北贯穿项目用地，从而使该区域形成了较为完善的路网系统。三、土地利用现状分析1、规划用地现状权属本项目用地X围面积约为101.94公顷（合1529.10亩），全部为某镇某落村集体土地。2、规划用地现状性质根据某镇中心起步区（暨某落新村建设）控制性详细规划、某落村土地统计簿及现场调查初步估算，项目用地X围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。表1-1：项目用地利用现状情况序号用地性质用地面积（万）比例（）1耕地35.44 34.77 2果园2.56 2.51 3苗圃2.65 2.60 4农村居民点23.12 22.6
12、8 5独立工矿15.26 14.97 6交通用地5.72 5.61 7坑塘水面12.21 11.97 8沟渠4.98 4.89 合计101.94 100.00 四、现状地上物状况本项目总用地面积101.94公顷，根据某落村委会提供地上物情况说明，共涉及某落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，经过现场查勘，并依据村委会提供的数据，获知平均每户宅基地面积约240平方米，故宅基地总面积约263520平方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。根据村委会提供的数据，本项目非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等8家单位，非住宅建筑面积约182600
13、平方米。项目用地X围内另有其它征地补偿地上物情况如下：1农作物合计590亩。其中：玉米210亩；苜蓿120亩；黄豆150亩；小麦110亩；2树木。道路两侧及项目X围内树木：槐树约800棵，杨树约5000棵，柳树约3000棵；3机井22眼；4坟冢73座；5电线杆50根；6配电室3座；7鱼塘433.95亩；8承包果园：苹果园110亩，梨园115亩，苗圃286亩；9现状乡村道路14300米。图12：项目用地现状遥感图五、项目规划情况依据某镇中心起步区（暨某落新村建设）控制性详细规划及项目普测成果，本项目建设用地主要为二类住宅、公共服务设施、配套中小学及商业金融业用地，规划设计指标如下：（1）总用地面
14、积：1019400平方米；其中：建设用地面积：740400平方米代征地面积：278968平方米其中：代征道路用地：159868平方米代征绿化用地：119100平方米（2）地上容积率：0.6-2.0；（3）总建筑面积：1122300平方米为何为此值。为何不用项目总用地面积乘以容积率？其中：二类住宅：784500平方米公共服务设施：45900平方米公共设施（商业金融）：260600平方米（根据征地意向协议，其中7.7万平方米用于某落村商业回迁）配套中小学：31300平方米规划情况如下图所示：表12：项目建设用地地块控制指标一览表地块编号用地性质用地面积（公顷）建筑面积（万）容积率建筑密度（）建筑限高（m）绿地率（）备注11R53.221.930.60301240中学12S30.43停车场14R214.236.351.5030184016R214.086.121.5030184018R221.642.461.5035123022R221.422.131.5035123024R212.32
