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1、房地产市场分析房地产市场分析理理 解解 上上 海海上海的实力上海的实力一、上海的地位一、上海的地位正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、效正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、效劳全国的重任，在全国经济建设和社会开展中具有十分重要的地劳全国的重任，在全国经济建设和社会开展中具有十分重要的地位和作用。位和作用。人口占全国人口占全国1%土地面积占全国土地面积占全国0.06%全国九分之一的财政收入全国九分之一的财政收入全国四分之一的口岸进出口商品总额全国四分之一的口岸进出口商品总额全国十分之一的港口货物吞吐量全国十分之一的港口货物吞吐量同时，上海在改革开放、产业升级、
2、科技创新等方面一直发挥同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用着示范、辐射和带动作用 资料来源：上海市政府网站资料来源：上海市政府网站 上海的实力上海的实力二、经济实力二、经济实力上海地区的上海地区的 GDP GDP 连续十几年呈两位数增长连续十几年呈两位数增长 经济的高速健康开展和经济的高速健康开展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证利保证 数据来源：上海统计局及市政府网站数据来源：上海统计局及市政府网站 上海的魅力上海的魅力一、城市建设一、城市建设1.1、根底
3、设施建设投入根底设施建设投入对城市根底设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，对城市根底设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境 1991-2002年，全市用于城市根底设施建设的投资累计超过年，全市用于城市根底设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长亿元，平均每年增长28.8%数据来源：上海统计数据来源：上海统计上海的魅力上海的魅力1.2、城市建设交通、城市建设交通目标：目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化
4、的巨型交通空间运化、信息化和生态化的巨型交通空间20042004年将投资年将投资200200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况路状况 数据来源：数据来源：?上海市城市交通白皮书上海市城市交通白皮书?1.21 持续建设道路系统持续建设道路系统整合道路使用功能整合道路使用功能中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量；容量；中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市开展；适应城市开展；郊区那么
5、建成郊区那么建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力外辐射能力1.22、轨道交通轨道交通加快形成轨道网络加快形成轨道网络 “十五新十五新建建 200 200公里轨道公里轨道浦江两岸连为一体浦江两岸连为一体 “十五十五新建新建“一桥三隧一桥三隧1.23、越江工程越江工程改善对外交通与市内交通的衔接条件改善对外交通与市内交通的衔接条件加强综合枢纽建设加强综合枢纽建设上海的魅力上海的魅力1.24、对外交通建设、对外交通建设重点工程：重点工程：上海南客站上海南客站：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融
6、为一体综合性枢纽体综合性枢纽铁路新客站、铁路西站铁路新客站、铁路西站：改造，极大改善铁路与市内交通的：改造，极大改善铁路与市内交通的换乘条件换乘条件虹桥机场虹桥机场：对外省市的辐射能力要求增强：对外省市的辐射能力要求增强浦东机场浦东机场：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的交通联系交通联系 在地铁在地铁2 2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，机号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。场与城市交通的衔接将变得更加紧密。资料来源：资料来源：?上海市城市交通白皮书上海市城市交通白皮书?上海
7、的魅力上海的魅力1.3、城市建设绿化、城市建设绿化上上海海市市在在2000200020022002年年共共投投入入340340亿亿元元资资金金用用于于环环境境保保护护，使使城城市市生生态态环环境境得得到到持持续续改改善善。今今后后十十年年内内，上上海海每每年年将将支支取取同同期期GDPGDP的的3 3用用于于城城市市环境保护工程环境保护工程 至至20022002年年末末，上上海海城城市市园园林林绿绿地地面面积积1.881.88万万公公顷顷，其其中中，公公共共绿绿地地面面积积78107810公公顷顷。城城市市人人均均公公共共绿绿地地面面积积到到达达7.767.76平平方方米米，绿绿化化覆覆盖盖率
8、率到到达达30%30%。近近年年来来相相继继建建成成 160160多多块块30003000平平方方米米以以上上的的大大型型开开放放式式生生态态景景观观绿绿地地 ，市民的生活和创业环境得到显著改善。，市民的生活和创业环境得到显著改善。到到20052005年年，上上海海的的总总体体环环境境质质量量将将处处于于全全国国大大城城市市先先进进水水平平，建建成成国国家家园园林林城城市市，成成为为适适宜宜国国内内外外人人士士生生活活居居住住的的城城市市之之一一，并并逐逐步步建建立立起起与与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。现代化国际大都市相适应的环境管理体系。资料来源：上海绿化网资料来源：上海绿化网 上
9、海的魅力上海的魅力二、城市的拓展二、城市的拓展上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。经济：重点开展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现经济：重点开展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。济圈。人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇开展需要的外省市人员迁入试点城镇的入政策，提出符合城镇开展需要的外省市人员迁入试点城镇
10、的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。目标：到目标：到20212021年，根本完成现代城镇体系建设，建成年，根本完成现代城镇体系建设，建成1111个新城、个新城、2222个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式开展的新兴城镇群，使城镇化水平到达组团式开展的新兴城镇群，使城镇化水平到达75%75%以上。以上。规划到规划到20052005年，上海郊区将出现人口与城镇规模根本合理，根底设施和年，上海郊区将出现人口与城镇规模根本合理，根底设施和公共设施建设根本完善，
11、特色经济与特色风貌根本形成，初步建成假设公共设施建设根本完善，特色经济与特色风貌根本形成，初步建成假设干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。配的国内一流的现代化城镇。资料来源：上海市建设和管理委员会资料来源：上海市建设和管理委员会上海的魅力上海的魅力2.1、一城九镇的规划、一城九镇的规划上海郊区城镇化水平上海郊区城镇化水平正逐年提高，预计正逐年提高，预计20032003年上海郊区的城年上海郊区的城镇化水平将达镇化水平将达54%54%以上。以上。到到20052005年，上海城镇年，上海
12、城镇化水平将达化水平将达60%60%；20212021年，城镇化水平将达年，城镇化水平将达70%70%。资料来源：上海市建设和管理委员会资料来源：上海市建设和管理委员会 由仲量联行及旗下拉塞尔投资管理公司共同开展的由仲量联行及旗下拉塞尔投资管理公司共同开展的“全球最全球最具优势城市调研中，上海被评为最具潜力的大型城市。具优势城市调研中，上海被评为最具潜力的大型城市。在在120120个全球新兴城市中，上海在个全球新兴城市中，上海在经济增长经济增长根底设施建设根底设施建设外商直接投资外商直接投资本钱优势本钱优势 等传统评估指标中均取得了高分，房地产开展的活泼态等传统评估指标中均取得了高分，房地产开
13、展的活泼态势引起国际投资者的广泛关注势引起国际投资者的广泛关注 上海的魅力上海的魅力三、优秀的投资环境三、优秀的投资环境资料来源：上海市政府网站资料来源：上海市政府网站上海的魅力上海的魅力三、优秀的投资环境三、优秀的投资环境世界各国的投资者都认可上海优越的投资环境和未来的良好开展空世界各国的投资者都认可上海优越的投资环境和未来的良好开展空间，上海魅力正吸引着越来越多的目光和人气间，上海魅力正吸引着越来越多的目光和人气目前，在世界目前，在世界500500强企业中，已有近强企业中，已有近400400家在中国大陆投资，其中进家在中国大陆投资，其中进入上海的有入上海的有300300多家。多家。统计数据
14、还显示，现已有统计数据还显示，现已有184184家跨国公司地区总部和中国总部进驻上家跨国公司地区总部和中国总部进驻上海，其中属于世界海，其中属于世界500500强企业的有强企业的有6262家，占全国总数的家，占全国总数的40%40%，预计，预计20052005年进驻总数可达年进驻总数可达250250家左右。家左右。据据?财富财富?杂志的一项问卷调查说明：杂志的一项问卷调查说明：9292以上的跨国公司假设干年以上的跨国公司假设干年内将考虑在中国设立地区总部，内将考虑在中国设立地区总部，3030的跨国公司表示首选地将会是的跨国公司表示首选地将会是上海。上海。资料来源：上海市政府网站资料来源：上海市
15、政府网站上海的潜力上海的潜力按按2000年价格计算的国内生产总值到达年价格计算的国内生产总值到达7300亿元左右，年均增长亿元左右，年均增长9-11%；人均国内生产总值到达人均国内生产总值到达54000元左右；元左右；三、二、一产业结构比例为三、二、一产业结构比例为55：43.8：1.2；外贸进出口总额外贸进出口总额850亿美元，其中出口超过亿美元，其中出口超过400亿美元；亿美元；社会消费品零售总额到达社会消费品零售总额到达2500亿元，平均每年增长亿元，平均每年增长7.8%；国际标准集装箱吞吐量国际标准集装箱吞吐量1000万标箱，平均每年增长万标箱，平均每年增长9-13%；城市居民和农村居
16、民家庭人均年可支配收入分别到达城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别到达15000元和元和7100元；元；新增劳动力平均受教育年限到达新增劳动力平均受教育年限到达14年，高等教育毛入学率到达年，高等教育毛入学率到达55%；城镇居民住房人均使用面积城镇居民住房人均使用面积18-20平方米，市区绿化覆盖率平方米，市区绿化覆盖率28-30%。一、上海的近期目标一、上海的近期目标 到到2005年年资料来源：上海市政府网站资料来源：上海市政府网站面对充满机遇而又富有挑战的面对充满机遇而又富有挑战的2121世纪，上海已经确定世纪，上海已经确定了新的中长期开展目标：把上海根本建成国际经济、了新的中长期开展目标：把上海根本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。化国际大都市的地位。二、上海中长期开展目标二、上海中长期开展目标 上海的潜力上海的潜力资料来源：上海市政府公报资料来源：上海市政府公报上海的潜力上海的潜力三、世博会效应三、世博会效应举办举办2021年上海世博会，是上海建设国际经济、金融、贸易、年上海世博会
