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1、目录第一章 项目概况2第二章 东山城市概况4第三章 项目地块分析10第四章 项目目标市场分析13第五章 项目SWOT分析19第六章 项目定位23第七章 项目运营模式28第八章 项目技术经济指标30第九章 项目开发计划34第十章 项目经济评价36第十一章 结论与建议40第一章 项目概况项目名称：福建东山海峡论坛项目项目位置：海峡论坛项目用地选址于东山旅游经济开发区金銮湾区域（西铜公路南侧、金銮湾金銮大道西侧，如下图红线部分所示）。项目规模：项目规划用地面积3748亩，实际可开发面积2868亩。项目开发内容：会议中心、高档酒店、独栋别墅、连排别墅、多层及小高层、商业配套服务设施。项目建设周期：约6
2、年。地价情况：该项目签约用地价格为5.6万/亩，目前该区域政府地价为11.17万元。第二章 东山城市概况一、东山地理位置及自然资源东山县位于福建省南端，介于厦门、汕头之间，距厦门港77海里，汕头港73海里，澎湖列岛（台湾）98海里；陆路距离福建厦门、广东汕头2小时以内车程。东山由主岛及周边44个小岛屿组成，因其状若翩翩彩蝶，故称“蝶岛”。总面积194平房公里，人口20.6万，是全国第六、福建第二大海岛县，县政府驻地西埔镇。东山岛地处北回归线边缘，属亚热带海洋性季风气候，冬暖夏凉，终年无霜，年平均气温20.8。岛上绿树成荫，绿化率高达94。东山岛风光秀丽。主岛东南沿岸有7个月牙形海湾，湾湾相连，
3、绵延30多公里，极具南国海滨特色。东山岛现有国家4A级旅游区风动石景区、国家森林公园、全国重点文物保护单位东山关帝庙三个国家级品牌，建有风动石、东门屿、马銮湾、金銮湾、乌礁湾五个景区，是漳州乃至福建省重要的旅游地。东山岛位于东海与南海交汇处、闽南渔场中心，因此海产品产量较大且品质较高。东山海鲜在福建具有一定知名度。东山县又是重要的侨乡，与台湾的关系源远流长，人缘近，语言相通，习俗相同，是对台的主要窗口之一。二、东山社会经济发展状况（一）东山经济总量发展状况 （二）东山产业结构发展状（三）东山旅游业发展状况客源结构：90%为国内游客，10%为境外游客境外游客客源地为港澳台、美国、日本及东南亚地区
4、，国内游客客源地主要为厦门、福州、深圳、广州、漳州、潮汕、珠三角等地。（四）小结从上述分析可知，东山经济总量较低，但宏观经济保持了较快的发展速度。第一产业是东山的传统产业，随着近几年第二、第三产业的发展，尤其是第三产业，第一产业在整个产业结构中所占比重有所下降。目前东山吸引外来投资人的优势：一方面是政府给予优惠政策，其次东山原生态的自然风光和滨海资源。三、东山城市功能定位及基础设施建设（一）东山城市功能定位东山县的城市功能定位是国家生态港口旅游城市，通过上述分析可知，这一定位符合东山的自然资源与社会经济特征。（二）东山基础设施建设1、铁路沪深（上海、厦门至深圳）沿海高速铁路（经停常山，常山距东
5、山约18公里）“十一五“期间开工建设，2011年建成通车。2、机场(1)距离汕头、厦门机场均在1个半小时车程内。3、道路(1)西铜景观大道（长12公里宽50米）已建成投入使用；(2)疏港主干道东西一路部分路段已建成投入使用；(3)岛上高速公路（武平-云霄高速公路延伸线）已列入福建省”十一五”交通规划。4、码头(1)东山澎湖客运专用码头在洽谈筹建中；(2)冬古5000吨级燃油专用码头正准备招投标，年内投建；(3)5000吨级硅砂专用、兼营集装箱码头泊位各1个，3000吨级硅砂专用、油气专用码头泊位各1个均已投入使用。5、供电(1)3座11万伏输变电站已投入使用；(2)22万伏输变电工程已投入使用
6、；(3)装机容量3.6万千瓦的风力发电场已投产发电，装机容量6.4万千瓦的风力发电场正在报建中。6、供水日供水10吨的自来水厂已投入使用。第三章 项目地块分析一、地理位置本项目建设地址位于东山县金銮大道旁、金銮湾沙滩所属后方陆域内，规划总用地面积为2868亩。项目用地隶属于东山县旅游经济开发区，与台湾隔海相望，地理位置优越。二、地块现状海峡论坛片区现状用地主要有果林、农田、村庄、鱼塘组成，沿海滨分布着5公里长的海滩及沙滩防护林，海滩东头有鲍鱼厂，片区内还散布着果园，另外片区内存在大量未开发区及空地，自然生态环境所受的污染程度较小，资源保护较好。三、场址土地权属类别该项目的土地地类属于农用地。东
7、山县国土管理领导小组就片区内土地权属变更等问题进行了专题研究，拟采用集体土地统一征用。四、地块交通情况（一）外部交通项目所在地距离东山城区约8公里，主要的对外交通道路为西铜公路与金銮大道，其中金銮大道为片内的主要交通干道。（二）内部交通由于地区尚未形成规模开发，自然生态环境保护尚好，其内部交通道路标准，其中一条连接内部几个景区的主要道路路况相对较好，其余的道路交通状况差。五、地块内自然资源金銮湾长5000米，沙滩区宽约2232米，沙滩洁白、细软、干净如洗；背靠林带，郁郁葱葱；海湾滩长坡缓，沙滩宽阔，粗不扎脚，细不粘身；海水洁净，无暗礁、无污染。金鸾湾海域风浪不大，风力常年保持在45级，适宜开展
8、帆板、帆船、沙滩排球等水上、沙滩运动。地块内具有内湖资源（矿泉湖），水域面积32万平方米。第四章 项目目标市场分析 一、商务旅游业市场分析（一）国际市场预测中国加入WTO促进了中国与世界各国（地区）的经贸往来与发展，加快了中国与世界接轨的步伐，内地与台湾的合作与联系更加紧密，人员交往越加频繁，东山作为架通内地、台湾进而连接世界的桥梁，在经济往来之中有着重要的位置。商务旅游作为一种朝阳产业本身具有与普通观光、休闲度假等旅游方式不同的优势：一是消费水平具有高端性。商务旅游一般以CEO、老板、职业经理人、白领为主，他们对相关旅游服务的效率、品质、个性化以及完善程度的要求高，因此总体消费附加值就高，据
9、国家旅游局统计，来中国的海外商务客人的人均天消费比观光客人多31美元，高出23%；二是消费安排具有计划性。参会人员的旅游消费时间往往以活动规定的实践为主，不受旅游季节与气候的影响，因此可以平衡淡旺季旅游经济，使旅游设施资源得到充分合理的利用。据国家旅游局统计，在来中国的海外旅游者中，商务旅游者（包括以会议、商务、服务员工为目的而来中国的海外旅游者）占到整个海外旅游者的35%以上，仅次于观光游客，处在第二位。中国每年国际商务旅游支出超过357亿元，占亚洲商务旅游市场的17%。商务旅游的利润率高达20%30%，远远超过普通观光旅游的利润。同其他旅游者不同，商务旅游者在旅游目的地的花费较高，停留时间
10、也相对较长。据统计，来中国的海外商务客人的人均消费比观光客人多31美元，高出23%。来华海外商务游客在华停留超过15天以上者达10%；而观光客停留15天以上的仅有5.8%，国内客人中也呈现同样特征。（二）国内市场预测21世纪我国商务旅游业发展迅速，年增长速度达到20以上。随着中国加入世界贸易组织，国际会议、奖励旅游、会务及会展业（MICE）将为中国旅游业的发展创造更多的机会。据统计，每年往来各城市的旅客中，商务客占60%之多，而2005年国内商务旅游支出约为2000亿元人民币。商务旅游市场的繁荣，是社会经济活跃的晴雨表，大量的信息、产品、培训都要通过会议的方式去实现。随着商务旅游市场的兴旺，一
11、方面促进经济领域方面的发展，另一方面也成为提升城市形象品位的一个重要的内容。商务旅游经济成功经营的代表之一海南博鳌正是通过这样一种方式兴起的。博鳌亚洲论坛成立大会于2001年2月2627日在中国海南博鳌举行，博鳌亚洲论坛在博鳌正式成立。由亚洲各国前政要，工商界领导人，著名企业家，专家学者和其它知名人士参加的对话场所“亚洲论坛”，以海南博鳌命名，并将博鳌作为永久性会址。博鳌亚洲论坛首届年会于2002年4月12日至13日在海南省博鳌举行，由此，标志着海南举办国际性会议的条件成熟。通过两年的建设，目前博鳌已有336间（套）客房，各种软硬件设施达到了召开国际会议水平，于是这里便成了一些国内外著名企业集
12、团首选的目标。国内外一些著名企业如西门子、诺华制药、三九制药等均将博鳌作为会议的首选之地。尤其是首届年会后，博鳌金海岸温泉大酒店已接待了150多个国内外会议。这些会议主要由跨国公司以及金融、证券、制药等行业的大型企业召开，体现了由政府会议向商务会议转移的多元化发展趋势。由于会议频繁，博鳌金海岸温泉大酒店几乎每隔两天就有1个会议召开，有时候甚至有3至4个会议同时召开。一汽大众在一年中已在博鳌连续召开了3次会议；国际知名的诺华制药公司在2年内召开了6次会议。 博鳌效应带动了海南的旅游业的发展，促进海南整体经济的发展，也确立其在国际政治、经济舞台上特殊的社会地位。中国加入WTO，2008年北京奥运的
13、成功申办与举办，国内经济的高速发展，给中国的商务旅游市场提供了极大的发展空间，巨大的市场需求和产业发展的机会促使中国国内需要建立一批类似博鳌这样的大型国际商务会议中心。二、可参照区域房地产市场分析本项目以海峡论坛为主题，实质以房地产开发为主体的滨海景观旅游度假区，因此本项目目标市场覆盖全国。由于厦门、汕头与东山距离较近，博鳌与本项目定位类似，因此上述区域的房地产市场发展状况对本项目更具参考价值。（一）东山房地产市场分析1、一级市场（1）土地出让面积（2）土地出让价格2、二级市场（1）房地产开发面积（2）房地产销售价格（3）高档物业供应情况楼盘名称开发商物业类型开发量开盘时间价格销售率宏益别墅宏
14、益别墅50套2006.9300095（二）厦门、汕头、博鳌房地产市场分析厦门、汕头、博鳌房地产市场分析表单位：元细分市场厦门汕头博鳌低密度住宅20,0008,00016,000多层12,0005,0009,600产权式酒店10,0005,0008,000商业20,0007,0009,000第五章 项目SWOT分析根据本项目的实际情况，结合项目发展的背景，我们对该项目从以下几个角度进行分析：一、项目优势从宏观上来看，国家宏观政策大力支持发展旅游产业，各地促进旅游产业政策不断出台，国内居民旅游消费量日趋提高，国际入境旅游需求稳步增长。从微观角度看：（一）项目所处位置拥有稀缺的自然条件东山拥有国内一流的优质沙滩和海水，整个沙滩延绵数十公里；金銮湾处于东山海岸线最洁净的区域；具有保护良好的自然植被；坐享丰富的景观资源，拥有山、海、湖及原始村落自然景观；拥有较大面积内湖，无需大量增加造湖成本。（二）项目土地取得成本较低，且升值空间大本项目地价为5.6万/亩，目前该区域2007年同类土地出让价为30万/亩。而且随着厦深铁路开通、两岸通商通航条
