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1、保 密 承 诺本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。项目经理签字：接收日期：目 录保密承诺 1目 录2摘 要 . 3第一部分 公司基本情况7第二部分 公司组织管理13第三部分 项目介绍16第四部分 技术与服务24第五部分 环保与安全防范28第六部分 市场分析30第七部分 市场营销分析38第八部分 融资说明44第九部分 财务分析51第十部分 风险控制53第十一部分 项目实施计划59摘 要一、公司基本情况某公司是2001年10
2、月在惠州市工商行政管理局注册成立的，已经领取营业执照注册号：4413212000780，资质证号：0830127，注册地址为惠阳市淡水开城大道70号5楼，注册资本金2000万元，经营范围为房地产开发、物业管理（持资质证经营）。 二、企业组织管理某公司，现总人数为27人，组织架构形式采用高效有力的扁平化的管理架构平台，设有：董事会、行政部、工程部、财务部、计划发展部以及顾问团。公司在经历由弱到强、从小到大的发展历程后，现已基本形成了科学、系统、完善可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着改善和完善。通过长期的运作以及借鉴其它公司的管理经验和管理模式，领导层根据该公司的实际情
3、况，制定了现阶段符合公司发展的组织管理结构模式。三、项目介绍“惠阳市阳光新都”项目的开发，充分体现了现代设计的开发理念，由惠阳市房地产市场分析可知，淡水当地房地产市场整体素质呈两极分化，中低档的房地产项目与最高档的房地产项目并存，而以中低档的房地产项目占绝大多数。中高档的房地产项目在当地房地产市场上是一个空白地带。待该项目建成之后，必将填补惠阳市中高档地产项目这个空白点，迎合市场的需求，并成为惠阳市立体景观的一个新亮点。四、技术与服务在项目建设过程中，提供一系列的服务设施，全方位的满足住户的不同需求，智能化的管理系统、理念化的建筑风格、完善的配套设施使项目成为惠州房地产的一个新的亮点。五、环保
4、与安全防范在项目建设的同时，要注重环境的绿化和安全防范，一方面提高了项目环境的整体优势，另一方面增强了住户的防范意识，使项目从真正意义上达到“阳光、健康”的设计理念。六、市场分析随着广东省经济的快速发展，惠州市的房地产行业也有了空前的发展，在激烈的市场竞争中，必须凭借项目自身优势，紧紧跟随市场的脚步，以消费者为中心，提高竞争优势，带动惠州房地产行业向更高水平迈进。七、市场营销分析企业要想在竞争中始终立于不败之地，离不开有效的经营方式与策略，在销售过程中除了要建立销售队伍平台外，还要结合多层次的销售渠道方式，建立立体销售网络。例如在当地市场中建立房地产的直销网络，以加强销售力度的渗透性。与此同时
5、，运用关系营销在项目前期向当地客户推荐项目。八、财务分析项目总投资额：207384万元189523万元（开发成本）17861万元（开发费用）；总成本费用开发成本开发费用207384（万元）根据市场调查情况所得，项目规划建议包括多层洋房（6层及12层）和别墅（平均2层）两类住宅，按照项目建设进度，首期住宅达到封顶即可进行销售，预计于第一年末推出市场。结合价格定位分析，多高洋房和别墅分别以2500元/m2,2800元/ m2，4000元/ m2的均价入市，依循开高走低的价格策略，逐步调升楼价。另外，对于车位售价，由于本项目周边缺少具可比性的楼盘，车位主要设在住宅的架空层，其工程成本较低，因此初步估
6、算车位以4.5万元的价格出售，并以此测算项目的经济效益。九、融资说明该项目总占地面积约104万平方米，其中水库面积约10.5万平方米，总建筑面积1367984平方米，分6期进行。项目首期总建筑面积为183930m2,总投资为22000万元，公司自筹12000万元。十、风险控制房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点，使得房地产开发项目的风险与其他产品相比，风险性更强。公司按照项目的实际情况，制定了一系列防范措施，尽量将风险降低到最低程度。十一、项目实施计划根据市场调研结论、公司自身的经营状况以及顾问公司提供的关于本项目开发的一些初步思路，综合研究确定整个项目建设初定1
7、1年，分七期进行，每期开发时间为1年半，以方便规划和管理为前提，每期开发土地面积比例大致平均。建议首期考虑水库情况，先行修饰湖面景观，以利项目的后续发展。 第一部分 企业基本情况一、 企业简单描述某公司是2001年10月在惠州市工商行政管理局注册成立的，已经领取营业执照注册号：4413212000780,资质证号：0830127，注册地址为惠阳市淡水开城大道70号5楼，注册资本金2000万元，经营范围为房地产开发、物业管理（持资质证经营）。 公司以经营房地产业务为主。公司早年曾参与多项淡水当地及广州地区房地产项目的开发，目前在惠阳及大亚湾地区拥有较多土地，并与惠阳市政府保持良好的关系。公司成立
8、之初，公司的董事长陈育权与其他领导一起凭借自身丰富的房地产工作经验，结合当地消费者的特点，以“市场为导向，计划为依据”的经营准则，本着“以诚信为本，求知进取”的宗旨开展工作，迅速找到市场中的缺口，占领市场份额，使公司在短时间内立足于惠州房地产界。公司以“为中、高端客户开发建设精品楼盘”为开发宗旨，“以市场价值为取向，尊重人性和自然”为企业的价值观，在2004年，公司更加注重企业形象的建设，继续以高品质的工程和完美的物业管理占领市场，全方位的赢得了消费者对公司的认可。二、公司主要负责人情况 某公司现总人数有27人，公司现有管理层人员超过90%具有本科以上学历，其它员工也超过95%具有大专以上学历
9、；具有高级职称的员工有6人，占总人数的22%；中级职称有10人，占总人数的37%。他们主要来自广州市，具备丰富的房地产开发专业知识和经营管理经验，曾先后参与广州市及惠阳地区多个大型房地产项目的开发、经营及销售工作。下面是公司主要的行政领导：（一）、董事长(二)、董事长助理（三）、总经理： （四）、副总经理/行政总监（五）、副总经理（六）、工程总监 （七）、财务总监 （八）、行政部经理（九）、市场策划部经理 （十）、计划经营部经理 三、公司发展目标公司早年曾参与多项当地淡水及广州地区房地产项目的开发、经营及销售工作，目前在惠阳及大亚湾地区拥有较多土地，并与惠阳市政府保持了良好的关系，还取得了较好
10、的经济效益和社会效益。公司先后开发了“广州二沙岛花城苑、金亚花园、东方之珠、东风广场、富丽半岛花园、海印南苑住宅小区、海印南苑商业城以及早期的惠阳市大亚湾西区明珠花园住宅小区、惠州的菱湖侨苑、华侨新苑、富阳新村等。取得了广大消费者的一致赞誉，在广东省房地产开发行业中，树立了很好的业内口碑，并受到省、市各相关部门的认可和赞赏。公司通过这几年的积累、发展、壮大，已经成为实力雄厚、技术精良、具有现代化管理手段和计算机管理系统的成熟企业。为了使公司的经济效益和社会效益更上一层楼，在2002年，公司竞标得到位于惠阳市淡水镇东部大亨水库一带，地块北面是叶挺纪念馆，西面是淡水及山丘。三面环山，朝西南开口，地
11、块内有2条天然山溪和1个大型水库。从整个淡水城镇来看，地块处于西南角，位于城市边缘，自成一体但又与城市相连。距离镇中心约五分钟车程，距大亚湾壳牌项目约10公里，距深圳约80分钟车程，总占地面积约104万平方米。根据调查，并从经济价值和社会价值方面综合考虑，领导层决定在此开发一个高档住宅区“惠阳市阳光新都”项目。 公司对此项目进行了周密的论证和调研，几乎倾注了全部的人力、财力和物力，旨在通过该项目的开发建设，通过以精美的建筑、完备的设施、科学的管理和一流的质量，展现公司强大的实力和优秀的业务水平，从而进一步巩固“惠阳市阳光市新都房地产”的品牌知名度，提升公司在惠阳市、广东省乃至全国地产界的声誉。
12、在为公司创造可观经济效益的同时，为惠州房地产业的发展做出贡献。随着经济的发展，我国居民的消费结构发生了重大的变化，住宅已迅速地成为城镇居民消费的首选商品。“九五”期间，惠州市城乡居民收入稳定增加，人民生活水平不断提高，市区居民家庭人均住房面积由1995年的16.98m2增加到2000年的19.73m2,人均居住面积超过小康标准。居民生活水平的不断提高，将为房地产市场的发展提供良好的基础。随着经济的发展、居民生活水平的提高，越来越多的外地乃至世界的投资者把目光投向惠阳这一有着巨大发展潜力的城市。一个现代文明程度较高的城市都拥有相当规模的商务中心区，如纽约的曼哈顿、香港的铜锣湾、北京的CBD以及上
13、海正在建设的陆家嘴。公司正是从当前和长远的利益出发，以惠阳市的中长期发展目标为基础来进行项目的设计和开发，以高起点、高水平的项目来为惠阳市的经济繁荣做出贡献。 第二部分 企业组织管理一、组织管理队伍某公司现有员工总人数27人，组织架构形式采用高效有力的扁平化的管理架构平台，设有：董事会、行政部、工程部、财务部、计划发展部以及顾问团。公司在经历由弱到强、从小到大的发展历程后，现已基本形成了科学、系统、完善可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着改善和完善。通过长期的运作，以及借鉴其它公司的管理经验和管理模式，领导层根据该公司的实际情况，制定了现阶段符合公司发展的组织管理结构
14、模式。董事会行政部工程部财务部顾问团计划发展部其管理特点是：管理层次简洁、职能明确、责任清晰，实行部门责任制和任务专业化，同时，公司提倡团队作业，高效协作地完成公司经营计划。二、公司管理制度公司的发展离不开业务的拓展，业务拓展的成果主要是人才能力的表现。现今社会，人才的竞争是企业竞争的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共识。如何引进人才、管理人才、留住人才是每个企业在发展过程中所面临的关键问题。事实表明，公司良好的发展前景、人性化的管理方式和行之有效的竞争奖惩制度是吸引人才和留住人才的重要因素。明确公司的管理层，加强公司各部门之间的联系，从而提高工作效率，使工作向专业化迈进。在制度方面，对公司业务有重大革新建议，提出具体方案，经实施确实有效，办理重要业务成绩特优或有特殊功绩的人员一律给予奖励；对于品行优良、技术超群、工作认真、恪尽职守者，领导有方，使业务工作拓展有相当成就者,一律给予嘉奖。 对损害公司利益者，根据不同情况一律给予不同程度的处分。三、公司管理的目标随着公司规模的不断壮大，对于管理的要求就越来越高。“向管理
