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1、. . . . 欢乐嘉园项目物业管理方案目录一、前 言(1)第一节 欢乐嘉园项目概况(1)一、某独具特色的“旅游+地产” 综合片区开发模式(1)二、对某旅游主题社区项目的认识(2)三、解读欢乐嘉园(3)四、某世纪某地产公司对项目物业的要求(6)第二节 物业管理的总体思路(7)一、前期准备(7)二、管理目标承诺(23)三、物业管理的总体思路(27)四、欢乐嘉园物业管理特色(31)五、管理的重点和难点分析与对策(35)六、人员配置和组织机构(39)第三节 费用测算(57)前 言本册主要通过对欢乐嘉园投资方与项目本身的解读，结合对物业管理市场的调研，分析本项目物业管理的重点与难点并提出有针对性的应对
2、措施与总体管理思路，通过在物业管理中引入“管家式”管理模式，减少服务环节，提高服务效率，通过导入质量管理体系，规服务流程与标准，控制服务质量在既定标准之。因此，我们提出：一、管理服务理念：“心贴心服务，零距离管理”。二、物业管理的总体思路：以满足业主需求为主线，以服务用户为根本，以安全保障为基础，以环境品质为核心，以社区文化为桥梁，以用户满意为目标，提供高品质的物业管理服务。三、物业管理特色：景区式物业管理。四、物业管理的定位与发展：某旅游主题物业管理优质品牌五、文化特色：使欢乐嘉园与欢乐谷公园形成有机的互动六、欢乐嘉园物业管理要达到的效果1营造出景区式的精品环境。2营造人与自然共荣的生态环境
3、文化。3营造安全舒适的家庭港湾。4营造欢乐和谐的社区文化。物业管理的关键在于人员的综合素质，通过科学合理的岗位设置，建立科学的服务程序，并在流程设计中注意各环节的衔接，辅之以高频次的培训和绩效考核体系的运作，提高人力资源的利用效率，力求建立起一支服务技能娴熟、服务效率快捷、服务项目齐全、服务方式灵活的员工队伍，达到用户满意。根据某市有关物业管理法规与发展商提供的原始数据结合行业惯例与从业经验，本着精心核算、严格控制的原则对本项目进行管理服务费的测算。力求通过严格的测算，有效的杜绝各种浪费，广泛地进行开源节能保障小区今后管理服务的品质。第一节 欢乐嘉园项目概况一、某独具特色的“旅游+地产” 综合
4、片区开发模式某是国务院“国资委”直属的大型中央企业，旗下有高科技电子、旅游业、房地产业、酒店业、业等主要产业，拥有康佳和某控股股份公司等两家公众上市公司。某在主题公园开发方面具有丰富的经验，在某先后投资建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等主题公园，成为国旅游业的龙头企业，平均每天游客2万多人，最高峰约15万人，累计接待游客逾8000万人，是享誉国外的“旅游城”。某地产是中国房地产综合效益百强和 “中国房地产品牌企业” 20强企业，在某先后开发了花园别墅、海景花园、锦绣花园一、二、三期以与波托菲诺等知名楼盘，开发面积逾400万平米，为某市历年名列前茅的房地产龙头企业。作为国旅游业和
5、地产业的翘楚，某近年提出“创建中国最强旅游集团”和“创建中国旅游主题地产第一品牌”的目标；某集团CEO兼总裁任克雷先生说，某要整合旅游和地产这两种优势产业基因，不断探索和实践以“旅游+地产”为特色的综合片区开发模式。从某目前取得的成就看来，这一模式已得到业界和社会的广泛认可。 这一成功的模式对本项目的物业管理提出了更高的要求，为此本方案就欢乐嘉园的物业管理，提出了“景区式物业管理”的管理特色（详见第页）。二、对某旅游主题社区项目的认识某旅游主题社区项目位于某市东四环和京高速路交接处；距天安门直线距离10公里，20分钟车程；距CBD中央商务区直线距离3.5公里，10分钟车程，是CBD一级辐射区。
6、 项目总占地1.5平方公里，其中主题公园占地100公顷，房地产与商业占地约50公顷，总投资约为25亿元。项目从功能上主要分成三大区域，分别是主题公园区、主题居住区和主题商业区。在某世纪某旅游主题社区的建设过程中，主题公园与主题居住区、主题商业区将在概念上互为依托，景观上互为借用，将建设成为一个绿色、生态、环保、人文、休闲、高尚的大社区。 便捷的交通，距离CBD3.5公里，东四环与京高速交接处，某，正在高速的成为京城罕见的集旅游、休闲、商业、体育、文化和居住于一体的板块。5万平米意大利风情主题商业街商业街、某市属唯一重点大学某工业大学、数万平方米燕莎OUTLESS名品店和亮都家居广场等成熟配套设
7、施，更有国家投资建设2008年奥运球类场馆。大型主题公园的建设将参考某在某的成功经验，利用现代高科技手段，以“游乐器械加文化主题包装”的形式，建造一个充满现代都市娱乐氛围的旅游主题公园。另外，它还将是一个生态公园，绿化率将达到85%以上。预计年游客量将达到300万左右。 主题居住区建筑面积约83万平米，是整个社区的另一重要构成，它将结合某某现代大型居住示城区的成功开发经验，遵循“在花园中建城市”的开发理念，开发建设一个完善的生态型高尚社区。 主题商业区建筑面积约5万平米，位于整个大社区的核心部分，在空间布局上把主题公园和住宅有机联结在一起。商业区主要定位于成为某市颇具特色的旅游、休闲、购物的目
8、的地以与区域性的特色商业中心，并且满足社区居民基本配套需求。 三、解读欢乐嘉园 欢乐嘉园本着在“花园中建城市”的理念，将绿色生态文化居住景观作为整个某主题社区项目的一个补充，在建设设计中引入新进的设计理念将建筑艺术与科学技术紧密的结合起来，力求通过建筑表现某旅游社区开放的胸怀。欢乐嘉园为某主题社区居住区的一期，坚持走房屋与环境与公建配套同步开发的原则，解决了可能存在的日后用户生活不便现象的发生，同时她也是作为整个主题社区的一个重要组成部分。(一)项目总规模整个项目建设用地46.70公顷，规划建筑面积83.87万平方米。其中住宅用地27.07公顷，住宅建筑面积75.80万平方米。其中商品房住宅面
9、积为48.12万平方米（实际设计住宅面积约为45万）。欢乐嘉园作为一期先行开发的居住项目，地上建筑面积约15.50万平方米，住宅地下和地下车库建筑面积约为5万平方米，共用套房1100余套，配套有1100个停车位。(二)项目各楼宇数据建成后的欢乐嘉园居住项目共有4栋以小高层为主的高档住宅，从南至北依次为A栋、B栋、C栋、D栋，地上建筑面积分别为17200、45020、45020、44300平方米，共设计有39个单元，每户近165平方米的建筑空间一梯两户的电梯直接入户充分体现了入住阶层独有的尊贵性。U形的房屋设计，使得每栋用户都独立拥有自己近7000平方米的绿化，同时通过小区中央绿化带将其连结起来
10、，使得小区整体的绿化率达到32%，充分的满足现今用户对绿色生活的追求。(三)楼宇各项配套设施1.供水系统小区采用二次供水与市政给水相结合的原则，在设计中使用IC卡计量避免了今后管理上应代收相关费用给物业管理公司带来的不利，根据生态社区的设计理念，每户还将接驳有市政中水系统，同时为了体现小区用户的尊重性，小区还提供有24小时热水服务。2.供配电系统小区采用双路供电，由IC卡计量避免了频繁抄表与收费给用户带来的不便，为满足用户今后的需求，在设计中立足未来，按每户75VA/荷载进行配置，同时为了保障小区重点区域与重要项目的供配电需要，小区还将拟建有发电机房。3.消防系统除地下车库另行设计外，小区楼宇
11、的消防系统由消火栓系统、自动喷淋系统、自动报警系统、防排烟系统，消防广播系统等组成，同时在小区设立消防监控中心由专人24小时值班。地下车库还设有消防水幕或消防卷闸门。4供暖系统小区热源首选市政供暖或采用小区模块锅炉；单个模块锅炉最大负荷量能服务建筑10万平方米左右。分别设立于B栋、C栋、D栋，同样采用IC卡表分户计量。5空调系统小区不设立有中央空调系统，但每户需留有外墙空调管洞，同时考虑部分业主的需求，在四居以上的房屋中预留有中央空调管道孔。6天燃气小区采用优质无污染的天燃气，采用IC卡插卡式气表分户计量，同时为了保障用户的生命财产安全每户在厨房还设有煤气泄漏报警系统。7通讯系统每户二条直拨线
12、，客厅、各卧室与卫生间均预留接口。8网络系统宽带入户，保证客厅、主卧和书房预留接口。9电视系统保证客厅、主卧预留有线电视接口，如有可能各主要房间预留接口；若能申请开通境外卫星电视（HBO、CNN、CHANELV等）入户，将成为本项目的一个卖点。10电梯系统欢乐嘉园共设计有电梯41部，每部电梯直接接入地下停车场，同时电梯设置有吸顶式半球型摄像头与电梯轿厢紧急按钮联动，既保证用户的安全同时也有利于用户个人隐私的。11安防系统（1）对讲门磁系统，小区安防系统包括楼宇对讲门禁系统，每户设有可视液晶对讲机，能实现小区信息在对讲机上公布，同时在首层、地下车库进入楼宇的大门、电梯等都设有身份识别功能的门禁系
13、统。（2）家庭防盗报警系统，在首层、二层与顶层设置门磁、窗磁和红外幕帘报警探测器。（3）闭路监控系统，在小区的出入口、主要通道与围墙拐角、地下停车场、电梯轿厢等小区安防的重点区域设置摄像设备，既有利于小区的安保工作同时也有利于发生意外时作为证据之用，减少了物业管理的责任。（4）周界防越报警系统，在社区周界设置主动红外线报警探测器并与小区的监控大厅相连，与时发现非法侵入者已确保小区用户的安全，同时辅以报警灯光进行联动，威慑任何非法越界者。（5）保安电子巡更系统，根据管理需要在小区公共区域设置电子巡更系统，既可以保证保安人员工作的认真性也有利于节约管理成本。（四）停车场欢乐嘉园在设计过程中立足于未
14、来，在车位的设计着眼于小区住户的性质和今后一段时间经济发展的需要，按照1：1比例设置停车位，同时为了保证用户大件物品搬迁的需要，在地面也设有一定的临时停车位，地下车为管理以技防为主人防为辅，通过科技手段的运用节约人力资源同时也有效地减少在管理上的人为漏洞。四、某世纪某地产公司对项目物业的要求（一）总体要求1欢乐嘉园的物业管理水平要达到某物业管理高档水平。具体来说，某物业公司管理水平要在较短的时间，通过规部管理，建立科学运作流程，加强人才培训，达到某一流物业管理公司水平。2物业管理水平要促进欢乐嘉园的销售。物业管理要把客户的满意度作为考核物业管理水平的最重要的指标，业主投诉少，满意度高，可以培养
15、业主对地产品牌的忠诚度，地产公司的开发到什么地方，业主就跟到什么地方买房。3物业管理水平要促进地产公司品牌的提升，使欢乐嘉园成为中国“旅游+地产”第一品牌的成功典。（二）具体要求1要对某房地产项目进行广泛的调查研究，收集业主投诉的热点与原因，为项目的前期介入作好认真准备。2紧贴项目的实际情况，做好欢乐嘉园一期物业管理方案与商业街物业管理方案。3加强前期介入的力度，针对某市场出现的投诉热点，与时发现施工中存在的问题，并与时反馈到施工管理部门，把施工问题与容易引起业主投诉的质量问题，与早暴露出来并与时解决，使得交楼、验楼工作顺利进行，避免大量投诉集中反映。4针对管理中的重点和难点如停车场的管理、双开门电梯的管理等，要出台具体的管理措施。第二节 物业管理的总体思路一、前期准备（一）市场调研某物业作为新组建成立的公司，在京缺乏独立运作项目的经验，对行业与物业管理本身了解不透彻，为了弥补上述的不足，公司将市场调研作为前期准备的一项重点工作，通过对行业的调研，了解某市物业管理的现
